III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-2504)
Resolución de 17 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de opción de compra, con pacto de arras y condición resolutoria del derecho de opción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 16 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 19713
segunda, durante la cual la optante podrá ejercitar libremente su derecho de opción,
debiendo cumplir la concedente con lo estipulado. De estas dos fases, cabe concluir que
no es correcta la apreciación de la condición resolutoria en el sentido de que se deja a su
capricho o decisión el cumplimiento del contrato, por el contrario, se estipulan dos fases
que llevan anejos derechos y obligaciones tanto para concedente como para el
beneficiario u optante.
Pero, es más, la interpretación que realiza el Registro en su función calificadora, es
demasiado tajante, y no acorde con la interpretación tanto doctrinal como jurisprudencial
del artículo 1256 del Código Civil. Se califica la condición resolutoria pactada, como una
condición puramente potestativa o rigurosamente potestativa, ya que, a su juicio, su
cumplimiento depende la exclusiva voluntad del deudor siendo necesario realizar las
siguientes consideraciones:
En primer lugar, tenemos que poner en tela de juicio que, en el contrato de opción de
compra, al concedente de la misma, se le deba dar la cualidad de deudor en la relación
contractual que nace como consecuencia del contrato de opción, ya que, si partimos del
indubitado carácter unilateral del mismo hasta el momento antes de su ejercicio,
únicamente a partir de ese momento nacerán las obligaciones recíprocas intrínsecas a la
compraventa.
Si parece indudable e indiscutible, que las partes de la opción, en un momento
posterior al otorgamiento, pueden acordar una resolución del contrato, o el optante
renunciar a la opción, debe quedar igualmente fuera de toda duda que, en virtud del
principio de la autonomía de la voluntad, puedan establecer una condición resolutoria
que deje sin efecto la facultad de ejercicio concedida.
La Sala Primera del Tribunal Supremo en Sentencia de fecha 15/06/2016 (Recurso:
1334/2014; Resolución: 406/2016) ha consagrado la supremacía del principio de la
autonomía de la voluntad frente a la literalidad del precepto:
1.a) Es jurisprudencia reiterada de esta Sala que el artículo 1256 CC, al ser
excesivamente genérico, es inidóneo para sostener por sí mismo un motivo de casación
(SSTS 636/2008, de 26 de junio (Rec. 1648/2001), 730/2009, de 3 de noviembre (Rec.
782/2005) y 421/2011, de 13 de junio (Rec. 1008/2007), y las en ella citadas).
2.a) Ante la gravedad de las consecuencias que cabría extraer de una
interpretación puramente literal de dicho artículo (“La validez y el cumplimiento de los
contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”), se ha sostenido
autorizadamente, a la luz del comentario de García Goyena a su precedente, el
artículo 979 del Proyecto del 1851 sin paralelo en la codificación decimonónica, que se
trataría de una generalización poco meditada, para los contratos, de la regla del
artículo 1,115.I del Código Civil, -nulidad de la obligación contraída bajo una condición
puramente potestativa-, procedente de textos del Digesto referidos a las obligaciones
nacidas de stipulatio (por consiguiente, con un solo acreedor y un solo deudor). No
expresaría, así, sino el principio lógico de que, en frase del propio García Goyena,
“quedar, y no quedar obligado, son cosas incompatibles”.
En cualquier caso, con seguridad no puede darse al artículo 1.256 del Código Civil
un significado normativo distinto del que naturalmente se desprende del artículo 1.091
del mismo Código: si “las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley
entre las partes, y deben cumplirse a tenor de los mismos”, no puede uno de los
contratantes desvincularse o desligarse del contrato por su sola voluntad; pero, claro es,
salvo que otra cosa se haya pactado válidamente (arts. 1255 del Código Civil) en el
contrato mismo de que se trate.”
“Cabalmente por ello, las Sentencias de esta Sala 1222/1995, de 9 de enero (Rec.
