BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 17 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 20321

IV
La registradora de la Propiedad de San Clemente emitió informe el día 12 de
noviembre de 2021, ratificando la calificación en todos sus extremos, y elevó el
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1445, 1450 y 1462 del Código Civil; 9 y 18 de la Ley Hipotecaria;
51 y 98 del Reglamento Hipotecario, las Resoluciones de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 13 de febrero de 2007, 8 de abril de 2010, 29 de agosto
de 2011 y 2 de abril de 2012, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública de 5 de junio de 2020 y 30 de junio, 28 de octubre y 13 de
diciembre de 2021.
1. La única cuestión que se plantea en este expediente es si puede ser objeto de
inscripción la compraventa de una finca que a juicio de la registradora no ha sido objeto
de transmisión en el contrato privado de compraventa elevado a público en la escritura
que ha sido objeto de calificación, mientras que el interesado recurrente entiende que
está fuera de duda que ha sido objeto de compraventa y que por tanto procede su
inscripción.
2. El recurso debe prosperar.
Uno de los principios de nuestro Derecho hipotecario es el de especialidad o
determinación, que exige como requisito para que los títulos puedan acceder al Registro
y ser por tanto objeto de inscripción, la fijación de la naturaleza, extensión y, en su caso,
límites o condiciones del derecho a inscribir y también del objeto sobre el que recae
dicho derecho, quedando de tal modo delimitados todos sus contornos que cualquiera
que adquiera confiando en los pronunciamientos tabulares conozca la extensión, alcance
y contenido del derecho inscrito. En el caso de una compraventa como la que se eleva a
público en la escritura objeto de calificación, es esencial por tanto conocer cuáles son
objeto de compraventa y por tanto de transmisión de dominio y que todo ello quede
adecuadamente reflejado en el título a inscribir.
Como afirmó la Resolución de 8 de abril de 2010 «la necesidad de claridad suficiente de
los documentos inscribibles y la exigencia de contener todas las circunstancias que la Ley y
el Reglamento prescriben para los asientos hace imprescindible que el pronunciamiento
judicial esté suficientemente determinado». Y lo que se afirma respecto de los títulos
judiciales es igualmente predicable de los documentos notariales y administrativos.
Así lo dispone el artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria al señalar: «Los documentos
relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las
circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las
personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos».
Y, el artículo 98 de su Reglamento en el párrafo segundo: «Del mismo modo
apreciará el registrador la no expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de
cualquiera de las circunstancias que, según La Ley y este Reglamento, debe contener la
inscripción, bajo pena de nulidad».
3. En este supuesto, la registradora suspende la inscripción de la compraventa de
la finca 403 de Casas de Benítez por entender que, si bien se menciona dicha finca en el
apartado II del expositivo de la escritura como una de las fincas registrales objeto de
transmisión, en realidad no se corresponde con ninguna de las dos centrales
hidroeléctricas objeto de transmisión descritas en el anexo I del contrato de compraventa
que se eleva a público.
Por el contrario, en el contrato privado de compraventa que es elevado a público en
la escritura, como también consta en la misma escritura, el vendedor cede y transmite
al comprador, que compra y adquiere, la totalidad de los activos, bienes y derechos que
constituyen el negocio –que está integrado por dos centrales hidroeléctricas, los
terrenos sobre los que ambas se encuentran construidas y todos cuantos activos,

cve: BOE-A-2022-2583
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Núm. 41