BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 16 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 19711

dación en pago de deuda. Y llega a la conclusión de que cae dentro de la prohibición del
pacto comisario por, además de otro motivo no aplicable al supuesto objeto de la
presente calificación, los siguientes:
a) Aunque se dice que la deuda está vencida, se concede un aplazamiento de su
pago, durante el cual la deuda no es exigible y por tanto la función de garantía de la
opción es evidente pues se mantiene la deuda como no exigible y, durante ese tiempo, la
entidad acreedora cuenta con la garantía de la opción que todavía no puede ejercitar o
consumar, pero sí hacerla valer como derecho preferente frente a cualquier otro derecho
que pueda constituir en ese tiempo el dueño de las fincas.
b) Y si el deudor paga antes del comienzo del nuevo vencimiento concedido la
opción queda extinguida, mientras que, si no paga, es cuando se activa la opción.
Funciona pues la opción como garantía del pago ya desde el principio, aunque su
ejercicio se difiera a un momento posterior.
Pues bien, para la Registradora que suscribe esos dos motivos señalados por la
Dirección General, para supuestos muy semejantes al aquí examinado, se dan en este
por lo siguiente:
– En cuanto al indicado con la letra a), por la existencia de un anticipo del precio al
tiempo de formalizarse el negocio jurídico, esto es, la deuda nace en el mismo momento
en que se constituye la opción, pero no es exigible dado que se establece un plazo para
su devolución.
– Y en cuanto al señalado con la letra b), porque si la concedente devuelve el
anticipo en el plazo y con las demás cantidades acordadas, la opción deviene ineficaz,
pero si no lo hace se activa dicha opción y es entonces cuando esta puede desplegar
todos sus efectos.
Por tanto, la existencia del anticipo y la incardinación del mismo en una condición
resolutoria puramente potestativa en el plazo y en los términos que resultan de la
estipulación sexta, determinan que el derecho de opción pase a realizar una función de
garantía e implicar por ello un pacto comisorio prohibido en nuestro derecho.
Resulta evidente para la Registradora que suscribe la conexión de los defectos
señalados por la Registradora sustituida respecto de la llamada condición resolutoria en
el Fundamento de Derecho 1.º de su calificación, con la función de garantía de la opción
de compra y su efecto de pacto comisario, pues es el carácter puramente potestativo
atribuido a la condición resolutoria el que permite a la concedente activar o no la
existencia y eficacia de la opción.
Lo mismo cabe decir respecto de la cantidad de 20.000 euros entregada inicialmente
por la optante pues, además de tener según los casos y como antes se ha dicho una
triple función, es obvio que, cuando tal cantidad actúa como arras penitenciales, puede
apreciarse su carácter de compensación por las cantidades anticipadas, lo que pone de
relieve la existencia de una deuda que debe satisfacerse con un rendimiento económico
para la optante y por ello su conexión con la función de garantía de derecho de opción
que, como antes se ha dicho, se transforma en un pacto comisorio y por tanto no
susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad.
De lo expuesto se desprende que se han utilizado determinadas figuras jurídicas
cuales son la condición resolutoria, las arras penitenciales y la opción de compra, a las
que se les ha añadido cláusulas y pactos que, en conjunto, desvirtúan su auténtica
naturaleza y función, todo ello por las razones y en los términos expuestos en la
presente calificación y en la que es objeto de calificación sustitutoria.
Por todo lo cual, la Registradora abajo firmante, de conformidad con los artículos
arriba citados y los artículos 1.859, 1.884 y 6.3 y 6.4 del Código Civil, resuelve confirmar
íntegramente la calificación de la Registradora de la Propiedad de Cartagena número 3,
respecto de la que se ha solicitado calificación sustitutoria.

cve: BOE-A-2022-2504
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Núm. 40