BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 14 de marzo de 2022

Sec. III. Pág. 30273

transmite conjuntamente con la finca a la que sirve, es decir que la servidumbre es
inseparable a la finca a que activamente pertenece, y esos detalles son los que cubren
mi necesidad y por lo cuál es mi voluntad el querer constituir la servidumbre frente a las
tres alternativas expuestas, toda vez que además tal servidumbre es indivisible y se
conserva sin modificaciones a pesar de que en un futuro se divida el predio sirviente y no
es hipotecable a menos que lo sea conjuntamente con el predio dominante (artículo 108
de la Ley Hipotecaria).
2. Sin embargo ni los derechos de arrendamiento ni de uso que verbalmente me
sugirió la señora registradora en su afán de encontrar una solución que beneficie a
ambas partes ni tampoco el derecho a plantación del artículo 30.3 del Reglamento
Hipotecario que expresamente cita en su calificación (con el argumento de que al existir
regulado me obliga a elegir tal derecho frente a la servidumbre) son derechos que gocen
de las cualidades que si poseen las servidumbres del tipo expuesto en el anterior
número 1 y que cubren mi necesidad, entre ellas tales derechos se constituyen a favor
de personas sobre la finca que resultará gravada, esto quiere decir que puede hallarse
inscrita a favor de persona distinta a la titular del predio beneficiado, lo que implica que
deberá transmitirse de forma expresa cada vez que se transmita la propiedad del predio
beneficiado, circunstancia que se efectúa de forma automática en la forma de la
servidumbre cada vez que se transmite dicho predio dominante. Además, tales derechos
alternativos y en especial el derecho de plantación se pacta por un plazo de duración
concreto mientras que la servidumbre se constituye de forma indefinida.
3. Según Resolución de fecha 2 de noviembre de 2009 (BOE: de 3 diciembre
de 2009), la DGRN considera inscribible este tipo de servidumbre de uso exclusivo sobre
rasante de parte de predio sirviente porque existe libertad entre los contratantes para
crear derechos reales innominados o atípicos siempre que el derecho creado tenga las
características esenciales del derecho real y si los contratantes no quieren someterse a
una figura de derecho real típica, no existe obstáculo para que se aparten de ella,
siempre que no contravengan una prohibición legal y en consecuencia no existe
impedimento para que pueda constituirse tal tipo de servidumbre teniendo en cuenta que
en el campo de las servidumbres es donde el Código Civil refleja el reconocimiento en
nuestro Derecho del sistema de “numerus apertus”. Además quiero hacer hincapié en
que en el momento actual que pretendo inscribir la servidumbre objeto de calificación,
soy yo el titular del dominio de ambos predios dominante y sirviente, por lo que tal
servidumbre una vez inscrita tendrá eficacia frente a terceros una vez que el dominio de
los predios sirviente y dominante pertenezca a diferente persona, lo cual quiere decir que
ahora no puedo constituir derechos personales como el arrendamiento, uso o vuelo ya
que ambas parcelas son del mismo propietario y sin embargo sí puedo constituir la
servidumbre que tendrá validez automática en el momento de ser ambos predios de
distinto propietario sea por título gratuito u oneroso y con la oportunidad en tal acto de
proceder a la cancelación que tal servidumbre si no conviniere a ambas partes, es decir
no quedaría impuesta a la voluntad de dichas partes como yo si me veo impuesto contra
mi voluntad libre a admitir la constitución de un derecho de vuelo frente a la constitución
de una servidumbre que es mi deseo y cubre mi necesidad.
Exposición de los argumentos a favor de la inscripción de la servidumbre perpetua de
uso de agua:
En relación a esta servidumbre, el defecto expuesto es que falta la inscripción previa
de declaración del cuarto de motores y del aljibe y se alega como fundamento de
derecho el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
En mi opinión, dicho artículo 20 de la Ley Hipotecaria, dice que se denegará (que no
suspenderá) la inscripción de derecho que figura inscrito a favor de persona distinta de la
que otorgue la transmisión o el gravamen. Pero no dice que se suspenderá la inscripción
de la constitución (que no transmisión) de una servidumbre perpetua de uso de agua
cuyo uso es inherente a la propia naturaleza de las parcelas rústicas por cuyo subsuelo
transcurren aguas públicas subterráneas y cuyos motores de agua (en cuartito que les

cve: BOE-A-2022-3972
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