III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-10409)
Resolución de 30 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Meco a inscribir una escritura de cambio de uso de determinado edificio residencial, reforma del mismo y constitución del régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 23 de junio de 2022
Sec. III. Pág. 86984
Está compuesta de planta baja y principal, ocupando una superficie construida en
planta baja de ciento setenta y dos metros cuadrados y en planta primera de ciento
cuarenta y un metros cuadrados.
La planta baja se destina a local comercial, y la primera a vivienda, distribuida en
varias habitaciones y dependencias. Linda por todos sus aires con la finca en que está
ubicada, destinada a la parte no edificada a patio interior. Se ubica sobre una porción de
terreno de 176,50 metros cuadrados, situado en la calle (…) Según medición del
Arquitecto, Autor del Proyecto y Director de las obras de reforma que se declaran en la
presente, la superficie de la parcela es de 180,08 metros cuadrados, y según catastro,
por razón del encintado de las aceras de ambas calles a las que da su frente y fondo, su
superficie es de 209 metros cuadrados."
En la valoración de la división horizontal se establece una suma de 400.000 €; de los
que 225.000 € corresponde al valor del suelo; 85.287 € al edificio existente y a la
reforma 89.713 €. El cambio de uso es parcial, refiriéndose tan sólo a la planta baja,
pues la primera ya era una vivienda. El Ayuntamiento de Camarma de Esteruelas
concede las preceptivas licencias, que obran incorporadas al cuerpo de la escritura
pública, sin que se pida requisito alguno en cuanto a la contratación de seguro de
responsabilidad decenal.
En el certificado del arquitecto autor del proyecto de cambio de uso y reforma del
edificio, unido a la escritura, no consta que se haya aumentado
Es decir, para empezar, la finca sobre la que se realiza la obra obra [sic] nueva, se
trata de una casa de dos plantas, siendo la baja un local comercial y la primera una
vivienda.
El arquitecto certifica que las dimensiones de la obra nueva son idénticas a las de la
previamente existente, por no que no se produce una variación esencial de la
composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, sin que
tampoco tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio, dado que el
mismo, como hemos señalado anteriormente, ya tenía, al menos en su mitad, el uso de
vivienda, y lo que ahora se hace es adecuar dicho uso a las necesidades derivadas de la
propia reforma y de la configuración urbanística de la zona sobre la que está construido
el edificio.
Además, la edificación pertenece a un matrimonio de personas casadas en segundas
nupcias, que no tienen intención alguna de comercialización, sino de dejar a cada uno de
los hijos de ambos una vivienda en el futuro, por ello no constan como profesionales de
la construcción.
Finalmente, el ayuntamiento de Camarma de Esteruelas concedió la correspondiente
cédula de habitabilidad, acompaña junto al resto de documentos a la calificación
registral.
Tercera. La ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación
establece en el punto 6.º de su exposición de motivos:
"Por lo que se refiere a las garantías la Ley establece, para los edificios de vivienda,
la suscripción obligatoria por el constructor, durante el plazo de un año, de un seguro de
daños materiales o de caución, o bien la retención por el promotor de un 5 por 100 del
coste de la obra para hacer frente a los daños materiales ocasionados por una deficiente
ejecución. Se establece igualmente para los edificios de vivienda la suscripción
obligatoria por el promotor de un seguro que cubra los daños materiales que ocasionen
en el edificio el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o que afecten a la
seguridad estructural en el plazo de tres y diez años, respectivamente. Se fijan las
normas sobre las garantías de suscripción obligatoria, así como los importes mínimos de
garantía para los tres supuestos de uno, tres y diez años, respectivamente. No se
admiten franquicias para cubrir los daños en el supuesto de un año, y no podrán exceder
del 1 por 100 del capital asegurado para los otros dos supuestos. Además, con el fin de
evitar el fraude a los adquirentes se exigen determinados requisitos que acrediten la
cve: BOE-A-2022-10409
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 149
Jueves 23 de junio de 2022
Sec. III. Pág. 86984
Está compuesta de planta baja y principal, ocupando una superficie construida en
planta baja de ciento setenta y dos metros cuadrados y en planta primera de ciento
cuarenta y un metros cuadrados.
La planta baja se destina a local comercial, y la primera a vivienda, distribuida en
varias habitaciones y dependencias. Linda por todos sus aires con la finca en que está
ubicada, destinada a la parte no edificada a patio interior. Se ubica sobre una porción de
terreno de 176,50 metros cuadrados, situado en la calle (…) Según medición del
Arquitecto, Autor del Proyecto y Director de las obras de reforma que se declaran en la
presente, la superficie de la parcela es de 180,08 metros cuadrados, y según catastro,
por razón del encintado de las aceras de ambas calles a las que da su frente y fondo, su
superficie es de 209 metros cuadrados."
En la valoración de la división horizontal se establece una suma de 400.000 €; de los
que 225.000 € corresponde al valor del suelo; 85.287 € al edificio existente y a la
reforma 89.713 €. El cambio de uso es parcial, refiriéndose tan sólo a la planta baja,
pues la primera ya era una vivienda. El Ayuntamiento de Camarma de Esteruelas
concede las preceptivas licencias, que obran incorporadas al cuerpo de la escritura
pública, sin que se pida requisito alguno en cuanto a la contratación de seguro de
responsabilidad decenal.
En el certificado del arquitecto autor del proyecto de cambio de uso y reforma del
edificio, unido a la escritura, no consta que se haya aumentado
Es decir, para empezar, la finca sobre la que se realiza la obra obra [sic] nueva, se
trata de una casa de dos plantas, siendo la baja un local comercial y la primera una
vivienda.
El arquitecto certifica que las dimensiones de la obra nueva son idénticas a las de la
previamente existente, por no que no se produce una variación esencial de la
composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, sin que
tampoco tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio, dado que el
mismo, como hemos señalado anteriormente, ya tenía, al menos en su mitad, el uso de
vivienda, y lo que ahora se hace es adecuar dicho uso a las necesidades derivadas de la
propia reforma y de la configuración urbanística de la zona sobre la que está construido
el edificio.
Además, la edificación pertenece a un matrimonio de personas casadas en segundas
nupcias, que no tienen intención alguna de comercialización, sino de dejar a cada uno de
los hijos de ambos una vivienda en el futuro, por ello no constan como profesionales de
la construcción.
Finalmente, el ayuntamiento de Camarma de Esteruelas concedió la correspondiente
cédula de habitabilidad, acompaña junto al resto de documentos a la calificación
registral.
Tercera. La ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación
establece en el punto 6.º de su exposición de motivos:
"Por lo que se refiere a las garantías la Ley establece, para los edificios de vivienda,
la suscripción obligatoria por el constructor, durante el plazo de un año, de un seguro de
daños materiales o de caución, o bien la retención por el promotor de un 5 por 100 del
coste de la obra para hacer frente a los daños materiales ocasionados por una deficiente
ejecución. Se establece igualmente para los edificios de vivienda la suscripción
obligatoria por el promotor de un seguro que cubra los daños materiales que ocasionen
en el edificio el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o que afecten a la
seguridad estructural en el plazo de tres y diez años, respectivamente. Se fijan las
normas sobre las garantías de suscripción obligatoria, así como los importes mínimos de
garantía para los tres supuestos de uno, tres y diez años, respectivamente. No se
admiten franquicias para cubrir los daños en el supuesto de un año, y no podrán exceder
del 1 por 100 del capital asegurado para los otros dos supuestos. Además, con el fin de
evitar el fraude a los adquirentes se exigen determinados requisitos que acrediten la
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Núm. 149
