III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-2504)
Resolución de 17 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de opción de compra, con pacto de arras y condición resolutoria del derecho de opción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 16 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 19715
caso de cumplimiento de la condición resolutoria, atribuyéndose por tanto a la prima
calidad de arras penitenciales, desnaturaliza el contrato de opción de compra.
Como ya hemos mencionado anteriormente, el contenido típico de un contrato
sencillo y básico es perfectamente modificable, permitiendo a las partes acordar
voluntariamente un mayor nivel de complejidad contractual. En este sentido, no se ha
presentado por parte de la registradora en su calificación una exposición completa de la
jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el derecho de opción de compra, que incluya
la interpretación de este sobre la validez de los pactos más complejos basados en la
figura jurídica de la opción.
Es particularmente relevante a este recurso la Sentencia de la Sala 1.ª del Tribunal
Supremo número 903/2.011, de 1 de diciembre, siendo ponente el Magistrado Excmo. Sr.
Xavier O’Callaghan Muñoz, que en materia de vulneración de los artículos 1.255, 1.256
y 1.454 del Código Civil aplicados al contrato de opción de compra establece, en su
Fundamento de Derecho Tercero, segundo párrafo que:
“alega la infracción de los artículos 1.255 y 1.256 del Código Civil y cita una
jurisprudencia indiscutible sobre la opción de compra, pero olvida que las partes,
conforme al artículo 1.255 pueden añadir pactos que permitan no desnaturalizar el
negocio jurídico, sino modificar su contenido típico, lo cual será obligatorio para ellas,
conforme al artículo 1.256. Por tanto, no se han infringido tales normas, sino que han
sido observadas. La cláusula sexta, antes transcrita, prevé el desistimiento por ambas
partes, en el párrafo primero la optante (‘...no ejercitará la opción...’) y en el párrafo
segundo, la concedente (‘...incumplimiento de compromiso contenido en el presente
documento por causas imputables a la parte concedente...’) imponiéndose una sanción
al primero (‘...la cedente retendrá la prima...’) y al segundo (‘...devolver la prima de la
opción más otra cantidad igual en concepto de daños y perjuicios...’). No aparece causa
alguna que permita dudar de su validez y no desnaturaliza el contenido típico de la
opción, sino que impone una previsión y una sanción para una y otra de las partes.
El submotivo segundo denuncia infracción del artículo 1.454 del Código Civil y niega
que la cláusula sexta, párrafo segundo, imponga unas arras penitenciales o de
desistimiento. Estas son aquéllas que autorizan a las partes a desistir del contrato,
perdiéndolas el futuro adquirente o devolviéndolas duplicadas el transmitente. Las
contempla el Código civil en el mencionado artículo 1.454, desarrollado por la
jurisprudencia que destaca su carácter excepcional que exige una interpretación
restrictiva, como dice la sentencia de 24 de octubre de 2.002 que recoge numerosa
jurisprudencia anterior y añade que la cláusula que la establece, para ser considerada
como tal, es preciso que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido.
Este es el caso de autos, que claramente dispone que el concedente, si incumple,
simplemente deberá devolver el precio de la opción duplicado, a la parte optante. Lo
prevé el ordenamiento jurídico, lo trata la jurisprudencia y lo han previsto las partes, en
aras al principio de la autonomía de la voluntad, debiendo acatarse en aras a la
necessitas, esencia de la obligación. En consecuencia, no se han infringido los
artículos 1454, sino que se ha observado, ni los artículos 1256 y 1256 que se han
cumplido. Ambos motivos, pues, se desestima”.
Por estos motivos, tampoco en el caso del presente recurso ha habido infracción de
los artículos 1.255, 1.256 ni 1.454 del Código Civil, antes bien su total y fiel respeto. El
hecho de haber pactado las partes libremente el establecimiento de una prima con
carácter de arras penitenciales no desnaturaliza el contrato, no afecta a un elemento
esencial y es consistente con la jurisprudencia mencionada.
D) Falta de congruencia en las fechas de otorgamiento de la escritura pública y las
correlativas al desistimiento de la opción de compra, por el concedente, y de ejercicio del
derecho de opción, por el optante.
