BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 23 de junio de 2022

Sec. III. Pág. 87018

Ayuntamiento declaró la innecesariedad de licencia, pues “la fecha de otorgamiento del
título es anterior a la entrada en vigor de la Ley 4/92 de la Generalitat Valenciana”».
La propia jurisprudencia ha reconocido el hecho de que las divisiones o
segregaciones sigan el régimen general que es el de cualquier obra o actuación ilegal
frente a la que no puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística,
a saber, una situación que presenta similitudes a la de «fuera de ordenación» -cfr.
Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2000, de la Sala de lo
Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears de 16 de
septiembre de 2005 y de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior
de Justicia de la Comunidad Valenciana de 28 de junio de 2013; vid., también, los
artículos 257.1.c) del reciente Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, y el propio
artículo 174 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del
territorio de Andalucía, si bien, por vinculación a la edificación en situación asimilada a
fuera de ordenación-.
Por lo que, a falta de una norma que declare expresamente la nulidad radical del acto
jurídico de segregación sin licencia -cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla
de 26 de enero de 2006- o un pronunciamiento judicial en tal sentido -vid. Sentencia de
la Sala Primera del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2010-, este tratamiento registral
es compatible con la eficacia civil y situación consolidada del acto jurídico, en principio,
desde el punto de vista urbanístico, por razón de su antigüedad.
Las cautelas desde el punto de vista de la protección de legalidad urbanística y la
información a terceros se basarán en la comunicación posterior a inscripción que hará el
registrador tanto al Ayuntamiento como a la Comunidad Autónoma, con constancia en el
asiento y en la publicidad registral, como prevén los artículos 28.4 y 65.3 de la Ley
estatal de Suelo, salvo que, como dispone el propio precepto se haya practicado
previamente alguna medida cautelar acordada por la Administración -cfr. Resolución
de 16 de julio de 2013-.
Y todo ello, lógicamente, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de régimen de
unidades mínimas de cultivo que habrá de ser observado en cualquier caso, en especial,
el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio -norma adjetiva o procedimentalen cuanto al deber del registrador de remitir copia de los documentos presentados a la
Administración agraria competente para que adopte el acuerdo pertinente sobre nulidad
del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los
artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio -cfr. Resolución de 25 de abril de 2014-.
Ciertamente, se trata de una doctrina que permite compatibilizar, por un lado, el
reconocimiento de los derechos adquiridos válidamente por los propietarios y, en
principio, consolidados desde un punto de vista urbanístico -vid. el Preámbulo del Real
Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, sobre el fundamento de la reforma del artículo 20 de la
anterior Ley de suelo-, con la función preventiva que desempeñan tanto notarios como
registradores en el control de legalidad urbanística de los actos de parcelación.
Tal labor preventiva se concreta, como se ha expuesto anteriormente, en la
acreditación del título administrativo habilitante previsto en la respectiva legislación
aplicable para la división o segregación documentada en la escritura, título que será
ordinariamente la licencia de parcelación, pero también aquél por el que, sin denegarla,
el órgano administrativo competente declare la improcedencia de conceder licencia al
acto de segregación por haberse formalizado con anterioridad a la normativa vigente y
haber transcurrido los plazos de restablecimiento de la legalidad.
Este último caso de parcelaciones de cierta antigüedad, según se razona, presenta
semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden
registralmente por la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el
propio precepto no requiere previa declaración municipal, mas no pueden equipararse
completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada
por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución
de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el carácter eminentemente
jurídico de la división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo

cve: BOE-A-2022-10412
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 149