BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 16 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 19738

practicar operación registral alguna sobre la finca registral 8.826 de Quiroga, propiedad
de la parte demandada, al no ordenarse en el mandamiento.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio de rogación impone la
necesidad de que las sentencias dictadas en procedimientos contradictorios especifiquen los
asientos a cancelar o modificar. Si indiscutible es el deber de los registradores de cumplir las
resoluciones judiciales firmes, también lo es, correlativamente, el de calificar y verificar que
todos los documentos inscribibles cumplen las exigencias del sistema registral español, entre
los que se encuentra la debida determinación del asiento a practicar (artículo 100 del
Reglamento Hipotecario). Estas afirmaciones se justifican porque no está facultado el
registrador para determinar el alcance del documento judicial presentado, pues tal facultad
incumbe constitucionalmente al juzgador (artículo 117 de la Constitución).
Ahora bien, también ha sostenido esta Dirección General que no debe caerse en un
rigor formalista injustificado en los casos en que, por estar adecuadamente identificado
en el documento judicial la finca que constituye su objeto y el acto u operación jurídica a
que se refiere, no cabe albergar dudas acerca del alcance del documento presentado.
En el presente caso, el decreto de fecha 25 de octubre de 2019 por el que se
aprueba el deslinde fija con claridad la descripción de las dos fincas colindantes (la del
actor, registral 4.602, y la del demandado, registral 8.826). Por eso, aunque luego en la
parte dispositiva se limite a decir que se acuerda «practicar las anotaciones,
cancelaciones o rectificaciones registrales que sean necesarias para adecuar el Registro
de la Propiedad a lo fijado en esta Resolución», del conjunto de su contenido resulta bien
determinado cual es la nueva descripción que han de tener ambas fincas.
6. El tercer defecto que impide la inscripción consiste en que la descripción de las
fincas resultantes después del deslinde es incompleta.
Este Centro Directivo ha señalado en múltiples Resoluciones que siendo la finca el
elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la base sobre la
que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real constituye
presupuesto básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada
entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el
Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr.
Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992, 21 de junio
de 2004, 10 y 14 de junio de 2010 y 1 de abril de 2013, entre otras), para su acceso al
Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de
los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente
individualizados e identificados (cfr. artículos 9.1.º y 21 de la Ley Hipotecaria y 51,
reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario).
No obstante, esta doctrina ha sido matizada en relación con los inmuebles ya inscritos
cuya descripción ya recoge el conjunto de requisitos establecidos en el ordenamiento
hipotecario. En tales casos, la omisión o discrepancia de algunos de los datos descriptivos
con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la
inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la finca.
Por el contrario, debe entenderse que dicho obstáculo existirá cuando la omisión o
discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta
entre el bien inscrito que sea objeto del título presentado a inscripción.
En el presente caso, la registradora considera que la descripción de las fincas no es
suficientemente precisa porque al señalar los linderos de la registral 8.826 se incluye la
expresión de que linda por el sur, entre otros, con «varias propiedades particulares de
vecinos del lugar de (…)». Aunque parece conveniente que en la descripción literaria de
las fincas registrales, sobre todo cuando se trata de fincas que han sido objeto de
deslinde, sea lo más precisa y detallada posible, cumpliendo con exactitud lo establecido
en los artículos 9.a) de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª de su Reglamento, la
identificación de dicho lindero de esta manera no especialmente precisa carece de
entidad suficiente para denegar la inscripción, a menos que se hubiera hecho constar en
la nota de calificación otras razones que pudieran hacer dudar sobre la identidad de la
finca.

cve: BOE-A-2022-2506
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 40