Nada tenemos que decir al respecto, si bien tratándose de un defecto de cómputo de
plazos, entendemos que se trataría de un defecto de carácter subsanable, para que
cve: BOE-A-2022-2504
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 40
Miércoles 16 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 19715
caso de cumplimiento de la condición resolutoria, atribuyéndose por tanto a la prima
calidad de arras penitenciales, desnaturaliza el contrato de opción de compra.
Como ya hemos mencionado anteriormente, el contenido típico de un contrato
sencillo y básico es perfectamente modificable, permitiendo a las partes acordar
voluntariamente un mayor nivel de complejidad contractual. En este sentido, no se ha
presentado por parte de la registradora en su calificación una exposición completa de la
jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el derecho de opción de compra, que incluya
la interpretación de este sobre la validez de los pactos más complejos basados en la
figura jurídica de la opción.
Es particularmente relevante a este recurso la Sentencia de la Sala 1.ª del Tribunal
Supremo número 903/2.011, de 1 de diciembre, siendo ponente el Magistrado Excmo. Sr.
Xavier O’Callaghan Muñoz, que en materia de vulneración de los artículos 1.255, 1.256
y 1.454 del Código Civil aplicados al contrato de opción de compra establece, en su
Fundamento de Derecho Tercero, segundo párrafo que:
“alega la infracción de los artículos 1.255 y 1.256 del Código Civil y cita una
jurisprudencia indiscutible sobre la opción de compra, pero olvida que las partes,
conforme al artículo 1.255 pueden añadir pactos que permitan no desnaturalizar el
negocio jurídico, sino modificar su contenido típico, lo cual será obligatorio para ellas,
conforme al artículo 1.256. Por tanto, no se han infringido tales normas, sino que han
sido observadas. La cláusula sexta, antes transcrita, prevé el desistimiento por ambas
partes, en el párrafo primero la optante (‘...no ejercitará la opción...’) y en el párrafo
segundo, la concedente (‘...incumplimiento de compromiso contenido en el presente
documento por causas imputables a la parte concedente...’) imponiéndose una sanción
al primero (‘...la cedente retendrá la prima...’) y al segundo (‘...devolver la prima de la
opción más otra cantidad igual en concepto de daños y perjuicios...’). No aparece causa
alguna que permita dudar de su validez y no desnaturaliza el contenido típico de la
opción, sino que impone una previsión y una sanción para una y otra de las partes.
El submotivo segundo denuncia infracción del artículo 1.454 del Código Civil y niega
que la cláusula sexta, párrafo segundo, imponga unas arras penitenciales o de
desistimiento. Estas son aquéllas que autorizan a las partes a desistir del contrato,
perdiéndolas el futuro adquirente o devolviéndolas duplicadas el transmitente. Las
contempla el Código civil en el mencionado artículo 1.454, desarrollado por la
jurisprudencia que destaca su carácter excepcional que exige una interpretación
restrictiva, como dice la sentencia de 24 de octubre de 2.002 que recoge numerosa
jurisprudencia anterior y añade que la cláusula que la establece, para ser considerada
como tal, es preciso que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido.
Este es el caso de autos, que claramente dispone que el concedente, si incumple,
simplemente deberá devolver el precio de la opción duplicado, a la parte optante. Lo
prevé el ordenamiento jurídico, lo trata la jurisprudencia y lo han previsto las partes, en
aras al principio de la autonomía de la voluntad, debiendo acatarse en aras a la
necessitas, esencia de la obligación. En consecuencia, no se han infringido los
artículos 1454, sino que se ha observado, ni los artículos 1256 y 1256 que se han
cumplido. Ambos motivos, pues, se desestima”.
Por estos motivos, tampoco en el caso del presente recurso ha habido infracción de
los artículos 1.255, 1.256 ni 1.454 del Código Civil, antes bien su total y fiel respeto. El
hecho de haber pactado las partes libremente el establecimiento de una prima con
carácter de arras penitenciales no desnaturaliza el contrato, no afecta a un elemento
esencial y es consistente con la jurisprudencia mencionada.
D) Falta de congruencia en las fechas de otorgamiento de la escritura pública y las
correlativas al desistimiento de la opción de compra, por el concedente, y de ejercicio del
derecho de opción, por el optante.
Nada tenemos que decir al respecto, si bien tratándose de un defecto de cómputo de
plazos, entendemos que se trataría de un defecto de carácter subsanable, para que
cve: BOE-A-2022-2504
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Núm. 40
