BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 16 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 19718

una sociedad concede una opción de compra sobre una finca a favor de otra sociedad, a
cambio del pago de una prima de 20.000 euros y se pacta como precio para el caso del
ejercicio de la opción de compra, el de 140.000 euros, de los que se hace un anticipo del
precio final de compra, de 85.000 euros; se pacta que los 20.000 euros sean arras
penitenciales de manera que en caso de no ejercitar la compra, quedarán en poder de la
entidad concedente; que si «la concedente encontrara, en el plazo que a tal efecto se
acuerda, un comprador que ofreciera precio superior, se le permite dejar sin efecto la
presente opción de compra, mediante la condición resolutoria de la misma, que deberá
ser cumplida en los términos literalmente en la presente escritura (…)»; se pacta para la
opción una duración de dieciocho meses, «esto es, hasta el día veinticinco de diciembre
de dos mil veintidós incluido, pudiendo Agilitas Desarrollo y Promociones Inmobiliarias
SL –la beneficiaria de la opción– ejercitar la misma entre el día veintiséis de junio de dos
mil veintidós y el día veinticinco de diciembre de dos mil veintidós, este inclusive»; se da
eficacia jurídico real a la opción constituida y se solicita la inscripción en el Registro
«solicitando además que se practique dicha inscripción con transcripción literal, en los
términos del artículo 51.6.ª RH, de la condición resolutoria impuesta para el derecho de
opción de compra»; en caso de ejercicio de la opción de compra, al precio de 140.000
euros se descontarán 20.000 euros y 85.000 euros anticipados antes; se establece
expresamente que durante los primeros doce meses de vida de la opción, la misma no
es ejercitable; se pacta que la concedente podrá dejar sin efecto la opción de compra, si
se cumple la condición resolutoria de la opción, consistente en que antes del día 26 de
junio de 2022 la concedente otorgue una escritura donde manifieste su voluntad de dejar
sin efecto el derecho de opción, con la devolución del doble de la cantidad señalada
como arras más las restantes cantidades percibidas en concepto de anticipo del precio
de la compraventa.
La registradora señala tres defectos de los cuales solo se recurre el primero de ellos:
que no estamos propiamente ante la concesión de un derecho de opción que nazca al
tiempo de la celebración del contrato, sometido a condición resolutoria, ya que no se
otorga al beneficiario de la opción una facultad que haya de ser mantenida por el
concedente durante el plazo pactado. Se fundamenta en que permite al concedente por
su sola voluntad dejar sin efecto el contrato, en contra de lo dispuesto en el artículo 1256
del Código Civil y la existencia del derecho durante el plazo pactado depende de la
exclusiva voluntad del concedente, ya que basta con que otorgue una escritura en que
manifieste su voluntad de dejar sin efecto el derecho.
La recurrente alega lo siguiente: que se trata de un contrato con acuerdos que
configuran una relación contractual basada en la opción, pero en una versión más
sofisticada de esta figura jurídica y por tanto compleja; que la complejidad adicional
contenida en el acuerdo no desnaturaliza el contrato de opción de compra, al concurrir
de manera clara los elementos principales que son la prima, la duración y el precio de
ejercicio; que la condición resolutoria pactada no es una condición puramente potestativa
para el concedente, puesto que no depende de su pura y única voluntad, sino que
requiere de la entrega del importe de la prima de la opción por duplicado y de la
formalización en escritura pública antes de la fecha en que se pueda ejercitar la opción
de compra; que se observan dos fases distintas, una primera, durante la cual la
concedente puede intentar encontrar un tercero que ofrezca un precio superior al precio
de ejercicio pactado, y una segunda, durante la cual la optante podrá ejercitar libremente
su derecho de opción, debiendo cumplir la concedente con lo estipulado; que las partes
de la opción, en un momento posterior al otorgamiento, pueden acordar una resolución
del contrato, o el optante renunciar a la opción, por lo que, en virtud del principio de la
autonomía de la voluntad, pueden establecer una condición resolutoria que deje sin
efecto la facultad de ejercicio concedida; que es condición no invalidante aquella en que
la voluntad del deudor dependa de un complejo de motivos e intereses que, actuando
sobre ella, influyan en su determinación, aunque sean confiados a la valoración exclusiva
del interesado; que en definitiva, el hecho de haber pactado las partes libremente el

cve: BOE-A-2022-2504
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