BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 16 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 19720

concedente durante el plazo pactado. En definitiva, entiende la registradora que se
permite al concedente por su sola voluntad dejar sin efecto el contrato, por lo que la
existencia del derecho durante el plazo pactado depende de la exclusiva voluntad del
concedente, ya que basta con que otorgue una escritura en que manifieste su voluntad
de dejar sin efecto el derecho para su extinción.
La registradora sostiene que este contrato conculca lo dispuesto en el artículo 1256
del Código Civil. Según este precepto legal, «la validez y el cumplimiento de los
contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes». Y conforme al
artículo 1115 del Código Civil, «cuando el cumplimiento de la condición dependa de la
exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional será nula. Si dependiere de la
suerte o de la voluntad de un tercero, la obligación surtirá todos sus efectos con arreglo a
las disposiciones de este Código».
Cabe recordar que la propia literalidad de ambas normas y la gravedad de la sanción
establecida han dado lugar a una interpretación restrictiva de la misma y a la habitual
distinción entre las condiciones puramente potestativas, basadas en la pura arbitrariedad
(pura condición de querer –«si volam», «si voluero»–), y las simplemente potestativas,
en las que han de valorarse otros intereses e impulsos, de suerte que rara vez se ha
apreciado por la jurisprudencia la existencia de las primeras, inclinada como está a
calificar como condición no invalidante aquella en que la voluntad del deudor dependa de
un complejo de motivos e intereses que, actuando sobre ella, influyan en su
determinación, aunque sean confiados a la valoración exclusiva del interesado (vid. las
Resoluciones de este Centro Directivo de 28 de febrero de 1994, 15 de febrero de 2002,
22 de julio de 2004, 12 de mayo de 2010 y 6 de julio de 2015).
La condición que tiene por objeto la mera transmisión de una finca sin más
matizaciones puede considerarse que depende en exclusiva de la voluntad del deudor, lo
que supone dejar a su arbitrio la venta, lo que viene proscrito por lo dispuesto en los
artículos 1256 y 1258 y es una condición puramente potestativa que está sancionada
con la nulidad prevista en el artículo 1115 del Código Civil, dado que en esta clase de
condiciones suspensivas falta el elemento necesario de incertidumbre no dependiente de
la voluntad de uno de los contratantes. Por lo tanto, no se estaría en el ámbito de las
denominadas condiciones «simplemente potestativas», las cuales dependen en parte de
la voluntad del contratante, pero también de la producción de un hecho incierto o avatar
externo o de la voluntad de la otra parte contratante (Audiencia Provincial de Guipúzcoa,
Sección Tercera, sentencia número 177/2015, de 6 julio).
En la Resolución de este Centro Directivo, de 18 de mayo de 2018 –que alega la
recurrente–, se consideró –con cita de la referida sentencia número 177/2015, de 6 julio–
que, en el caso analizado (cancelación de hipoteca supeditada a que la finca hipoteca
fuera sea transmitida a un tercero en un plazo máximo de tres meses, por el precio
mínimo especificado, y se acreditara el medio de pago utilizado), «la fijación de un plazo
(breve) y un precio concreto para efectuar la transmisión determina que no cabe, por
tanto, calificar de puramente potestativa la condición que ahora se analiza dado que su
posible cumplimiento no depende de la pura arbitrariedad del deudor, sino también de
hechos y voluntades externas, pues si bien compete al deudor la obligación de realizar
todas las gestiones necesarias para lograr un acuerdo con un eventual comprador en el
plazo y por el precio fijados, la efectiva celebración del contrato de compraventa
depende en última instancia de la decisión de un tercero».
4. En el presente supuesto, se trata de determinar si la condición a la que se
somete la opción de compra es puramente potestativa, o por el contrario no es
invalidante porque «la voluntad del deudor dependa de un complejo de motivos e
intereses que, actuando sobre ella, influyan en su determinación, aunque sean confiados
a la valoración exclusiva del interesado».
Para resolver la concreta cuestión planteada, hay que comenzar afirmando (como ha
reiterado este Centro Directivo –cfr., por todas, la Resolución de 21 de julio de 2021) que
el artículo 1256 del Código Civil ciertamente ha planteado no pocas dudas interpretativas
que, precisamente, no han ayudado a aclarar su verdadero sentido. Así y en relación con

cve: BOE-A-2022-2504
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