III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-2504)
Resolución de 17 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de opción de compra, con pacto de arras y condición resolutoria del derecho de opción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 16 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 19717
prima). Difícilmente podemos observar en este escenario los elementos constitutivos de
un préstamo (obligación de devolución del principal y devengo de intereses durante la
vida del préstamo), mucho menos de un pacto comisorio.
A mayor abundamiento de lo explicado, el Sr. notario, con buen criterio, incluyó para
mayor seguridad de las partes y transparencia, en la parte de la escritura destinada a
reservas y advertencias legales, una específica al caso, reconfirmando “que la causa del
contrato es precisamente la referida en el expositivo II, y en ningún caso un negocio
jurídico en garantía, proscrito en los arts. 1.859 y 1.884 del Código Civil, de lo que
expresamente advierto a los comparecientes, que quedan informados e insisten en el
otorgamiento.”
Para terminar, debemos mencionar que, en referencia a la Estipulación Sexta, la
segunda registradora considera que se produce una duplicación de cantidades. Dicha
duplicación no existe, la voluntad de las partes es que se produzca, en caso de
resolución por el concedente durante los primeros doce (12) meses, la devolución
duplicada de las arras más las cantidades entregadas en concepto de anticipo de precio,
esto es cuarenta mil euros (40.000 €) más ochenta y cinco mil euros (85.000 €). Es cierto
que la redacción no es meridianamente clara al respecto pues menciona entre paréntesis
el importe de ciento cinco mil euros (105.000 €) que puede interpretarse como anticipo
en su totalidad, lo cual debe considerarse un error y puede ser subsanado para evitar
dudas al respecto. Dicho esto, el contexto del contrato y la mención detallada de la figura
y del importe del anticipo, y su potencial necesidad de devolución, en las estipulaciones
tercera y primera, y de nuevo en la estipulación quinta, no dejan lugar a duda en cuanto
a la interpretación correcta del importe del anticipo y del importe de la prima.»
V
Mediante escrito, de fecha 4 de noviembre de 2021, la registradora de la Propiedad
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Notificada la interposición
del recurso al notario autorizante del título calificado, no se ha producido alegación
alguna.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 6, 10, 1115, 1255, 1256, 1258, 1273, 1449, 1690, 1859 y 1884 del
Código Civil; 1, 9, 18, 19 bis y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 14 y 51 del
Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 1902,
19 de mayo de 1982, 20 de mayo de 1986, 10 de junio de 1995, 18 de febrero, 19 de
abril y 7 de octubre de 1997, 13 de mayo de 1998, 15 de junio de 1999, 26 de febrero
y 26 de abril de 2001, 30 de diciembre de 2002, 10 de marzo de 2004, 2 y 17 de febrero
de 2006, 2 de julio de 2007, 21 de enero y 5 de junio de 2008, 20 de abril de 2009, 31 de
marzo de 2011, 29 de mayo de 2014, 15 de junio de 2016 y 21 de febrero de 2017; las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de junio
de 1986, 29 de septiembre de 1987, 8 de abril y 5 de junio de 1991, 5 de mayo y 22 de
septiembre de 1992, 28 de febrero y 18 de octubre de 1994, 30 de septiembre de 1998,
26 de marzo de 1999, 13 de marzo de 2000, 10 de enero de 2001, 15 y 19 de febrero
de 2002, 22 de julio de 2004, 20 de noviembre de 2006, 24 de septiembre de 2007, 26
de noviembre de 2008, 12 de mayo de 2010, 20 de julio, 20 de septiembre y 21 de
octubre de 2012, 21 y 22 de febrero, 4 de julio y 5 de septiembre de 2013, 28 de junio
de 2014, 6 de julio de 2015, 19 de febrero, 30 de mayo y 14 de julio de 2016, 18 de
mayo, 4 de octubre y 26 de diciembre de 2018, 22 de abril y 22 de julio de 2019 y 28 de
enero de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública de 27 de octubre de 2020 y 21 de julio de 2021.
