BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 17 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 20398

interesaba hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que
también pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios».
Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia
despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores cuando no estuviera vigente la anotación preventivamente de la demanda- es necesario
que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha
efectuado.
En el caso de que el procedimiento se haya entendido exclusivamente contra el
adquirente cuya titularidad se anula (pero que dejó de ser titular registral en virtud de otra
transmisión posterior inscrita), la sentencia sólo producirá efectos contra éste de
conformidad con las reglas generales de nuestro ordenamiento (artículo 222 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil); pero no respecto del titular registral del dominio o derecho real de
que se trate (en este caso hipoteca) en virtud de inscripción vigente cuya cancelación se
pretende y que no fue parte en dicho procedimiento.
4. En resumen, como se ha expuesto anteriormente, entre los principios de nuestro
Derecho hipotecario es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un
título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho
del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Este principio está íntimamente
relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de
legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.
La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así
como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el
cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular y la no
inscripción de las resoluciones judiciales dictadas en procedimientos en que los titulares
registrales no hubieran sido demandados.
En el caso de este recurso es indudable que la nota de calificación se produce dentro
del ámbito competencial del registrador, pues la objeción que se expresa en ésta
consiste en que la titular registral del derecho real de hipoteca reflejado en los asientos
registrales afectados por la declaración de nulidad y que se pretenden cancelar, no ha
tenido adecuada participación en el procedimiento.
Debe tenerse en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes
litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento
de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos
aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional
la protección jurisdiccional de los derechos (artículo 24 de la Constitución Española), y d)
que no se ha solicitado, ni por tanto, practicado, anotación preventiva de demanda que
pudiera menoscabar los efectos de los asientos registrales.
Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia
despliegue toda su eficacia y afecte a titulares de asientos posteriores -cuando no se
haya anotado preventivamente la demanda de nulidad del asiento registral con
anterioridad a los mismos- es necesario que al menos hayan sido emplazados en el
procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado. A este respecto debe tenerse en
cuenta que el asiento de anotación preventiva de la demanda tiene como función la
afectación de los terceros adquirentes a las resultas del procedimiento y la información a
estos de su existencia, a los efectos de que puedan personarse en autos y defender sus
intereses, solicitando, en su caso, la sucesión procesal.
5. Está ineficacia de la sentencia respecto de titular registral no emplazado en el
procedimiento no se ve alterada por la alegación de la recurrente de la existencia de una
sucesión universal entre éste -la «Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la
Reestructuración Bancaria, S.A.»- y el banco cedente demandado -«NCG Banco, S.A.»-,
atribuyendo a la cesión los efectos de una fusión societaria con sucesión en la
personalidad jurídica, pues la cesión de carteras de créditos, por muy amplio que sea su
objeto, no tiene tal carácter de transmisión universal.
Es cierto, por otra parte, como señala la recurrente, que por la cesión de créditos, el
nuevo acreedor cesionario se subroga en la misma posición jurídica de que disfrutaba el

cve: BOE-A-2022-2593
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Núm. 41