2800/1991), 1259/2007, de 30 de noviembre (Rec. 4502/2000), 85/2010, de 19 de
febrero (Rec. 2129/2005) y 217/2011, de 31 de marzo (Rec. 807/2007), han declarado
que no cabe dar al artículo 1.256 del Código Civil el significado de prohibir la inclusión en
cve: BOE-A-2022-2504
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 40
Miércoles 16 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 19713
segunda, durante la cual la optante podrá ejercitar libremente su derecho de opción,
debiendo cumplir la concedente con lo estipulado. De estas dos fases, cabe concluir que
no es correcta la apreciación de la condición resolutoria en el sentido de que se deja a su
capricho o decisión el cumplimiento del contrato, por el contrario, se estipulan dos fases
que llevan anejos derechos y obligaciones tanto para concedente como para el
beneficiario u optante.
Pero, es más, la interpretación que realiza el Registro en su función calificadora, es
demasiado tajante, y no acorde con la interpretación tanto doctrinal como jurisprudencial
del artículo 1256 del Código Civil. Se califica la condición resolutoria pactada, como una
condición puramente potestativa o rigurosamente potestativa, ya que, a su juicio, su
cumplimiento depende la exclusiva voluntad del deudor siendo necesario realizar las
siguientes consideraciones:
En primer lugar, tenemos que poner en tela de juicio que, en el contrato de opción de
compra, al concedente de la misma, se le deba dar la cualidad de deudor en la relación
contractual que nace como consecuencia del contrato de opción, ya que, si partimos del
indubitado carácter unilateral del mismo hasta el momento antes de su ejercicio,
únicamente a partir de ese momento nacerán las obligaciones recíprocas intrínsecas a la
compraventa.
Si parece indudable e indiscutible, que las partes de la opción, en un momento
posterior al otorgamiento, pueden acordar una resolución del contrato, o el optante
renunciar a la opción, debe quedar igualmente fuera de toda duda que, en virtud del
principio de la autonomía de la voluntad, puedan establecer una condición resolutoria
que deje sin efecto la facultad de ejercicio concedida.
La Sala Primera del Tribunal Supremo en Sentencia de fecha 15/06/2016 (Recurso:
1334/2014; Resolución: 406/2016) ha consagrado la supremacía del principio de la
autonomía de la voluntad frente a la literalidad del precepto:
1.a) Es jurisprudencia reiterada de esta Sala que el artículo 1256 CC, al ser
excesivamente genérico, es inidóneo para sostener por sí mismo un motivo de casación
(SSTS 636/2008, de 26 de junio (Rec. 1648/2001), 730/2009, de 3 de noviembre (Rec.
782/2005) y 421/2011, de 13 de junio (Rec. 1008/2007), y las en ella citadas).
2.a) Ante la gravedad de las consecuencias que cabría extraer de una
interpretación puramente literal de dicho artículo (“La validez y el cumplimiento de los
contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”), se ha sostenido
autorizadamente, a la luz del comentario de García Goyena a su precedente, el
artículo 979 del Proyecto del 1851 sin paralelo en la codificación decimonónica, que se
trataría de una generalización poco meditada, para los contratos, de la regla del
artículo 1,115.I del Código Civil, -nulidad de la obligación contraída bajo una condición
puramente potestativa-, procedente de textos del Digesto referidos a las obligaciones
nacidas de stipulatio (por consiguiente, con un solo acreedor y un solo deudor). No
expresaría, así, sino el principio lógico de que, en frase del propio García Goyena,
“quedar, y no quedar obligado, son cosas incompatibles”.
En cualquier caso, con seguridad no puede darse al artículo 1.256 del Código Civil
un significado normativo distinto del que naturalmente se desprende del artículo 1.091
del mismo Código: si “las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley
entre las partes, y deben cumplirse a tenor de los mismos”, no puede uno de los
contratantes desvincularse o desligarse del contrato por su sola voluntad; pero, claro es,
salvo que otra cosa se haya pactado válidamente (arts. 1255 del Código Civil) en el
contrato mismo de que se trate.”
“Cabalmente por ello, las Sentencias de esta Sala 1222/1995, de 9 de enero (Rec.
2800/1991), 1259/2007, de 30 de noviembre (Rec. 4502/2000), 85/2010, de 19 de
febrero (Rec. 2129/2005) y 217/2011, de 31 de marzo (Rec. 807/2007), han declarado
que no cabe dar al artículo 1.256 del Código Civil el significado de prohibir la inclusión en
cve: BOE-A-2022-2504
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