III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-2504)
Resolución de 17 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de opción de compra, con pacto de arras y condición resolutoria del derecho de opción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 16 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 19714
el contrato mismo de un pacto que otorgue a uno de los contratantes un derecho
potestativo de desistimiento o denuncia unilateral.”
En segundo lugar, conforme a la interpretación del Tribunal Supremo sobre el
artículo 1.115 del Código Civil, no puede considerarse como puramente potestativa una
condición pactada, cuando la misma está en estrecha dependencia de motivos
razonables. Se hace innecesario reiterar nuevamente las razones del establecimiento de
la condición resolutoria en el contrato calificado, al haber quedado debidamente
detalladas en el mismo y en el primer párrafo de este exponiendo B.1.
La Sentencia del Tribunal Supremo de la Sala de lo Civil de 3 de diciembre de 1993
(Sentencia número 1139) incide en este sentido: “ciertamente la obligación potestativa
pura hace nula la obligación que de ella depende de acuerdo con el primer apartado del
artículo 1.115 del CC, en relación con el artículo 1.256, del que constituye una mera
especificidad, pero no ocurre así con las condiciones como la que nos ocupa, en la cual
la obligación depende en parte de la voluntad, pero también de otros hechos externos, lo
que hace que la condición sea válida (Sentencias de 29 de noviembre de 1919, 4 de
marzo de 1926, 22 de noviembre de 1927, 6 de febrero de 1954 y 10 de diciembre
de 1960) interpretando a sensu contrario el expresado artículo 1.115”
La anteriormente denominada Dirección general del Registro y del Notariado también
insiste en esta interpretación restrictiva del precepto (artículo 1.115 del Código Civil en
relación con el 1.256), resaltando “que rara vez se haya apreciado por la jurisprudencia
la existencia de las primeras”, inclinándose a calificar como condición no invalidante
aquella en que la voluntad del deudor dependa de un complejo de motivos e intereses
que, actuando sobre ella, influyan en su determinación, aunque sean confiados a la
valoración exclusiva del interesado.
En el mismo sentido Resoluciones de 13 de febrero de 1.999 y 25 de febrero
de 1.994.
Queremos destacar la Resolución de la Dirección General de fecha 18 de mayo
de 2.018, en el que, en un contexto jurídico diferente, sí que aborda la validez de una
condición que tenía por objeto la mera transmisión de una finca, negando el carácter de
puramente potestativa atendiendo a la fijación de un plazo para su ejercicio y de un
precio para efectuar la transmisión. En lo que nos ocupa, la condición resolutoria pactada
depende de dos avatares: que la misma se ejercite en el plazo pactado, y en mejores
condiciones económicas que las pactadas en el contrato de opción. Tal como señala la
referida resolución “no cabe, por tanto, calificar de puramente potestativa la condición
que ahora se analiza, dado que su posible cumplimiento no depende de la pura
arbitrariedad del deudor, sino también de hechos y voluntades externas, pues si bien
compete al deudor la obligación de realizar todas las gestiones necesarias para lograr un
acuerdo con un eventual comprador en el plazo y por el precio fijados, la efectiva
celebración del contrato de compraventa depende en última instancia de la decisión de
un tercero.”
B.2) Estas consideraciones sobre el carácter de la condición, puestas en relación
con lo prolijo de los pactos alcanzados en el contrato por los sujetos de la relación
obligatoria, entendemos que deberían haber llevado a una calificación más prudente por
parte del titular del Registro, y en caso de duda haber optado (dado que en ningún
momento de la calificación se pone en tela de juicio la carencia de los requisitos exigidos
para la inscripción del ejercicio de la opción, poniendo el énfasis de su razonamiento en
la manifestación de voluntad resolutoria por el concederte, y las consecuencias
resolutorias sobre la opción proyectada) por acordar la inscripción parcial conforme a lo
solicitado en la escritura, postura que entendemos más acorde con a [sic] función
calificadora de registro (artículo 18 de la ley hipotecaria).
C) Desnaturalización del contrato de opción de compra por el hecho de tener que
devolver la concedente de la opción las arras por duplicado, de decidir la no celebración
del contrato.
