III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-10409)
Resolución de 30 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Meco a inscribir una escritura de cambio de uso de determinado edificio residencial, reforma del mismo y constitución del régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 23 de junio de 2022
Sec. III. Pág. 86983
El artículo 20 de la citada Ley dispone que no se autorizarán ni se inscribirán en el
Registro de la Propiedad, escrituras públicas de declaración de obra nueva de
edificaciones a las que sea de aplicación esta ley, sin que se acredite y testimonie la
constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.
El artículo 2.2 de la Ley, cuando regula el ámbito de aplicación de la misma, declara
comprendidas todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando
alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de
intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición
general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto
cambiar los usos característicos del edificio.
En relación a la exigibilidad del seguro decenal basada en el ámbito de aplicación
citado, puede verse la R. 11-2-2009.
En reiterada doctrina, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública señala
que, inscrita una edificación registro y reflejado en la inscripción correspondiente el uso
permitido a dicha edificación, el cambio de uso de ésta implica una modificación cuya
validez exige nuevamente acudir a la normativa sobre inscripción registral de las obras
nuevas establecida en el citado artículo 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación. El
cambio de uso implica, en definitiva, una modificación de la obra nueva, sujeta a la
exigencia de ésta; el uso autorizado no es una característica accidental de la edificación,
sino que forma parte de su estructura, integrando el contorno que delimita su contenido.
(cfr. R 13-11-2013, 21-4-2014, 30-11-2016, 31-08-2017, 12-09-2016).
Señala concretamente la R 30-11-2016 que el cambio de uso de la edificación es
equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento
definitorio del objeto del derecho, y por tanto, su régimen de acceso registral se basará
en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley estatal de Suelo, con
independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que de
hecho, se dé a la edificación. Por su parte, la R 31-08-2017 señala que el cambio de uso
de la edificación es un acto de modificación de la obra nueva inscrita y que dicha
situación reconduce a los requisitos para la inscripción de obras nuevas.
El artículo 202 de la Ley Hipotecaria dispone, al regular la inscripción de las obras
nuevas que habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de
calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.
No puede alegarse, además, en el presente caso, que el edifico tiene una antigüedad
superior a la prevista en la Ley de Ordenación de la Edificación, pues si bien es cierto
que la edificación en sí consta construida hace más de treinta años, la licencia que
autoriza la operación se solicita y concede bajo la vigencia de la citada legislación,
suponiendo, además, dicha reforma, un cambio que afecta al uso que venía
atribuyéndose al edificio, pues el mismo pasa de ser, según la licencia que se aporta y la
propia escritura, un edificio comercial a ser un edificio integrado por siete viviendas; todo
ello, unido a la necesidad de interpretar restrictivamente todo supuesto que pueda
implicar una exoneración del régimen general de exigencia del seguro decenal impuesto
por la ley para todos los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda, lleva a la
conclusión de que en el presente caso no puede practicarse la inscripción si la
constitución del preceptivo seguro decenal por la parte promotora del cambio de uso de
la edificación."
En definitiva, el problema radicaría en la falta de contratación de seguro decenal en
la obra nueva.
Segunda. En la escritura, objeto de la calificación de la Sra. Registradora, se
contiene una declaración de obra nueva terminada y división horizontal. En la misma,
cuando se describe la finca originaria, objeto de la obra nueva y división horizontal, se
establece:
"Una. Urbana. Casa sita en Camarma de Esteruelas (Madrid) en la calle (…)–
según Catastro Cl (…) Camarmama [sic] de Esteruelas (Madrid).
cve: BOE-A-2022-10409
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 149
Jueves 23 de junio de 2022
Sec. III. Pág. 86983
El artículo 20 de la citada Ley dispone que no se autorizarán ni se inscribirán en el
Registro de la Propiedad, escrituras públicas de declaración de obra nueva de
edificaciones a las que sea de aplicación esta ley, sin que se acredite y testimonie la
constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.
El artículo 2.2 de la Ley, cuando regula el ámbito de aplicación de la misma, declara
comprendidas todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando
alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de
intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición
general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto
cambiar los usos característicos del edificio.
En relación a la exigibilidad del seguro decenal basada en el ámbito de aplicación
citado, puede verse la R. 11-2-2009.
En reiterada doctrina, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública señala
que, inscrita una edificación registro y reflejado en la inscripción correspondiente el uso
permitido a dicha edificación, el cambio de uso de ésta implica una modificación cuya
validez exige nuevamente acudir a la normativa sobre inscripción registral de las obras
nuevas establecida en el citado artículo 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación. El
cambio de uso implica, en definitiva, una modificación de la obra nueva, sujeta a la
exigencia de ésta; el uso autorizado no es una característica accidental de la edificación,
sino que forma parte de su estructura, integrando el contorno que delimita su contenido.
(cfr. R 13-11-2013, 21-4-2014, 30-11-2016, 31-08-2017, 12-09-2016).
Señala concretamente la R 30-11-2016 que el cambio de uso de la edificación es
equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento
definitorio del objeto del derecho, y por tanto, su régimen de acceso registral se basará
en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley estatal de Suelo, con
independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que de
hecho, se dé a la edificación. Por su parte, la R 31-08-2017 señala que el cambio de uso
de la edificación es un acto de modificación de la obra nueva inscrita y que dicha
situación reconduce a los requisitos para la inscripción de obras nuevas.
El artículo 202 de la Ley Hipotecaria dispone, al regular la inscripción de las obras
nuevas que habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de
calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.
No puede alegarse, además, en el presente caso, que el edifico tiene una antigüedad
superior a la prevista en la Ley de Ordenación de la Edificación, pues si bien es cierto
que la edificación en sí consta construida hace más de treinta años, la licencia que
autoriza la operación se solicita y concede bajo la vigencia de la citada legislación,
suponiendo, además, dicha reforma, un cambio que afecta al uso que venía
atribuyéndose al edificio, pues el mismo pasa de ser, según la licencia que se aporta y la
propia escritura, un edificio comercial a ser un edificio integrado por siete viviendas; todo
ello, unido a la necesidad de interpretar restrictivamente todo supuesto que pueda
implicar una exoneración del régimen general de exigencia del seguro decenal impuesto
por la ley para todos los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda, lleva a la
conclusión de que en el presente caso no puede practicarse la inscripción si la
constitución del preceptivo seguro decenal por la parte promotora del cambio de uso de
la edificación."
En definitiva, el problema radicaría en la falta de contratación de seguro decenal en
la obra nueva.
Segunda. En la escritura, objeto de la calificación de la Sra. Registradora, se
contiene una declaración de obra nueva terminada y división horizontal. En la misma,
cuando se describe la finca originaria, objeto de la obra nueva y división horizontal, se
establece:
"Una. Urbana. Casa sita en Camarma de Esteruelas (Madrid) en la calle (…)–
según Catastro Cl (…) Camarmama [sic] de Esteruelas (Madrid).
cve: BOE-A-2022-10409
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 149
