III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-11276)
Resolución de 13 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Agustín de Guadalix, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca por caducidad solicitada en virtud de instancia, al amparo del artículo 82.2.º de la Ley Hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 7 de julio de 2022
Sec. III. Pág. 95866
finalización de la última de las prórrogas posibles del crédito (artículo 82, párrafo quinto,
de la Ley Hipotecaria)”.
La Resolución de 16 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica
y Fe Pública, recuerda su doctrina recaída en Resolución de 8 de julio de 2016 según la
cual nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser
constituida por un plazo determinado, de modo que únicamente durante su vigencia
puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho
real una vez vencido dicho plazo, salvo que estuviera ya en trámite de ejecución
hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por
consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa. Pero no siempre es fácil
decidir si el plazo es efectivamente de duración de la hipoteca misma, o si se trata de
definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que
quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación en dicho
plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito). Si
estuviéramos ante la caducidad convencional del derecho de hipoteca, resultaría
aplicable art. 82 párrafo 2 LH que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la
extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción.
En otro caso debería esperarse al transcurso del plazo de prescripción de la acción
hipotecaria, por aplicación de la norma del párrafo quinto del mismo art. 82, que posibilita
la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho
sobre la finca afectada; o a los supuestos de caducidad o de extinción legal del derecho
real de garantía inscrito recogidos en el art. 210.1.8.ª LH –según redacción dada por la
Ley 13/2015–. La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción
del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o
controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si
se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son
las únicas garantizadas por la hipoteca. En el presente caso, del análisis sistemático de
las cláusulas resulta que el plazo de duración pactado debe entenderse referido no tanto
a un plazo de caducidad de la hipoteca, sino más bien referido al plazo durante el cual
las obligaciones contraídas antes del vencimiento del “dies ad quem” son las únicas que
quedan garantizadas con la hipoteca constituida: Se configura como una hipoteca de
máximo y se pacta que hasta la referida fecha podrán adeudarse en el saldo garantizado
de la cuenta especial débitos derivados del incumplimiento de las obligaciones
aseguradas. Dado que la hipoteca cubre incluso obligaciones posteriores a la finalización
del plazo referido, no se puede entender que estemos ante un supuesto de caducidad
convencional sino ante la fijación de plazo para el cierre de la cuenta cuyo saldo es
asegurado por la hipoteca. También se deduce de la cláusula que permite que ambas
partes puedan resolver el contrato avisando por escrito mediante comunicación
fehaciente realizada con un mes de antelación a la fecha de efectos de la resolución
anticipada. Asimismo, se faculta al banco para que, en los supuestos que se indican,
pueda “declarar el vencimiento anticipado de todas o algunas de las ‘obligaciones
garantizadas’, de modo que ‘la deuda será exigible y su importe adeudado en la ‘cuenta
especial de liquidación’, cuyo saldo se garantiza con la hipoteca que en esta escritura se
constituye’. Por último, conforme a la estipulación ‘novena’, producido el cierre de la
cuenta especial de liquidación, el banco podrá instar acción ejecutiva para reintegrarse
del saldo deudor que presente dicha cuenta, más los intereses de demora devengados
con posterioridad al cierre, más los gastos y costas que se originen en el procedimiento.
Es decir, producido el vencimiento anticipado no caduca la hipoteca, sino que, por el
contrario, la hipoteca queda subsistente y garantiza todas las obligaciones que durante
ese término se hayan contraído aunque el vencimiento de dichas obligaciones fuere
posterior, quedando estas obligaciones plenamente garantizadas con la hipoteca, hasta
que se produzca su vencimiento, siendo a partir de esta fecha desde cuando deba
computarse el plazo de prescripción de las acciones derivadas de la acción hipotecaria.
Es defecto subsanable.
cve: BOE-A-2022-11276
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 162
Jueves 7 de julio de 2022
Sec. III. Pág. 95866
finalización de la última de las prórrogas posibles del crédito (artículo 82, párrafo quinto,
de la Ley Hipotecaria)”.
La Resolución de 16 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica
y Fe Pública, recuerda su doctrina recaída en Resolución de 8 de julio de 2016 según la
cual nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser
constituida por un plazo determinado, de modo que únicamente durante su vigencia
puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho
real una vez vencido dicho plazo, salvo que estuviera ya en trámite de ejecución
hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por
consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa. Pero no siempre es fácil
decidir si el plazo es efectivamente de duración de la hipoteca misma, o si se trata de
definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que
quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación en dicho
plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito). Si
estuviéramos ante la caducidad convencional del derecho de hipoteca, resultaría
aplicable art. 82 párrafo 2 LH que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la
extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción.
En otro caso debería esperarse al transcurso del plazo de prescripción de la acción
hipotecaria, por aplicación de la norma del párrafo quinto del mismo art. 82, que posibilita
la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho
sobre la finca afectada; o a los supuestos de caducidad o de extinción legal del derecho
real de garantía inscrito recogidos en el art. 210.1.8.ª LH –según redacción dada por la
Ley 13/2015–. La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción
del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o
controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si
se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son
las únicas garantizadas por la hipoteca. En el presente caso, del análisis sistemático de
las cláusulas resulta que el plazo de duración pactado debe entenderse referido no tanto
a un plazo de caducidad de la hipoteca, sino más bien referido al plazo durante el cual
las obligaciones contraídas antes del vencimiento del “dies ad quem” son las únicas que
quedan garantizadas con la hipoteca constituida: Se configura como una hipoteca de
máximo y se pacta que hasta la referida fecha podrán adeudarse en el saldo garantizado
de la cuenta especial débitos derivados del incumplimiento de las obligaciones
aseguradas. Dado que la hipoteca cubre incluso obligaciones posteriores a la finalización
del plazo referido, no se puede entender que estemos ante un supuesto de caducidad
convencional sino ante la fijación de plazo para el cierre de la cuenta cuyo saldo es
asegurado por la hipoteca. También se deduce de la cláusula que permite que ambas
partes puedan resolver el contrato avisando por escrito mediante comunicación
fehaciente realizada con un mes de antelación a la fecha de efectos de la resolución
anticipada. Asimismo, se faculta al banco para que, en los supuestos que se indican,
pueda “declarar el vencimiento anticipado de todas o algunas de las ‘obligaciones
garantizadas’, de modo que ‘la deuda será exigible y su importe adeudado en la ‘cuenta
especial de liquidación’, cuyo saldo se garantiza con la hipoteca que en esta escritura se
constituye’. Por último, conforme a la estipulación ‘novena’, producido el cierre de la
cuenta especial de liquidación, el banco podrá instar acción ejecutiva para reintegrarse
del saldo deudor que presente dicha cuenta, más los intereses de demora devengados
con posterioridad al cierre, más los gastos y costas que se originen en el procedimiento.
Es decir, producido el vencimiento anticipado no caduca la hipoteca, sino que, por el
contrario, la hipoteca queda subsistente y garantiza todas las obligaciones que durante
ese término se hayan contraído aunque el vencimiento de dichas obligaciones fuere
posterior, quedando estas obligaciones plenamente garantizadas con la hipoteca, hasta
que se produzca su vencimiento, siendo a partir de esta fecha desde cuando deba
computarse el plazo de prescripción de las acciones derivadas de la acción hipotecaria.
Es defecto subsanable.
cve: BOE-A-2022-11276
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 162
