III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-3972)
Resolución de 21 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Inca n.º 1, por la que se deniega la inscripción de determinadas servidumbres.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 14 de marzo de 2022
Sec. III. Pág. 30276
Como se ha señalado por la doctrina, conforme al Código Civil y al amparo del
«numerus apertus» de derechos reales (cfr. Resolución de 14 mayo de 1984), cabe
constituir un derecho de superficie sin que el dominio que se reserva el constituyente
comporte un derecho de pensión.
El superficiario adquiere sobre la finca un derecho real limitado que consiste en la
facultad de edificar o de plantar y en la facultad de goce general (dominio útil) de lo
edificado o plantado.
El concedente del derecho de superficie conserva, aunque gravado, el dominio sobre
la finca, y volverá a tener el dominio pleno cuando se extinga el derecho de superficie.
No puede caber, sin carácter censuario, un derecho de superficie perpetuo y que, por
la naturaleza de la finca, agote sus utilidades, porque ello equivaldría a reducir el dominio
a un derecho nominal que no comporta ni un interés presente (no hay derecho de
pensión o de prestación periódica) ni un interés futuro (no hay término para la extinción
del derecho del superficiario) y sin que exista una razón que justifique adecuadamente la
necesidad de dar carácter perpetuo a dicho gravamen.
Por ello, más que una servidumbre perpetua, lo que parece haberse configurado es
un derecho de superficie perpetuo vinculado «ob rem» a una finca. Y, no es de extrañar
que en la escritura se le haya denominado servidumbre perpetua, pues históricamente,
en el derecho romano, el derecho de superficie comenzó con carácter personal u
obligacional (a modo de arrendamiento perpetuo), si bien después se le protegió con
interdictos, hasta que fue considerado derecho real a modo de servidumbre.
Independientemente de lo anteriormente expuesto, la escritura calificada pudiera
presentar otras consideraciones, como pudiera ser la necesidad de autorización
administrativa por la existencia de una segregación de dos porciones de la finca matriz,
sin que este Centro Directivo pueda pronunciarse (cfr. artículo 326 de la Ley
Hipotecaria).
Consecuentemente con lo expuesto, el defecto debe ser confirmado.
5. Por lo que se refiere a la servidumbre de aguas, en el título se lleva a cabo la
descripción del contenido de la servidumbre y de los predios dominante y sirviente.
Debe recordarse la doctrina reiterada de este Centro Directivo (véase Resolución
de 8 de noviembre de 2016) que la inscripción del derecho de servidumbre debe
expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto
básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del
sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación
que de aquellas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos
esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres
confieren, con la consiguiente vinculación, sin límites temporales de la propiedad en una
extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre.
También ha reconocido esta Dirección General, la evidente dificultad que en
ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres y su más fácil expresión gráfica
en un plano, concluyendo que se ha de permitir que en la inscripción a practicar se
recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a
los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita
el asiento.
Todo ello se cumple en la escritura objeto de la nota de calificación. Sin que sea
necesario el cumplimiento de los requisitos propios de las declaraciones de obra nueva,
en la medida que no es el objeto del título la constancia registral de la construcción del
cuarto de motores ni del aljibe (por otra parte, son construcciones no sometidas a la Ley
de Ordenación de la Edificación) sino la de la servidumbre de uso del motor para la
extracción de agua. Por lo que estando suficientemente delimitada la ubicación de tales
motores y del aljibe, no habría inconveniente desde la perspectiva del tracto sucesivo
invocado en la nota de calificación, a la inscripción pretendida.
No se pronuncia sin embargo este Centro Directivo, por no haber sido objeto de la
nota de calificación (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), si consta la cuantía del agua
a extraer o el tiempo a que se refiere el riego pactado, y si –al no constar– queda
cve: BOE-A-2022-3972
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 62
Lunes 14 de marzo de 2022
Sec. III. Pág. 30276
Como se ha señalado por la doctrina, conforme al Código Civil y al amparo del
«numerus apertus» de derechos reales (cfr. Resolución de 14 mayo de 1984), cabe
constituir un derecho de superficie sin que el dominio que se reserva el constituyente
comporte un derecho de pensión.
El superficiario adquiere sobre la finca un derecho real limitado que consiste en la
facultad de edificar o de plantar y en la facultad de goce general (dominio útil) de lo
edificado o plantado.
El concedente del derecho de superficie conserva, aunque gravado, el dominio sobre
la finca, y volverá a tener el dominio pleno cuando se extinga el derecho de superficie.
No puede caber, sin carácter censuario, un derecho de superficie perpetuo y que, por
la naturaleza de la finca, agote sus utilidades, porque ello equivaldría a reducir el dominio
a un derecho nominal que no comporta ni un interés presente (no hay derecho de
pensión o de prestación periódica) ni un interés futuro (no hay término para la extinción
del derecho del superficiario) y sin que exista una razón que justifique adecuadamente la
necesidad de dar carácter perpetuo a dicho gravamen.
Por ello, más que una servidumbre perpetua, lo que parece haberse configurado es
un derecho de superficie perpetuo vinculado «ob rem» a una finca. Y, no es de extrañar
que en la escritura se le haya denominado servidumbre perpetua, pues históricamente,
en el derecho romano, el derecho de superficie comenzó con carácter personal u
obligacional (a modo de arrendamiento perpetuo), si bien después se le protegió con
interdictos, hasta que fue considerado derecho real a modo de servidumbre.
Independientemente de lo anteriormente expuesto, la escritura calificada pudiera
presentar otras consideraciones, como pudiera ser la necesidad de autorización
administrativa por la existencia de una segregación de dos porciones de la finca matriz,
sin que este Centro Directivo pueda pronunciarse (cfr. artículo 326 de la Ley
Hipotecaria).
Consecuentemente con lo expuesto, el defecto debe ser confirmado.
5. Por lo que se refiere a la servidumbre de aguas, en el título se lleva a cabo la
descripción del contenido de la servidumbre y de los predios dominante y sirviente.
Debe recordarse la doctrina reiterada de este Centro Directivo (véase Resolución
de 8 de noviembre de 2016) que la inscripción del derecho de servidumbre debe
expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto
básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del
sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación
que de aquellas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos
esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres
confieren, con la consiguiente vinculación, sin límites temporales de la propiedad en una
extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre.
También ha reconocido esta Dirección General, la evidente dificultad que en
ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres y su más fácil expresión gráfica
en un plano, concluyendo que se ha de permitir que en la inscripción a practicar se
recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a
los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita
el asiento.
Todo ello se cumple en la escritura objeto de la nota de calificación. Sin que sea
necesario el cumplimiento de los requisitos propios de las declaraciones de obra nueva,
en la medida que no es el objeto del título la constancia registral de la construcción del
cuarto de motores ni del aljibe (por otra parte, son construcciones no sometidas a la Ley
de Ordenación de la Edificación) sino la de la servidumbre de uso del motor para la
extracción de agua. Por lo que estando suficientemente delimitada la ubicación de tales
motores y del aljibe, no habría inconveniente desde la perspectiva del tracto sucesivo
invocado en la nota de calificación, a la inscripción pretendida.
No se pronuncia sin embargo este Centro Directivo, por no haber sido objeto de la
nota de calificación (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), si consta la cuantía del agua
a extraer o el tiempo a que se refiere el riego pactado, y si –al no constar– queda
cve: BOE-A-2022-3972
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Núm. 62
