BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 17 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 20380

Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de marzo, 16 de junio y 29 de
octubre de 2020 y 28 de julio y 5 de octubre de 2021.
1. Mediante la escritura cuya calificación es objeto de impugnación se formaliza la
venta de una vivienda por los dos copropietarios, con carácter privativo, de una vivienda
(uno casado y el otro viudo), quienes declaran lo siguiente: «Vivienda habitual familiar:
La parte vendedora manifiesta que no es la vivienda habitual familiar de nadie que no
comparezca en la presente escritura».
La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, no consta la
manifestación de la vendedora casada de no ser la finca enajenada la vivienda familiar
su familia, en los términos exigidos por los artículos 1320 del Código Civil y 91 del
Reglamento Hipotecario.
2. Uno de los deberes de los cónyuges es el relativo a la fijación, de común
acuerdo, del domicilio conyugal (artículo 70 del Código Civil).
Una vez fijada y establecida la vivienda familiar habitual, queda protegida
especialmente por la ley, trátese de vivienda simplemente conyugal, trátese de vivienda
en la que, además de los cónyuges vivan los hijos comunes o los que cada cónyuge
hubiera habido antes del matrimonio. Entre las técnicas de tutela de la vivienda familiar
figura la que establece el artículo 1320 del Código Civil: «Para disponer de los derechos
sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales
derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de
ambos o, en su caso, autorización judicial», añadiendo que «la manifestación errónea o
falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de
buena fe». Con esta norma legal, en la redacción dada por la Ley 11/1981, de 13 de
mayo, se introdujo en el Derecho español una singular protección de la vivienda familiar
en situación de normalidad matrimonial. Pero no se trata de una norma específica del
Derecho civil común, sino que la misma, con variantes, existe también en otros Derechos
civiles de España, como es el caso del Derecho civil aragonés (artículo 190 del Código
del Derecho Foral de Aragón) y Derecho civil catalán (artículo 231-9 del Código Civil de
Cataluña).
3. La técnica de tutela se articula a través de esa exigencia del consentimiento de
ambos cónyuges: tanto de aquel que ostenta la titularidad sobre la vivienda o la
titularidad del derecho sobre ella como del otro cónyuge. A través de esta técnica, el
precepto prohíbe el ejercicio de todo derecho que suponga atentar, bajo cualquier forma,
contra el goce pacífico del inmueble en que los cónyuges han fijado el alojamiento
familiar. La función normativa se encuentra en la necesidad de asegurar al otro cónyuge
y, a través de él, a la familia el espacio propio de convivencia frente a aquellos actos de
disposición unilaterales que pudiera llevar a cabo el cónyuge propietario de la vivienda o
titular de un derecho sobre ella, al que se impide cualquier actuación que pueda privar al
consorte del uso compartido de este bien.
El consentimiento requerido para el acto de disposición es exclusivamente el del
cónyuge del titular de esa vivienda o del derecho sobre ella y no el de los hijos. La
oposición de los hijos que convivan con sus progenitores y con los demás hermanos en
esa vivienda, incluso aunque sean mayores de edad, es irrelevante por completo. La Ley
no requiere la participación de los hijos en la prestación del consentimiento, viva ya el
otro cónyuge o haya fallecido ya.
Es indiferente cuál de los dos cónyuges sea el propietario o el titular del derecho
sobre la vivienda (así lo consideró el Tribunal Supremo en Sentencia de 31 de diciembre
de 1994). Es indiferente la fecha en que la hubiera adquirido la vivienda o el derecho
sobre ella: al lado de supuestos en los que el carácter privativo del bien es consecuencia
de haberlo adquirido el cónyuge antes del matrimonio (artículo 1346.1.º del Código Civil),
están aquellos otros en los que la vivienda se hubiera adquirido por el cónyuge constante
matrimonio a título gratuito (artículo 1346.2.º del Código Civil) o aquellos en los que la
adquisición se hubiera efectuado por éste después de contraído matrimonio a costa o en
sustitución de otro bien privativo (artículo 1346.3.º del Código Civil). Es indiferente cuál
sea el régimen económico del matrimonio (como oportunamente señala el artículo 231-9

cve: BOE-A-2022-2591
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Núm. 41