III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-2504)
Resolución de 17 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de opción de compra, con pacto de arras y condición resolutoria del derecho de opción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 16 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 19716
podamos recoger el documento y subsanar la falta durante la vigencia del asiento de
presentación, conforme al artículo 19 de la Ley Hipotecaria.
Por lo que se refiere a la calificación sustitutoria de la registradora de la propiedad de
Alcantarilla, y aun siendo conocedores que únicamente puede ser objeto de recurso la
calificación del registrador sustituido, en la calificación sustitutoria se confirma la
calificación de la registradora sustituida, y se plantea el siguiente motivo de denegación
adicional:
E) Apreciación de un pacto de lex comisoria. Resulta sorprendente la apreciación,
de manera adicional a la primera calificación, de un pacto comisorio en la escritura por
parte de la segunda registradora.
El exponiendo segundo del contrato expone de manera sucinta la motivación del
mismo: la decisión tomada por el concedente de vender el inmueble, la voluntad del
optante de adquirir una opción de compra sobre el mismo a un precio de venta acordado,
poniendo en riesgo el importe de una prima y tomando una visión y un riesgo en
referencia al mercado inmobiliario y sus fluctuaciones, el interés del concedente en poder
resolver el contrato durante una parte de la duración del mismo si encontrara un mejor
comprador, y en recibir una parte del precio de ejercicio de manera inmediata. No existe
por tanto ningún elemento objetivo que muestre en el espíritu de la transacción la
existencia de un pacto comisorio.
Es claro por tanto que el optante arriesga en la transacción el importe entregado
como prima, y que no hay obligatoriedad en el ejercicio de la opción, que depende tanto
del nivel general de precios del mercado inmobiliario y del nivel específico de precios del
edificio y vivienda en particular que se grava. De hecho, como medida de ayuda en la
toma de decisión sobre el ejercicio de la opción, se acuerda la estipulación séptima del
contrato: “Dado el periodo de dieciocho (18) meses de duración del derecho de opción y
ser el precio de ejercicio fijo durante el periodo, ante las posibles variaciones de precio
de mercado durante el mismo, y para poder tener suficiente información contrastada
sobre el valor del inmueble al final del periodo, las partes acuerdan que se realice una
tasación del inmueble en el mes de abril de 2.022, si “Agilitas Desarrollo y Promociones
Inmobiliarias, SL” lo solicitara, para tomar así una decisión mejor informada en cuanto al
ejercicio del derecho de opción de compra…”.
No existe por tanto la garantía a la que hace referencia la segunda registradora de
que la optante “…va a recuperar tales cantidades…”, estando la prima sujeta a los
riesgos anteriormente indicados, más aún ante una situación de incertidumbre como la
que vivimos actualmente por la existencia del estado de alarma y la pandemia del
Covid-19.
La doctrina y resoluciones de la hoy denominada Dirección General de Seguridad
Jurídica y fe Pública referenciadas por la registradora carecen de relevancia en el caso
que nos ocupa, ya que resuelven sobre opciones en pago de deuda, y no son supuestos
remotamente semejantes al caso que nos ocupa. El anticipo del precio surge como parte
del acuerdo entre las partes, y no se configura simplemente una mayor prima en la
opción por motivos económicos y de gestión de riesgo: la cantidad que se quiere
arriesgar para el caso de no ejercicio son veinte mil euros (20.000 €), no ciento cinco mil
(105.000 €), por lo tanto la diferencia entre ambos importes se entrega como anticipo del
precio de ejercicio, un formato más conservador que la prima, y a la vez, siendo
consciente de que en caso de no ejercicio no es necesariamente seguro que el
concedente disponga del importe del anticipo listo para su devolución, se prevé la
posibilidad de una extensión del plazo de entrega, siempre que el mismo esté
garantizado con garantía hipotecaria (sobre la finca en cuestión u otra/s propiedad del
concedente). El anticipo no devenga intereses durante la vida del contrato.
Vemos por tanto que existe un escenario totalmente factible en el cual, el optante,
entrega un total de ciento cinco mil euros (105.000 €), pero decide no ejercer la opción
pasados dieciocho (18) meses, y el concedente le devuelve ochenta y cinco mil euros
(85.000 €). Durante un periodo de dieciocho (18) meses no se han recibido rendimientos
en la inversión, y ésta ha resultado en la pérdida de veinte mil euros (20.000 €) (la
cve: BOE-A-2022-2504
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 40
Miércoles 16 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 19716
podamos recoger el documento y subsanar la falta durante la vigencia del asiento de
presentación, conforme al artículo 19 de la Ley Hipotecaria.
