BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 17 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 20393

En el mismo sentido podemos referirnos a la doctrina reflejada en la resolución de
diecinueve de febrero de dos mil dieciocho de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, que además de reflejar la anterior doctrina refiere la relevancia de que no se
le haya comunicado al deudor cedido la existencia de esa cesión en el crédito
hipotecario, siendo responsable el cedente de cualquier perjuicio de la falta de
conocimiento de la cesión por el deudor, no recayendo esos perjuicios nunca sobre el
deudor conforme se deriva del artículo 151 de la Ley Hipotecaria. Es decir, los perjuicios
recaerían sobre el cesionario, nunca sobre el deudor, de forma que, si el crédito
hipotecario quedó extinguido por sentencia firme, el hecho de que se haya cedido a un
tercero no revive el crédito extinguido.
La cesión de un crédito es aquel acuerdo de voluntades por el que el acreedor cede,
con justa causa, su crédito a un tercero, quien por la cesión se subroga en la posición del
acreedor cedente; la cesión de un crédito afecta fundamentalmente a tres personas físicas o jurídicas-, el acreedor que cede el crédito, el deudor que se mantiene y el nuevo
acreedor; no se altera la situación de los terceros. La STS 506/2015, treinta de
septiembre de dos mil quince califica la cesión de crédito como un negocio de
disposición, bilateral, cuyos sujetos son el antiguo acreedor, cedente, y el nuevo,
cesionario. Por lo tanto, el deudor no es un tercero, sino que es parte de este contrato y
conforme dispone el artículo 149 de la Ley Hipotecaria, en relación a la cesión de crédito
o préstamo garantizado con hipoteca, si bien el cesionario se subrogará en todos los
derechos del cedente, el deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo
estuviere por el suyo. Por tanto, si bien es cierto que la cesión produce el efecto de una
inmediata transmisión a favor del cesionario del crédito del cedente contra el deudor
cedido y que no es necesario para ello acto alguno complementario de forma que no
requiere el consentimiento del deudor, también es cierto que de acuerdo con el art. 1529
del Código Civil es el acreedor cedente quien responde de la existencia y legitimidad del
crédito. El deudor no ha de ver alterada su posición, no aumenta ni disminuye su deuda
ni se altera la garantía dada, salvo que intervenga en la cesión y con su consentimiento,
por lo que declarada la inexistencia del crédito hipotecario por Sentencia judicial en virtud
de un proceso pendiente previo a la cesión del crédito nada se habría transmitido
realmente a la cesionaria, siendo en todo caso responsable el acreedor cedente de esa
inexistencia del crédito. Tal como refiere la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, el
cesionario adquiere la titularidad del crédito, con el mismo contenido que tenía el
acreedor cedente, permaneciendo incólume la relación obligatoria (SS. 15 nov. 1990, 22
feb. 2002, 26 sept. 2002, 18 jul. 2005) y al deudor le asiste el derecho de oponer al
cesionario, todas las excepciones que tuviera frente al cedente (SS. 29 sept. 1991, 24
sept. 1993, 21 mar. 2002). Por lo tanto, si las hipotecas que garantizaban el crédito
cedido han sido declaradas nulas por sentencia firme, debe accederse a la cancelación
de las mismas al afectar directa y automáticamente al cesionario.
Por su parte, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea tiene declarado en el Auto
de 5 de julio de 2016 (C-7/16, asunto Banco Popular Español y PL Salvador SARL) que
las cesiones de créditos son neutras para los deudores ya que no les suponen nuevas
cargas financieras sino, únicamente, tener que realizar el pago a distinto acreedor, tal
como recoge la Resolución de dos de septiembre de dos mil diecinueve
(BOE 30-10-2019) de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el
recurso interpuesto contra la nota de calificación dictada por la registradora de la
propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 6, por la que se deniega la cancelación de
una inscripción de hipoteca solicitada mediante escrito por el hipotecante con base en la
caducidad legal de la hipoteca, disposición de la Ley y/o por el pago del préstamo por
tercero.
Debe tenerse en cuenta asimismo que en el presente caso que presentada la
demanda, siendo esta admitida, habrá que tener en cuenta los efectos de la pendencia
del proceso previstos en los artículos 410 a 413 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de
forma que no se tendrán en cuenta en la sentencia las innovaciones que, después de
iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas o de las

cve: BOE-A-2022-2593
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 41