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de opción
de compra, con pacto de arras y condición resolutoria del derecho de opción, en la que
concurren las circunstancias siguientes: la escritura se otorga el día 23 de junio de 2021;
cve: BOE-A-2022-2504
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 40
Miércoles 16 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 19717
prima). Difícilmente podemos observar en este escenario los elementos constitutivos de
un préstamo (obligación de devolución del principal y devengo de intereses durante la
vida del préstamo), mucho menos de un pacto comisorio.
A mayor abundamiento de lo explicado, el Sr. notario, con buen criterio, incluyó para
mayor seguridad de las partes y transparencia, en la parte de la escritura destinada a
reservas y advertencias legales, una específica al caso, reconfirmando “que la causa del
contrato es precisamente la referida en el expositivo II, y en ningún caso un negocio
jurídico en garantía, proscrito en los arts. 1.859 y 1.884 del Código Civil, de lo que
expresamente advierto a los comparecientes, que quedan informados e insisten en el
otorgamiento.”
Para terminar, debemos mencionar que, en referencia a la Estipulación Sexta, la
segunda registradora considera que se produce una duplicación de cantidades. Dicha
duplicación no existe, la voluntad de las partes es que se produzca, en caso de
resolución por el concedente durante los primeros doce (12) meses, la devolución
duplicada de las arras más las cantidades entregadas en concepto de anticipo de precio,
esto es cuarenta mil euros (40.000 €) más ochenta y cinco mil euros (85.000 €). Es cierto
que la redacción no es meridianamente clara al respecto pues menciona entre paréntesis
el importe de ciento cinco mil euros (105.000 €) que puede interpretarse como anticipo
en su totalidad, lo cual debe considerarse un error y puede ser subsanado para evitar
dudas al respecto. Dicho esto, el contexto del contrato y la mención detallada de la figura
y del importe del anticipo, y su potencial necesidad de devolución, en las estipulaciones
tercera y primera, y de nuevo en la estipulación quinta, no dejan lugar a duda en cuanto
a la interpretación correcta del importe del anticipo y del importe de la prima.»
V
Mediante escrito, de fecha 4 de noviembre de 2021, la registradora de la Propiedad
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Notificada la interposición
del recurso al notario autorizante del título calificado, no se ha producido alegación
alguna.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 6, 10, 1115, 1255, 1256, 1258, 1273, 1449, 1690, 1859 y 1884 del
Código Civil; 1, 9, 18, 19 bis y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 14 y 51 del
Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 1902,
19 de mayo de 1982, 20 de mayo de 1986, 10 de junio de 1995, 18 de febrero, 19 de
abril y 7 de octubre de 1997, 13 de mayo de 1998, 15 de junio de 1999, 26 de febrero
y 26 de abril de 2001, 30 de diciembre de 2002, 10 de marzo de 2004, 2 y 17 de febrero
de 2006, 2 de julio de 2007, 21 de enero y 5 de junio de 2008, 20 de abril de 2009, 31 de
marzo de 2011, 29 de mayo de 2014, 15 de junio de 2016 y 21 de febrero de 2017; las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de junio
de 1986, 29 de septiembre de 1987, 8 de abril y 5 de junio de 1991, 5 de mayo y 22 de
septiembre de 1992, 28 de febrero y 18 de octubre de 1994, 30 de septiembre de 1998,
26 de marzo de 1999, 13 de marzo de 2000, 10 de enero de 2001, 15 y 19 de febrero
de 2002, 22 de julio de 2004, 20 de noviembre de 2006, 24 de septiembre de 2007, 26
de noviembre de 2008, 12 de mayo de 2010, 20 de julio, 20 de septiembre y 21 de
octubre de 2012, 21 y 22 de febrero, 4 de julio y 5 de septiembre de 2013, 28 de junio
de 2014, 6 de julio de 2015, 19 de febrero, 30 de mayo y 14 de julio de 2016, 18 de
mayo, 4 de octubre y 26 de diciembre de 2018, 22 de abril y 22 de julio de 2019 y 28 de
enero de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública de 27 de octubre de 2020 y 21 de julio de 2021.
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de opción
de compra, con pacto de arras y condición resolutoria del derecho de opción, en la que
concurren las circunstancias siguientes: la escritura se otorga el día 23 de junio de 2021;
cve: BOE-A-2022-2504
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 40
