BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 40

Miércoles 16 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 19709

En virtud de lo expuesto, examinada la documentación aportada y en cumplimiento
de lo dispuesto en los artículos 18 y 19.bis de la Ley Hipotecaria y en el Real
Decreto 1.039/2003, de 1 de agosto,
Resuelvo:
Confirmar íntegramente la calificación de 23 de agosto pasado de la Registradora la
Propiedad de Cartagena número 3 doña María del Carmen García-Villalba Guillamón por
los hechos y fundamentos de Derecho expuestos en la misma y además, en cuanto al
primero de tales fundamentos, por lo siguiente:

– Fijan el precio para la venta de la finca en 140.000 euros.
– Formalizan un contrato de opción de compra y establecen unas arras o señal por
importe de 20.000 euros que si la optante desiste de comprar perderá y si la concedente
opta por dejar sin efecto la opción de compra, en la forma y con los requisitos que luego
se dirá, deberá devolverlas duplicadas.
– Fijan como precio de la opción la cantidad de 20.000 euros, que se descontarán
del precio de la venta de consumarse ésta, atribuyéndosele además a esa cantidad en la
estipulación segunda el carácter de arras o señal.
– Y a la vez, la optante entrega a la concedente 85.000 euros en concepto de
anticipo del precio de la compraventa.
– El plazo de la opción de compra es de 18 meses, hasta el 25 de diciembre
de 2022, si bien la optante no puede ejercitar la opción durante los primeros 12 meses,
es decir, que sólo la puede ejercer entre el 26 de junio y el 25 de diciembre de 2022.
– De ejercitarse la opción de compra se descontará del precio fijado (140.000 euros)
los 20.000 euros del precio de la opción, los 85.000 euros del anticipo, así como otras
cantidades indeterminadas que no ofrecen interés a los efectos de esta calificación.
– En la estipulación quinta pactan que en el supuesto de que a la optante no le
interese ejercitar la opción de compra, la concedente debe restituir los anticipos
recibidos; del mismo modo si la concedente deja sin efecto la opción por medio de la
condición resolutoria, que ahora se verá, deberá devolver en ese mismo acto las
cantidades establecidas, cuyo pago solo podrá quedar aplazado si ambas partes se
pusieran previamente de acuerdo en la constitución de una hipoteca inmobiliaria sobre la
finca u otras propiedad de la concedente en garantía de la restitución de esas mismas
cantidades.
– Se pacta en la estipulación sexta una condición resolutoria del derecho de opción
de compra consistente en que, durante el primer año, la concedente podrá dejar sin
efecto la opción si otorga una escritura pública donde manifieste su voluntad en tal
sentido y, simultáneamente, “en ese mismo acto, devuelva duplicada en su totalidad la
cantidad a la que se ha dado el concepto de arras en la estipulación segunda veinte mil
euros (20.000,00 euros), más las restantes cantidades que de acuerdo con esta escritura
se le hubieran entregado en concepto de anticipo del precio de la compraventa (que
dado el primer anticipo realizado en este acto ascenderán a un mínimo de ciento cinco
mil euros (105.000,00 euros)”.
Hay que destacar que en esta estipulación sexta se produce una duplicación de
cantidades pues por un lado hay que devolver las arras dobladas, esto es, 40.000 euros
y por otro se añaden los anticipos que siendo solo 85.000 euros, aquí se afirma que
son 105.000 que, sumados a los 40.000 de las arras, ascienden a 145.000; lo cual solo
puede explicarse si se pretende que los 20.000 euros iniciales actúen unas veces como
precio de la opción, otras como arras penitenciales y otras, además, como anticipo del
precio.

cve: BOE-A-2022-2504
Verificable en https://www.boe.es

Las partes configuran en la escritura un negocio, que titulan “opción de compra, con
pacto.de arras y condición resolutoria del derecho de opción”, cuyos elementos o hechos
esenciales a los efectos de esta calificación son: