BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 17 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 20343

Lo contrario es avocar a esta parte, como dice la Jurisprudencia, a una acción
Judicial para que se le reconozca lo que ya tiene, y que por manejos de terceros y el fallo
que en su día se produjo en el Registro de la Propiedad, ahora se le niega.
Esta parte solicitó la calificación sustitutoria al no estar conforme con la emitida por la
Sra. Registradora de Baena. En primer lugar, no se trata de “resucitar”, como dice el
Registrador sustituto, la servidumbre en cuestión sino simplemente de reconocer y hacer
valer el derecho de la interesada injustamente omitido por el Registro de la Propiedad.
El Registrador sustituto hace dos consideraciones para denegar la inscripción. En
primer lugar, considera que existe un doble error, tanto en el título del año 1983 como
posteriormente en el asiento del Registro de la Propiedad. Respecto al error en el título,
es difícilmente aceptable admitir que los otorgantes desconocían la existencia de la
servidumbre pues constaba claramente en el título de la enajenante y en ningún caso es
achacable a la interesada, siendo la omisión resultado de la actuación deliberada de los
interesados para que sus fincas resultaran libres de cargas. Obviamente manipulada la
realidad jurídica por los otorgantes de esa escritura para liberar de cargas unas fincas
que las soportaban no es posible esperar que se describieran las servidumbres
resultantes, pues dicho título fue otorgado, entre otros fines, precisamente para eliminar
la servidumbre en cuestión. En este punto se preocupa el Registrador sustituto de que al
ser así no se describe el trazado de la servidumbre en el título de segregación y que esto
el Registrador no lo puede subsanar. Esta consideración es ociosa e innecesaria por
cuanto en el título de 1950, cuando se describe la servidumbre, únicamente se dice:
“queda gravada con una servidumbre de paso de un metro de ancho, desde su
respectiva casa hasta el descansadero de ganado en el abrevadero del cortijo de (…)”.
Por tanto, el Registrador no tiene que subsanar nada, ni es necesario acreditar como
queda la servidumbre físicamente reflejada sobre el terreno tras la segregación, por la
sencilla razón de que en el título que la constituyó jamás se reflejó tal cosa, plasmándose
únicamente la existencia del derecho de servidumbre a favor del predio dominante sin
descripción física de la misma. Por tanto, la contestación a este argumento del
Registrador sustituto en este punto es bien sencilla, las fincas segregadas, en cuanto
proceden de una finca matriz gravada con una servidumbre de un metro de paso que
nunca se dijo por dónde ni como discurría, han de soportar igualmente, todas ellas,
idéntico gravamen que aquella de la que proceden, sin más descripciones ni necesidad
de decir “como queda tras la segregación” como afirma el Registrador sustituto.
En cuanto al segundo error, el error del registro, y la negativa del Registrador
sustituto a su subsanación, nos remitimos a lo ya comentado acerca de la interpretación
y aplicación del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, salvo para decir que el error del título
pudo ser salvado por la conducta diligente del Registrador quien tenía la obligación de
detectar el defecto en el título y calificar negativamente su inscripción, no practicándola.
No fue así y ahora resulta que por una interpretación del Derecho Hipotecario se hace de
mejor derecho el resultado de un evidente manejo para la supresión de un derecho
legítimamente constituido que éste mismo. Ni que decir tiene que la defectuosa situación
registral que presentan las fincas implicadas, unas libres cuando no deberían estarlo y
otra sin un derecho de paso que le resulta necesario para su explotación, está causando
a mi representada cuantiosos daños y perjuicios de carácter pasado y actual, por cuanto
que quienes deberían estar y pasar por el tan mencionado derecho de servidumbre
hacen gala de la inscripción de su propiedad libre y sin cargas, y se oponen al paso de
mi mandante impidiéndolo materialmente al amparo de dichas inscripciones, cuando esa
no es la realidad jurídica como está sobradamente acreditado, por más que se califique
de “extrarregistral” en la calificación sustitutoria el derecho de mi mandante.
Evidentemente mi poderdante se reserva cuantas acciones procedan contra quien
corresponda por este error del Registro de la Propiedad que tanto le está perjudicando.
Cabe añadir, como nota general para mejor entender la situación y para la mejor
práctica de la calificación solicitada, que el titular actual de la finca registral 9958 es don
M. M. C. que adquirió la misma por herencia y, por tanto, a título gratuito, de su esposa
doña M. J. V. A. que fue interviniente en el tan repetido título de segregación y

cve: BOE-A-2022-2585
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Núm. 41