BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 23 de junio de 2022

Sec. III. Pág. 86991

artículo 7 de la Ley sobre propiedad horizontal–, se resolverán por la oportuna
certificación técnica.
8. Por otra parte, respecto de la segunda de las actuaciones realizadas, consistente
en la reforma del edificio para la habilitación de las siete viviendas, con acceso desde un
portal único, tres de ellas situadas en planta baja y cuatro en planta primera, habilitando
así mismo la zona bajo cubierta, debe tenerse en cuenta que este Centro Directivo, en
su Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003, concluyó en sentido favorable a la
exigencia del seguro decenal cuando se trate de obras de ampliación o reforma de
edificios que entren dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la
Edificación definido por su artículo 2.
Parte la Resolución-Circular en su argumentación sobre este punto de la exclusión
de la exigencia del seguro prevista por la disposición adicional segunda de la
Ley 38/1999, según redacción dada por el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de
diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, disposición en la
que, después de exonerar de la exigencia de la garantía al autopromotor individual de
una única vivienda para uso propio, se dispone que «tampoco será exigible la citada
garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a
viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las
correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la
presente Ley». La elección por el legislador de dicho término de «rehabilitación» obliga a
«entender que sólo en los casos de rehabilitación «stricto sensu» puede aplicarse la
exoneración del seguro decenal, excluyendo las hipótesis de las obras de reforma,
modificación o ampliación de edificios ya existentes. Avalarían esta idea la regla «inclusio
unius, exclusio alterius» y que la norma que examinamos es de naturaleza excepcional,
al derogar el régimen normal del seguro decenal para el caso particular que recoge, lo
que conduce a una interpretación, no restrictiva, pero sí estricta». En consecuencia,
«debe exigirse la justificación del seguro decenal cuando la licencia de edificación se
limite a autorizar una obra autónoma de reforma, ampliación o modificación del edificio,
no simultánea a una rehabilitación». Esto es precisamente lo que sucede en el presente
caso en que la reforma del edificio se ampara en una licencia concedida en el año 2018,
esto es, con independencia de la obra inicialmente construida, cuyo objeto es autorizar la
modificación y ampliación del proyecto inicial de la obra, sin que resulte de la
documentación aportada referencia alguna a la rehabilitación del edificio.
Como declaró esta Dirección General en su Resolución 19 de julio de 2005,
confirmada por otras de fecha posterior, como la de 26 de julio de 2010, partiendo de la
premisa de que la Ley de Ordenación de Edificación se aplica al proceso de edificación
(definido este último como la acción y el resultado de construir un edificio), toda obra
autónoma de ampliación y reforma de un edificio no simultánea a una rehabilitación (cfr.
Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de diciembre de 2003) queda
indudablemente comprendida en el ámbito de aplicación de la citada ley (y por
consiguiente de las garantías que establece).
9. Por lo que se refiere a la naturaleza o carácter de las obras realizadas, cabe
traer a colación la doctrina fijada por este Centro Directivo, basada a su vez en la citada
Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003 (cfr., por todas, la Resolución de 11 de
abril de 2022), según la cual el derecho a la edificación ha sido objeto de una profunda
regulación, dada la trascendencia de la propiedad inmobiliaria y, puesto que el fin
fundamental de la declaración de la obra nueva es el acceso de la construcción presente
o futura al Registro de la Propiedad, el legislador ha previsto la necesidad de completar
la mera manifestación del titular con la acreditación documental del cumplimiento de una
serie de requisitos. Estos documentos realmente son los que constatan y garantizan la
existencia y legalidad de lo construido, de forma que el acceso al Registro de la obra
nueva solo será posible siempre que se observen todos los requisitos materiales y
urbanísticos de la declaración de obra, o, en su caso, se acredite el transcurso de los
plazos de prescripción de la acción de reposición de la legalidad urbanística.

cve: BOE-A-2022-10409
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Núm. 149