Señala la registradora del Registro de la Propiedad número 3 de Cartagena que la
previsión de que el concedente haya de devolver el importe de la prima duplicado, en
cve: BOE-A-2022-2504
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 40
Miércoles 16 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 19714
el contrato mismo de un pacto que otorgue a uno de los contratantes un derecho
potestativo de desistimiento o denuncia unilateral.”
En segundo lugar, conforme a la interpretación del Tribunal Supremo sobre el
artículo 1.115 del Código Civil, no puede considerarse como puramente potestativa una
condición pactada, cuando la misma está en estrecha dependencia de motivos
razonables. Se hace innecesario reiterar nuevamente las razones del establecimiento de
la condición resolutoria en el contrato calificado, al haber quedado debidamente
detalladas en el mismo y en el primer párrafo de este exponiendo B.1.
La Sentencia del Tribunal Supremo de la Sala de lo Civil de 3 de diciembre de 1993
(Sentencia número 1139) incide en este sentido: “ciertamente la obligación potestativa
pura hace nula la obligación que de ella depende de acuerdo con el primer apartado del
artículo 1.115 del CC, en relación con el artículo 1.256, del que constituye una mera
especificidad, pero no ocurre así con las condiciones como la que nos ocupa, en la cual
la obligación depende en parte de la voluntad, pero también de otros hechos externos, lo
que hace que la condición sea válida (Sentencias de 29 de noviembre de 1919, 4 de
marzo de 1926, 22 de noviembre de 1927, 6 de febrero de 1954 y 10 de diciembre
de 1960) interpretando a sensu contrario el expresado artículo 1.115”
La anteriormente denominada Dirección general del Registro y del Notariado también
insiste en esta interpretación restrictiva del precepto (artículo 1.115 del Código Civil en
relación con el 1.256), resaltando “que rara vez se haya apreciado por la jurisprudencia
la existencia de las primeras”, inclinándose a calificar como condición no invalidante
aquella en que la voluntad del deudor dependa de un complejo de motivos e intereses
que, actuando sobre ella, influyan en su determinación, aunque sean confiados a la
valoración exclusiva del interesado.
En el mismo sentido Resoluciones de 13 de febrero de 1.999 y 25 de febrero
de 1.994.
Queremos destacar la Resolución de la Dirección General de fecha 18 de mayo
de 2.018, en el que, en un contexto jurídico diferente, sí que aborda la validez de una
condición que tenía por objeto la mera transmisión de una finca, negando el carácter de
puramente potestativa atendiendo a la fijación de un plazo para su ejercicio y de un
precio para efectuar la transmisión. En lo que nos ocupa, la condición resolutoria pactada
depende de dos avatares: que la misma se ejercite en el plazo pactado, y en mejores
condiciones económicas que las pactadas en el contrato de opción. Tal como señala la
referida resolución “no cabe, por tanto, calificar de puramente potestativa la condición
que ahora se analiza, dado que su posible cumplimiento no depende de la pura
arbitrariedad del deudor, sino también de hechos y voluntades externas, pues si bien
compete al deudor la obligación de realizar todas las gestiones necesarias para lograr un
acuerdo con un eventual comprador en el plazo y por el precio fijados, la efectiva
celebración del contrato de compraventa depende en última instancia de la decisión de
un tercero.”
B.2) Estas consideraciones sobre el carácter de la condición, puestas en relación
con lo prolijo de los pactos alcanzados en el contrato por los sujetos de la relación
obligatoria, entendemos que deberían haber llevado a una calificación más prudente por
parte del titular del Registro, y en caso de duda haber optado (dado que en ningún
momento de la calificación se pone en tela de juicio la carencia de los requisitos exigidos
para la inscripción del ejercicio de la opción, poniendo el énfasis de su razonamiento en
la manifestación de voluntad resolutoria por el concederte, y las consecuencias
resolutorias sobre la opción proyectada) por acordar la inscripción parcial conforme a lo
solicitado en la escritura, postura que entendemos más acorde con a [sic] función
calificadora de registro (artículo 18 de la ley hipotecaria).
C) Desnaturalización del contrato de opción de compra por el hecho de tener que
devolver la concedente de la opción las arras por duplicado, de decidir la no celebración
del contrato.
Señala la registradora del Registro de la Propiedad número 3 de Cartagena que la
previsión de que el concedente haya de devolver el importe de la prima duplicado, en
cve: BOE-A-2022-2504
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 40