Por lo que se refiere a la calificación sustitutoria de la registradora de la propiedad de
Alcantarilla, y aun siendo conocedores que únicamente puede ser objeto de recurso la
calificación del registrador sustituido, en la calificación sustitutoria se confirma la
calificación de la registradora sustituida, y se plantea el siguiente motivo de denegación
adicional:
E) Apreciación de un pacto de lex comisoria. Resulta sorprendente la apreciación,
de manera adicional a la primera calificación, de un pacto comisorio en la escritura por
parte de la segunda registradora.
El exponiendo segundo del contrato expone de manera sucinta la motivación del
mismo: la decisión tomada por el concedente de vender el inmueble, la voluntad del
optante de adquirir una opción de compra sobre el mismo a un precio de venta acordado,
poniendo en riesgo el importe de una prima y tomando una visión y un riesgo en
referencia al mercado inmobiliario y sus fluctuaciones, el interés del concedente en poder
resolver el contrato durante una parte de la duración del mismo si encontrara un mejor
comprador, y en recibir una parte del precio de ejercicio de manera inmediata. No existe
por tanto ningún elemento objetivo que muestre en el espíritu de la transacción la
existencia de un pacto comisorio.
Es claro por tanto que el optante arriesga en la transacción el importe entregado
como prima, y que no hay obligatoriedad en el ejercicio de la opción, que depende tanto
del nivel general de precios del mercado inmobiliario y del nivel específico de precios del
edificio y vivienda en particular que se grava. De hecho, como medida de ayuda en la
toma de decisión sobre el ejercicio de la opción, se acuerda la estipulación séptima del
contrato: “Dado el periodo de dieciocho (18) meses de duración del derecho de opción y
ser el precio de ejercicio fijo durante el periodo, ante las posibles variaciones de precio
de mercado durante el mismo, y para poder tener suficiente información contrastada
sobre el valor del inmueble al final del periodo, las partes acuerdan que se realice una
tasación del inmueble en el mes de abril de 2.022, si “Agilitas Desarrollo y Promociones
Inmobiliarias, SL” lo solicitara, para tomar así una decisión mejor informada en cuanto al
ejercicio del derecho de opción de compra…”.
No existe por tanto la garantía a la que hace referencia la segunda registradora de
que la optante “…va a recuperar tales cantidades…”, estando la prima sujeta a los
riesgos anteriormente indicados, más aún ante una situación de incertidumbre como la
que vivimos actualmente por la existencia del estado de alarma y la pandemia del
Covid-19.
La doctrina y resoluciones de la hoy denominada Dirección General de Seguridad
Jurídica y fe Pública referenciadas por la registradora carecen de relevancia en el caso
que nos ocupa, ya que resuelven sobre opciones en pago de deuda, y no son supuestos
remotamente semejantes al caso que nos ocupa. El anticipo del precio surge como parte
del acuerdo entre las partes, y no se configura simplemente una mayor prima en la
opción por motivos económicos y de gestión de riesgo: la cantidad que se quiere
arriesgar para el caso de no ejercicio son veinte mil euros (20.000 €), no ciento cinco mil
(105.000 €), por lo tanto la diferencia entre ambos importes se entrega como anticipo del
precio de ejercicio, un formato más conservador que la prima, y a la vez, siendo
consciente de que en caso de no ejercicio no es necesariamente seguro que el
concedente disponga del importe del anticipo listo para su devolución, se prevé la
posibilidad de una extensión del plazo de entrega, siempre que el mismo esté
garantizado con garantía hipotecaria (sobre la finca en cuestión u otra/s propiedad del
concedente). El anticipo no devenga intereses durante la vida del contrato.
Vemos por tanto que existe un escenario totalmente factible en el cual, el optante,
entrega un total de ciento cinco mil euros (105.000 €), pero decide no ejercer la opción
pasados dieciocho (18) meses, y el concedente le devuelve ochenta y cinco mil euros
(85.000 €). Durante un periodo de dieciocho (18) meses no se han recibido rendimientos
en la inversión, y ésta ha resultado en la pérdida de veinte mil euros (20.000 €) (la
cve: BOE-A-2022-2504
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Núm. 40
