III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-10409)
Resolución de 30 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Meco a inscribir una escritura de cambio de uso de determinado edificio residencial, reforma del mismo y constitución del régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 23 de junio de 2022
Sec. III. Pág. 86989
forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola
planta. b). Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando
alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de
intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición
general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto
cambiar los usos característicos del edificio. c). Obras que tengan el carácter de
intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de
protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o
documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o
partes objeto de protección».
Del conjunto de los preceptos transcritos resulta que, en la medida en que la reforma
llevada a cabo produzca una variación esencial de la composición general exterior, la
volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tenga por objeto cambiar los usos
característicos del edificio, será preceptiva la prestación del seguro decenal.
4. En el presente caso confluyen dos actuaciones cuya inclusión en el ámbito de
aplicación de los artículos 19 y 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación debe ser
objeto de análisis separado: el cambio de uso de la planta baja de local comercial a
vivienda, y la reforma del edificio en su conjunto para habilitar siete viviendas con un
incremento adicional de la superficie construida.
5. Respecto del cambio de uso, debe tenerse en cuenta (cfr., entre otras, las
Resoluciones de este Centro Directivo de 21 de abril de 2014, 12 de septiembre y 30 de
noviembre de 2016, 31 de agosto de 2017 y 27 de junio y 31 de julio de 2018) que
nuestro ordenamiento jurídico contempla el derecho del propietario de un terreno a
construir y edificar en el mismo siempre que aquéllas se lleven a cabo en el tiempo y las
condiciones previstas por la ordenación territorial y urbanística (vid. artículos 12 y 14 del
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
Esta idea se enfatiza afirmando el carácter estatutario del régimen urbanístico del
suelo, así como que su uso, disfrute y explotación ha de hacerse «conforme al estado,
clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo
con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de
las características y situación del bien» (artículo 12.1). Finalmente, en el artículo 15.1 se
establece que: «El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones,
construcciones y edificaciones comprende con carácter general, cualquiera que sea la
situación en que se encuentren, los deberes siguientes: a) Dedicarlos a usos que sean
compatibles con la ordenación territorial y urbanística (…)».
De la regulación legal resulta indubitado que el uso autorizado no es una
característica accidental de la edificación, sino que forma parte de su estructura
integrando el contorno que delimita su contenido. De aquí se sigue que la alteración del
uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad, de la
propiedad misma.
Paralelamente, el denominado aprovechamiento urbanístico, expresión económica
del derecho de propiedad urbana, viene directamente determinado por parámetros de
edificabilidad y tipología de uso.
El control administrativo con relación a si una edificación concreta y determinada
puede ser objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo mediante la
oportuna licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia
de ocupación (u otro título habilitante), que tiene por objeto la verificación de que la
edificación autorizada se ha llevado de acuerdo a (entre otras cosas) los usos previstos y
aprobados.
La contravención de la normativa urbanística se reprime con la aplicación de las
previsiones sobre disciplina mediante las sanciones contempladas al respecto, pudiendo
derivar, además, en actuaciones de restablecimiento de la legalidad infringida.
6. Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, en la inscripción de una
edificación debe reflejarse: «(…) si en el proyecto aprobado se especifica, el número de
cve: BOE-A-2022-10409
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 149
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forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola
planta. b). Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando
alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de
intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición
general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto
cambiar los usos característicos del edificio. c). Obras que tengan el carácter de
intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de
protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o
documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o
partes objeto de protección».
Del conjunto de los preceptos transcritos resulta que, en la medida en que la reforma
llevada a cabo produzca una variación esencial de la composición general exterior, la
volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tenga por objeto cambiar los usos
característicos del edificio, será preceptiva la prestación del seguro decenal.
4. En el presente caso confluyen dos actuaciones cuya inclusión en el ámbito de
aplicación de los artículos 19 y 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación debe ser
objeto de análisis separado: el cambio de uso de la planta baja de local comercial a
vivienda, y la reforma del edificio en su conjunto para habilitar siete viviendas con un
incremento adicional de la superficie construida.
5. Respecto del cambio de uso, debe tenerse en cuenta (cfr., entre otras, las
Resoluciones de este Centro Directivo de 21 de abril de 2014, 12 de septiembre y 30 de
noviembre de 2016, 31 de agosto de 2017 y 27 de junio y 31 de julio de 2018) que
nuestro ordenamiento jurídico contempla el derecho del propietario de un terreno a
construir y edificar en el mismo siempre que aquéllas se lleven a cabo en el tiempo y las
condiciones previstas por la ordenación territorial y urbanística (vid. artículos 12 y 14 del
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
Esta idea se enfatiza afirmando el carácter estatutario del régimen urbanístico del
suelo, así como que su uso, disfrute y explotación ha de hacerse «conforme al estado,
clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo
con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de
las características y situación del bien» (artículo 12.1). Finalmente, en el artículo 15.1 se
establece que: «El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones,
construcciones y edificaciones comprende con carácter general, cualquiera que sea la
situación en que se encuentren, los deberes siguientes: a) Dedicarlos a usos que sean
compatibles con la ordenación territorial y urbanística (…)».
De la regulación legal resulta indubitado que el uso autorizado no es una
característica accidental de la edificación, sino que forma parte de su estructura
integrando el contorno que delimita su contenido. De aquí se sigue que la alteración del
uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad, de la
propiedad misma.
Paralelamente, el denominado aprovechamiento urbanístico, expresión económica
del derecho de propiedad urbana, viene directamente determinado por parámetros de
edificabilidad y tipología de uso.
El control administrativo con relación a si una edificación concreta y determinada
puede ser objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo mediante la
oportuna licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia
de ocupación (u otro título habilitante), que tiene por objeto la verificación de que la
edificación autorizada se ha llevado de acuerdo a (entre otras cosas) los usos previstos y
aprobados.
La contravención de la normativa urbanística se reprime con la aplicación de las
previsiones sobre disciplina mediante las sanciones contempladas al respecto, pudiendo
derivar, además, en actuaciones de restablecimiento de la legalidad infringida.
6. Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, en la inscripción de una
edificación debe reflejarse: «(…) si en el proyecto aprobado se especifica, el número de
cve: BOE-A-2022-10409
Verificable en https://www.boe.es
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