BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 16 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 19733

De todo lo expuesto anteriormente resulta que no existe congruencia entre la acción
ejercitada, la de deslinde, y lo ordenado en el mandamiento, puesto que no se pueden
practicar las operaciones ordenadas al existir una doble inmatriculación.
2. No se puede practicar operación registral ninguna sobre la finca registral 8826 de
Quiroga, propiedad de la parte demandada, al no ordenarse en el mandamiento. Así
resulta del principio de rogación en virtud del cual el registrador no puede actuar de
oficio, si no que en este caso es la autoridad judicial la que tiene que ordenar que se
practique operación registral sobre esa finca. En el referido mandamiento únicamente se
ordenan que se practiquen sobre la finca 4602.
3. La descripción de las fincas resultantes después del deslinde es incompleta.
El artículo 9 a) de la Ley Hipotecaria establece que: «El folio real de cada finca
incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del
Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y
contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro,
previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias
siguientes: a) Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física
detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de
edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su
antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del
inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada
gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10.»
Este artículo debe completarse con lo dispuesto en el artículo 51 del Reglamento
Hipotecario: «Las inscripciones extensas a que se refiere el artículo 9 de la Ley
contendrán los requisitos especiales que para cada una de ellas determina este
Reglamento, y se practicarán con sujeción a las reglas siguientes:
Segunda. La situación de las fincas rústicas se determinará expresando el término
municipal, pago o partido o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que
se hallaren; sus linderos por los cuatro puntos cardinales; la naturaleza de las fincas
colindantes; y cualquier circunstancia que impida confundir con otra la finca que se
inscriba, como el nombre propio si lo tuviere. En los supuestos legalmente exigibles se
hará constar la referencia catastral del inmueble».
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en resolución de 10 de abril
de 2018 señaló que: «Siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral
–de folio real–, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con
trascendencia jurídico real constituye presupuesto básico de toda actividad registral la
identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título
presentado y la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado
reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29
de diciembre de 1992, 21 de junio de 2004, 10 y 14 de junio de 2010 y 1 de abril
de 2013, entre otras), para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener
una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que
éstos queden suficientemente individualizados e identificados (cfr. artículos 9.1.º y 21 de
la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario).»
Por lo tanto, es necesario completar la descripción de la finca con todas las
circunstancias exigidas por la ley y reglamento hipotecario, no siendo suficiente con
expresiones genéricas como «varias propiedades particulares de vecinos del lugar de
(…)» y similares.
4. No resulta clara la parte del mandamiento referente a las edificaciones existentes
sobre la finca 8826 de Quiroga cuando establece que: «el deslinde afecta a una
edificación con una superficie 671 m2, que corresponden 617 m2 a la edificación núm.1
de la finca 8826, y 54 m2 a la nave descrita como elemento núm. 2.»
Según resulta del historial registral de la finca 8826 de Quiroga existen dos
edificaciones ennumeradas como elemento número 1; y dos edificaciones señaladas
como elemento número 2. Del mandamiento no resulta claro cuáles son las edificaciones

cve: BOE-A-2022-2506
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Núm. 40