BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 22 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 21397

hipotecarios afectados por la venta directa del bien hipotecado. Con todo lo anterior
hemos de concluir que la denegación de la inscripción por la falta de constancia en el
mandamiento judicial del cumplimiento de estos requisitos del art. 155.4 LC fue correcta,
sin que en el pleito posterior de impugnación de la calificación o de la resolución de la
DGRN pueda censurarse esta denegación porque se llegue a acreditar que en la
realidad se cumplieron tales requisitos».
3. El fundamento de la calificación registral de documentos administrativos procede
de que, dados los efectos añadidos que el asiento registral produce para el acto
administrativo (presunción de legitimación, fe pública registral, prioridad, cierre registral,
usucapión, etc.), es necesario que se sujete a los requisitos previstos por la legislación
hipotecaria para que se produzcan esos efectos.
Además, a través de los asientos registrales los documentos administrativos
adquieren efectos «erga omnes», que por sí mismos no pueden tener sin publicidad
registral.
Por ello, no es suficiente la presunción de legalidad de los actos administrativos que
ya había establecido el artículo 57 de la antigua Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de
Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo
Común, actualmente derogada por la Ley 39/2015, de 1 de octubre, que regula esa
presunción de legalidad en su artículo 39, pero que es sólo a los efectos de las partes
del procedimiento administrativo y no respecto a terceros, pues, además, la calificación
registral se entiende limitada a los efectos de extender, suspender o denegar la
inscripción, y está relacionada con los efectos registrales que ha de producir el acto a
través del asiento registral.
Tampoco es suficiente para excluir la calificación registral de los documentos
administrativos la ejecutividad de los actos administrativos a que se refiere el artículo 38
y la ejecutoriedad a que se refiere el artículo 98.1.c), ambos de la citada Ley 39/2015,
de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones
Públicas, pues este último prevé la ejecutoriedad salvo los casos «en que una
disposición establezca lo contrario», que en este caso sería la legislación hipotecaria,
respecto a los requisitos para acceder al Registro. Los actos administrativos se dictan
«sin perjuicio de tercero», y en cambio, los asientos registrales producen «efectos contra
terceros». La ejecutividad ampara el contenido natural del acto administrativo (aquel
cuya existencia es necesaria para individualizar el acto mismo y el contenido implícito al
que se refiere necesariamente por la ley un determinado acto), y el acceso al Registro de
la Propiedad no forma parte de ese contenido. Las citadas presunciones de legalidad,
ejecutividad y eficacia de que legalmente están investidos los actos administrativos, lo
único que significan a efectos registrales es la especial regulación de la calificación
registral de los documentos y actos administrativos con los límites del artículo 99 del
Reglamento Hipotecario, según indica la Resolución de 27 de marzo de 1999.
En efecto, la Resolución de 2 de octubre de 2014 señaló que «como ha venido
resolviendo esta Dirección General (vid. por todas, la Resolución de 15 de enero
de 2013), ya antes de la redacción actual del artículo 99 del Reglamento Hipotecario,
dada por el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo había
mantenido de forma reiterada la doctrina de que, dentro de los límites de su función,
goza el registrador de una mayor libertad para calificar el documento administrativo en
relación con el judicial, y en particular si se trata del examen de los trámites esenciales
del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para
los particulares están establecidas por las leyes y reglamentos (cfr. entre otras,
Resolución de 30 de septiembre de 1980). Tras la citada reforma reglamentaria, dicha
interpretación cobró carta de naturaleza normativa, y por ello esta Dirección General ha
venido considerando desde entonces que, no obstante la ejecutividad y las presunciones
de validez y eficacia de que legalmente están investidos los actos administrativos (cfr.
artículos 56 y 57 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las
Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común), el artículo 99 del
Reglamento Hipotecario faculta al registrador para calificar, respecto de los documentos

cve: BOE-A-2022-2818
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Núm. 45