III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-2952)
Resolución de 7 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 2, por la que se deniega la cancelación por caducidad de notas de afección urbanística.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 22228
provisional de la reparcelación y la cuota que se le atribuya en el pago de la liquidación
definitiva por los gastos de urbanización y los demás del proyecto, sin perjuicio de las
compensaciones procedentes, por razón de las indemnizaciones que pudieren tener
lugar».
Por su parte, el artículo 20 aclara que «la afección caducará a los siete años de su
fecha. No obstante, si durante su vigencia se hubiera elevado a definitiva la cuenta
provisional de liquidación del proyecto de reparcelación o compensación, dicha
caducidad tendrá lugar por el transcurso de dos años, a contar de la fecha de la
constatación en el Registro de la Propiedad del saldo definitivo, sin que, en ningún caso,
pueda el plazo exceder de siete años desde la fecha originaria de la afección».
3. En el caso que nos ocupa, se extractan a continuación los extremos más
relevantes de la redacción literal de las notas marginales cuya cancelación se solicita:
Nota de 5 de enero de 2012: «(…) queda afectada con carácter real la finca de este
número a las siguientes obligaciones urbanísticas: a) Al pago de los costes de
urbanización, por importe de (…) euros, en los términos previstos en el Real
Decreto 1093/1997 de 4 de Julio (…) b) Al pago de las compensaciones económicas
sustitutivas correspondientes al diez por ciento del aprovechamiento medio objeto de
cesión por importe de (…), y a los excesos de aprovechamiento, por importe de (…)
euros, en los términos previstos en el Real Decreto 1093/1997 de 4 de Julio».
Nota de 3 de junio de 2014: «(…) dejo modificada la afección con carácter real a que
se refiere dicha nota, en garantía del acuerdo de aplazamiento por un plazo de tres años,
prorrogable en los términos previstos en la Reforma de la Ordenanza, de las
compensaciones económicas sustitutivas correspondientes al 10% de aprovechamiento
medio objeto de cesión hasta el importe de (…) euros, y a los excesos de
aprovechamiento hasta el importe de (…), a que se refiere la precedente nota de fecha
cinco de Enero de dos mil doce (…)».
Por tanto, del tenor literal de las notas marginales cuya cancelación se solicita,
resulta con claridad que no son meras notas de publicidad noticia, de duración indefinida,
sino asientos para hacer constar la afección real de una finca al pago de determinadas
obligaciones urbanísticas, como auténtico gravamen real oponible a terceros. Y es
evidente que el principio de seguridad jurídica prohíbe que se puedan crear gravámenes
o afecciones registrales de vigencia indefinida. Precisamente por ello la normativa en
vigor limita la vigencia de tales afecciones reales urbanísticas al plazo máximo de siete
años.
Ahora bien, en el presente caso, la nota marginal de afección de 3 de junio de 2014,
que se ha hecho constar en el Registro, no lo es en garantía de los gastos de
urbanización, sino en concepto de compensación económica sustitutiva del 10% de
aprovechamiento medio y excesos, que tiene su encaje en el artículo 19.1.b) del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
Debe tenerse en cuenta en este punto la regulación contenida en la normativa básica
estatal cuando define como deberes vinculados a la promoción de las actuaciones de
urbanización -cfr. el artículo 7.1a) en relación al artículo 18 del vigente texto refundido
Ley de Suelo de 30 de octubre de 2015 en términos similares al anterior artículo 16 de la
Ley de suelo de 20 de junio de 2008- entre otros, el de «b) Entregar a la Administración
competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de
urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la
actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la
legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística (…)».
Deber que se identifica con la adjudicación a la Administración del suelo
correspondiente al 10% del aprovechamiento medio, pudiendo ser sustituido por
compensación pecuniaria sustitutiva –vid. último párrafo de la letra b)-.
cve: BOE-A-2022-2952
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 47
Jueves 24 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 22228
provisional de la reparcelación y la cuota que se le atribuya en el pago de la liquidación
definitiva por los gastos de urbanización y los demás del proyecto, sin perjuicio de las
compensaciones procedentes, por razón de las indemnizaciones que pudieren tener
lugar».
Por su parte, el artículo 20 aclara que «la afección caducará a los siete años de su
fecha. No obstante, si durante su vigencia se hubiera elevado a definitiva la cuenta
provisional de liquidación del proyecto de reparcelación o compensación, dicha
caducidad tendrá lugar por el transcurso de dos años, a contar de la fecha de la
constatación en el Registro de la Propiedad del saldo definitivo, sin que, en ningún caso,
pueda el plazo exceder de siete años desde la fecha originaria de la afección».
3. En el caso que nos ocupa, se extractan a continuación los extremos más
relevantes de la redacción literal de las notas marginales cuya cancelación se solicita:
Nota de 5 de enero de 2012: «(…) queda afectada con carácter real la finca de este
número a las siguientes obligaciones urbanísticas: a) Al pago de los costes de
urbanización, por importe de (…) euros, en los términos previstos en el Real
Decreto 1093/1997 de 4 de Julio (…) b) Al pago de las compensaciones económicas
sustitutivas correspondientes al diez por ciento del aprovechamiento medio objeto de
cesión por importe de (…), y a los excesos de aprovechamiento, por importe de (…)
euros, en los términos previstos en el Real Decreto 1093/1997 de 4 de Julio».
Nota de 3 de junio de 2014: «(…) dejo modificada la afección con carácter real a que
se refiere dicha nota, en garantía del acuerdo de aplazamiento por un plazo de tres años,
prorrogable en los términos previstos en la Reforma de la Ordenanza, de las
compensaciones económicas sustitutivas correspondientes al 10% de aprovechamiento
medio objeto de cesión hasta el importe de (…) euros, y a los excesos de
aprovechamiento hasta el importe de (…), a que se refiere la precedente nota de fecha
cinco de Enero de dos mil doce (…)».
Por tanto, del tenor literal de las notas marginales cuya cancelación se solicita,
resulta con claridad que no son meras notas de publicidad noticia, de duración indefinida,
sino asientos para hacer constar la afección real de una finca al pago de determinadas
obligaciones urbanísticas, como auténtico gravamen real oponible a terceros. Y es
evidente que el principio de seguridad jurídica prohíbe que se puedan crear gravámenes
o afecciones registrales de vigencia indefinida. Precisamente por ello la normativa en
vigor limita la vigencia de tales afecciones reales urbanísticas al plazo máximo de siete
años.
Ahora bien, en el presente caso, la nota marginal de afección de 3 de junio de 2014,
que se ha hecho constar en el Registro, no lo es en garantía de los gastos de
urbanización, sino en concepto de compensación económica sustitutiva del 10% de
aprovechamiento medio y excesos, que tiene su encaje en el artículo 19.1.b) del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
Debe tenerse en cuenta en este punto la regulación contenida en la normativa básica
estatal cuando define como deberes vinculados a la promoción de las actuaciones de
urbanización -cfr. el artículo 7.1a) en relación al artículo 18 del vigente texto refundido
Ley de Suelo de 30 de octubre de 2015 en términos similares al anterior artículo 16 de la
Ley de suelo de 20 de junio de 2008- entre otros, el de «b) Entregar a la Administración
competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de
urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la
actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la
legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística (…)».
Deber que se identifica con la adjudicación a la Administración del suelo
correspondiente al 10% del aprovechamiento medio, pudiendo ser sustituido por
compensación pecuniaria sustitutiva –vid. último párrafo de la letra b)-.
cve: BOE-A-2022-2952
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 47
