BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 16 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 19719

establecimiento de una prima con carácter de arras penitenciales no desnaturaliza el
contrato, ni afecta a un elemento esencial.
2. Como cuestión previa, en cuanto el alcance y efectos de la calificación
sustitutoria, es preciso aclarar que es doctrina consolidada de este Centro Directivo que
el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria no contempla la calificación sustitutoria como un
recurso impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener
una segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido.
La intervención del registrador sustituto debe limitarse a confirmar o revocar la nota
de calificación y en este último caso, y si la revocación es total, debe acompañar el texto
comprensivo de los términos en que deba practicarse el asiento (cfr. artículo 19 bis.3.ª de
la Ley Hipotecaria).
La opción del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria en su párrafo cuarto se concede a
los interesados en dos supuestos: en primer lugar, cuando el registrador no haya
calificado dentro de plazo, en que lógicamente no cabe recurso contra una calificación no
realizada, y, en segundo lugar, cuando el interesado opte por el cuadro de sustituciones
ante una calificación registral negativa. El interesado «podrá recurrir ante la Dirección
General de los Registros y del Notariado o bien instar la aplicación del cuadro de
sustituciones previsto en el artículo 275 de la Ley». Tanto el citado artículo 19 bis, como
el artículo 6 del Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, por el que se regula el derecho
de los interesados para instar la intervención de registrador sustituto, señalan que éstos
podrán solicitar la intervención del registrador sustituto mediante la aportación a éste del
testimonio íntegro del título presentado y de la documentación complementaria o de su
original que tendrá derecho a retirar del registro donde se hubiera presentado.
El párrafo 2 del apartado 5 del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria dispone que: «en
la calificación el Registrador sustituto se ajustará a los defectos señalados por el
sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su discrepancia en el
escrito en el que solicita su intervención». Aun cuando se utilice el término relativo a la
motivación, si, conforme a lo expuesto anteriormente, se entiende que la calificación
sustitutoria no es un recurso sino una segunda calificación, el significado de dicho
término debe interpretarse en el sentido de que los interesados deberán manifestar
respecto a cuales de los defectos de los contenidos en la nota de calificación deberá
pronunciarse el registrador sustituto, máxime cuando la calificación sustitutoria deberá
ajustarse a los defectos observados en la nota de calificación del registrador sustituido.
Si el desacuerdo es respecto a la total nota de calificación debe bastar para ello con
expresar genéricamente dicha discrepancia.
De ello se desprende que, del mismo modo que no puede el registrador sustituto
añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su
calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada
inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino
que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de subsanación de los
defectos o en su caso para que pueda proceder a la interposición del recurso frente a la
calificación del registrador sustituido ante esta Dirección General, el cual deberá limitarse
a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto
hubiere manifestado su conformidad –cfr. artículo 19 bis.5.ª de la Ley Hipotecaria–
(Resoluciones de 28 de junio de 2014, 19 de febrero y 30 de mayo de 2016, 4 de octubre
de 2018 y 22 de abril y 22 de julio de 2019).
En el presente caso, la registradora sustituta ha confirmado la calificación de la
registradora sustituida, pero ha añadido un defecto nuevo –que el negocio constituye un
pacto comisorio– por lo que, la presente Resolución, conforme al precepto legal
señalado, debe limitarse a revisar la calificación de la registradora sustituida en cuanto
exclusivamente a los defectos señalados en la misma, única legalmente recurrible.
3. Entrando ya en el fondo del asunto, y limitado el recurso al único defecto
recurrido de la calificación sustituida, la registradora objeta que no estamos propiamente
ante la concesión de un derecho de opción, ya que, sometida a condición resolutoria, no
se otorga al beneficiario de la opción una facultad que haya de ser mantenida por el

cve: BOE-A-2022-2504
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Núm. 40