BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 7 de julio de 2022

Sec. III. Pág. 95875

de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de abril, 9 de junio, 16
de julio, 13 de septiembre y 4 de octubre de 2021.
1. En el supuesto al que se refiere este expediente se presenta en el Registro de la
Propiedad una instancia mediante la cual se solicita, conforme al párrafo segundo del
artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación por caducidad de una inscripción de
hipoteca, que el recurrente califica de flotante o global, pero que la registradora de la
propiedad califica como una hipoteca de máximo en garantía de una cuenta corriente de
crédito, que garantizaba el saldo final de la misma a favor del acreedor «Bancaja, S.A.»,
concurriendo, además, las siguientes circunstancias:
a) que en el acta de la inscripción de hipoteca que se pretende cancelar, la
inscripción 2.ª consta únicamente que se constituye hipoteca a favor de la citada entidad
acreedora, sin calificarla de flotante o de en garantía de una cuenta corriente de crédito;
indicándose en otra parte de su texto que el deudor constituye «hipoteca de máximo»,
también sin indicar su tipo. En ninguna parte de la inscripción se hace referencia a que la
hipoteca se constituya al amparo del artículo 153 de la Ley Hipotecaria (hipoteca en
garantía de cuenta corriente de crédito) o al amparo del artículo 153 bis de la Ley
Hipotecaria (hipoteca flotante).
b) en la inscripción se indica expresamente que la sociedad hipotecante tiene
contraída con la entidad acreedora tres obligaciones determinadas, y que en «en
garantía de dichas obligaciones» se constituye la hipoteca; lo que parece invocar a una
hipoteca de máximo flotante, al aludir, aparentemente, a una garantía indiferenciada.
Pero luego se señala que «a estos solos efectos, (…) se abrirá una cuenta en la que
adeudará las cantidades debidas en la fecha de la liquidación en virtud de las pólizas
reseñadas, cuyo saldo se determinará por suma de dichas cantidades y se acreditará
mediante la certificación de la Entidad acreedora (…)»; lo que, si bien pudiera invocar a
una hipoteca de máximo en garantía del saldo de una cuenta corriente novatoria,
también puede entenderse que se trata de una cuenta meramente instrumental.
c) también se indica en la inscripción que «la hipoteca tendrá una duración de cinco
años a partir de la fecha de otorgamiento de la escritura que motiva el asiento», lo que
parece referirse a la existencia de una hipoteca flotante. Pero, por otra parte, también se
señala un plazo de ocho años para alegar error o falsedad en el cálculo de la liquidación,
al constar lo siguiente: «Se pacta expresamente que la cantidad exigible en caso de
ejecución será la resultante de la liquidación efectuada por Bancaja en la forma
convenida por las partes en las pólizas reseñadas y en la escritura que motiva este
asiento. A estos solos efectos, Bancaja abrirá una cuenta en la que adeudará las
cantidades debidas en la fecha de la liquidación en virtud de las pólizas reseñadas, cuyo
saldo se determinará por suma de dichas cantidades y se acreditará mediante la
certificación de la Entidad acreedora, que se notificará judicial o notarialmente a la parte
deudora acompañada de un extracto de la cuenta complementado por un extracto
correspondiente a cada una de las reseñadas pólizas, pudiendo alegar la parte deudora,
en la misma forma, dentro de los ocho años siguientes, error o falsedad»; lo que parece
referirse a una hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito.
d) que, al margen de la citada inscripción 2.ª de hipoteca, consta la nota marginal
de expedición de la certificación de dominio y cargas a efectos de la ejecución
hipotecaria.
e) que dicha hipoteca fue objeto de transmisión por la inscripción 3.ª, de fecha 29
de octubre de 2018, en virtud de cesión singular del crédito hipotecario a favor de
«Bankia, S.A.».
El Registro de la Propiedad de San Agustín de Guadalix deniega la cancelación de la
hipoteca descrita en los antecedentes de hecho por tres motivos:
a) no puede cancelarse la citada hipoteca de la inscripción 2.ª porque se encuentra
en ejecución, según nota del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de fecha 8 de

cve: BOE-A-2022-11276
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Núm. 162