BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 17 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 20399

acreedor cedente, y que de acuerdo con el artículo 1529 del Código Civil, a falta de
conformidad del deudor, es el acreedor cedente quien responde de la existencia y
legitimidad del crédito, sin que el deudor vea alterada su posición, y que, en
consecuencia, declarada la inexistencia del crédito hipotecario, por pago u otra
circunstancia, en sentencia judicial la cesión del crédito nada se habría transmitido
realmente a la parte cesionaria.
Pero, sin prejuzgar los requisitos de la cancelación de la garantía el tal caso, esta
circunstancia tampoco ha tenido lugar en el supuesto objeto de este recurso, sino que en
él lo que se solicita es la cancelación de una hipoteca por el ejercicio de la acción
reivindicatoria contra el titular registral del dominio que hipotecó, pero el préstamo que
garantiza esa hipoteca continua vigente entre ese demandado en reclamación del
dominio de la finca y el acreedor cesionario y ello no ha sido el objeto de la litis. Esta
situación reconduce la cuestión a dilucidar a la expresada en los fundamentos de
derecho anteriores, por lo que para practicar la cancelación solicitada y privar al
cesionario de su garantía hipotecaria, es esencial que el mismo haya participado en el
procedimiento en el que se ordena cancelar su derecho, pues de lo contrario se estaría
vulnerando el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria y el de la
tutela judicial efectiva recogido en el artículo 24 de la Constitución española.
Tampoco altera la situación jurídica expuesta el hecho de que la demanda tuviera
entrada en el Juzgado antes de la cesión por parte de «NCG Banco, S.A.», que es la
parte demandada, pues, como señala la Resolución de 13 de marzo de 2015, no es
inscribible (por impedirlo el artículo 20 de la Ley Hipotecaria) una sentencia que declara
en favor del actor el dominio de una finca si, para cuando la sentencia se presenta en el
Registro, la finca ya no está inscrita a nombre del demandado aunque lo estuviere al
tiempo de interponerse la demanda. Además, como se indica en la calificación recurrida,
el artículo 17 de la Ley Hipotecaria «inscrito o anotado preventivamente en el Registro
cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos
reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual
o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la
propiedad del mismo inmueble o derecho real (…)».
En cuanto a la posibilidad de reflejar registralmente la nulidad, declarada
judicialmente, de un título de dominio inscrito, a pesar de que no se puedan cancelar las
cargas posteriores basadas en éste, por no haber sido parte en el procedimiento los
titulares registrales de aquéllas (ej. el titular de un derecho real de hipoteca), la misma ha
sido admitida por esta Dirección General (vid., por todas la Resolución de 24 de febrero
de 2001), pues si bien, según dispone el artículo 40, párrafo segundo, de la Ley
Hipotecaria, la rectificación de un asiento en ningún caso puede perjudicar a los que,
durante su vigencia, adquirieron derechos a título oneroso y de buena fe; lo anterior no
obsta para que, «sin perjuicio de la subsistencia de esos asientos posteriores, pueda
reflejarse registralmente la nulidad del título que motiva la última inscripción de dominio,
a fin de evitar que el Registro siga abierto a nuevos actos dispositivos que,
fraudulentamente y amparados en su apariencia tabular, pudieran celebrar
posteriormente los titulares registrales de dicha inscripción».
Por último, no compete al registrador de la Propiedad enjuiciar si el titular registral del
dominio o derecho real, según se trate, es de mala fe, o si la aportación de la finca en la
constitución de una sociedad, en una cesión de créditos o en otro negocio jurídico, no
queda amparada por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Según este precepto legal, la
buena fe se presume siempre, por lo que en los casos en que se pretenda hacer valer la
mala fe, debe ser ésta probada en el juicio contradictorio correspondiente seguido frente
al actual titular registral. No obstante, presentada la citada demanda podrá solicitarse
anotación preventiva de la misma para impedir que durante la tramitación del
procedimiento judicial pueda surgir un tercero protegido por la fe pública registral.

cve: BOE-A-2022-2593
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Núm. 41