BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 23 de junio de 2022

Sec. III. Pág. 86990

viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que
sea susceptible de aprovechamiento independiente» (artículo 45 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística).
De este modo se refleja en la inscripción correspondiente el conjunto de usos
específicos, de entre los permitidos, a que está destinado el edificio cuya obra nueva se
declara. El propio artículo 45 en su inciso inicial aclara que el requisito se aplica tanto a
los edificios como a las mejoras que de los mismos se haga.
La inscripción se verifica acreditando la concurrencia de los requisitos establecidos
por la normativa urbanística o bien acreditando por medio de certificado o documento
hábil que han transcurrido los plazos para el ejercicio de medidas de restablecimiento de
la legalidad urbanística que impliquen su demolición de conformidad con lo previsto en el
artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
La correspondencia entre usos autorizados y descripción registral se garantiza, en el
primer caso, por la aseveración del técnico competente de que la descripción se ajusta al
proyecto para el que se otorgó la autorización. En el segundo, el documento de respaldo
se limita a llevar a cabo una descripción que ha de coincidir con la que aparece en el
título, pero sin que ello implique concordancia alguna con los eventuales usos posibles
dada la eventual prescripción, o caducidad, de las acciones para restablecer la legalidad
urbanística.
Verificada la inscripción en el Registro de la Propiedad con unos usos determinados
cuyo reflejo consta en la forma establecida en el artículo 45 transcrito, cualquier
modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la
norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas (vid. artículo 28.3 de la Ley de
Suelo). Y esto es así porque, aun cuando no siempre una alteración de la descripción de
la obra nueva inscrita puede implicar la exigencia de acreditación de los requisitos
exigidos por la normativa urbanística (vid. Resolución de 19 de febrero de 2005, en
contraposición a la de 27 de diciembre de 2010), es evidente que la alteración del uso de
todo o parte del edificio inscrito cuando la ley urbanística aplicable exija autorización
conduce a dicho supuesto en cuanto modificación del derecho de propiedad.
7. Partiendo de estos argumentos este Centro Directivo ha afirmado (cfr.
Resoluciones de 5 de agosto y 13 de noviembre de 2013, 21 de abril de 2014, 13 de
mayo y 30 de noviembre de 2016 y 27 de junio de 2018) que el cambio de uso de la
edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como
elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral
se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 del texto refundido de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, con independencia del uso urbanístico previsto
en planeamiento y el uso efectivo que de hecho, se dé a la edificación.
En cuanto a las restantes exigencias que pueden derivarse del precepto (aparte de la
licencia de primera ocupación, de la que tratan las resoluciones citadas), dependiendo
de la normativa aplicable, tales como pudieran ser el seguro decenal, el libro del edificio
o el certificado de eficiencia energética, no serán necesarias, con carácter general, ya
que el cambio de uso no supone una alteración sustancial de los que ya se hubieran
aportado para inscribir la obra nueva relativos al total del edificio (cfr. Resolución de 30
de noviembre de 2016).
En consecuencia, y específicamente en lo que a la obligatoriedad del seguro decenal
respecta, debe entenderse que en los títulos que formalicen un mero cambio de uso de
elementos aislados integrantes de un edificio no resulta aplicable a efectos registrales la
exigencia del seguro, referido al edificio en su conjunto y circunscrita su exigencia en los
términos que señaló la Resolución de 11 de febrero de 2009, a menos que se pretenda,
en línea con lo señalado anteriormente, constatar otras modificaciones que puedan
suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del
conjunto estructural, o cambiar el uso característico del edificio, de modo que los
supuestos dudosos, al margen de los afectantes internamente a elementos aislados –cfr.

cve: BOE-A-2022-10409
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Núm. 149