BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 17 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 20395

cuatro fincas y se ordena la cancelación de las correspondientes inscripciones
registrales.
Son relevantes a los efectos de este recurso los hechos siguientes:
– Don J. M. B. R. interpuso demanda de reivindicación del dominio de cuatro fincas
contra la sociedad «Residencial Zalaeta, S.L.», titular registral de las mismas, y de
declaración de nulidad de la hipoteca constituida por dicha sociedad, contra el acreedor
«NCG Banco, S.A.», titular registral de las hipotecas, por incumplimiento,
respectivamente, de las obligaciones asumidas por la primera entidad en un contrato de
«transmisión de solar a cambio de cuatro fincas resultantes de una obra nueva futura», y
por no exclusión, por parte de la segunda entidad, de las referidas cuatro fincas en la
distribución de la responsabilidad hipotecaria de la garantía inmobiliaria constituida para
la financiación de la obra nueva del edificio, ya que se había pactado la entrega de las
fincas libres de cargas.
– Por sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 4 de A Coruña de
fecha 27 de enero de 2015, ratificada por la sentencia de la Sección Cuarta de la
Audiencia Provincial de A Coruña de fecha 27 de noviembre de 2015, se declaró a la
parte demandante propietaria de las cuatro fincas y sus correspondientes anejos, se
ordenó la entrega de la posesión de las mismas por parte de la sociedad demandada, se
declaró la nulidad de pleno derecho de las hipotecas constituidas por ésta sobre las
indicadas fincas y, finalmente, se declaró la nulidad de la correspondiente inscripción de
hipoteca y se ordenó la cancelación de esos asientos.
El registrador de la Propiedad inscribió la declaración del dominio y denegó la
cancelación de la inscripción de hipoteca solicitada porque «el titular de las hipotecas
que se ordenan cancelar no ha sido parte en el procedimiento judicial (…)» porque para
ello es necesario que «(…) ésta debería haber sido demandada por exigencia del
principio hipotecario de tracto sucesivo regulado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria
(…)».
La parte recurrente alega en favor de la práctica de la cancelación que: a) la
demanda se ha formulado frente a quien es titular registral del crédito hipotecario en ese
momento de la demanda; b) el cesionario de créditos queda vinculado por todos los
actos que hubiera realizado su antecesor-cedente, siendo las sentencias dictadas con
posterioridad una consecuencia de aquellos actos previos y vinculantes para la sociedad
absorbente, actual titular de las hipotecas, sin necesidad de prestación de
consentimiento por la misma como consecuencia de la subrogación por sucesión
procesal en todos los derechos y obligaciones de la entidad absorbida, y c) la existencia
de la cesión del crédito hipotecario no se le ha comunicado al deudor, siendo
responsable el cedente de cualquier perjuicio de la falta de conocimiento de la cesión por
el deudor, por lo que, declarada la inexistencia del crédito hipotecario por sentencia
judicial en virtud de un proceso pendiente previo a la cesión del crédito, nada se habría
transmitido realmente a la cesionaria, siendo en todo caso responsable el acreedor
cedente de esa inexistencia del crédito.
2. Como ha manifestado este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 5
de febrero de 2018) el principio de tracto sucesivo es una traducción en el ámbito
hipotecario del principio de seguridad jurídica y de proscripción de la indefensión,
máxime estando los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los tribunales y
produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos
establecidos en la Ley.
Para practicar cualquier asiento nuevo o para rectificar el vigente, es indispensable
que se cuente bien con el consentimiento de su titular, bien con una resolución judicial
dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte, de lo contrario surge un
obstáculo del mismo Registro que impide que se proceda como se solicita, incluso
aunque se haya instado la petición por un organismo judicial, sin que ello suponga, en
ningún caso, una vulneración de los artículos 117 y 118 de la Constitución.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio constitucional de
protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos impide extender las

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