BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 16 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 19707

fraudulenta prolongación del plazo de duración del derecho para eludir un límite legal,
como el del reiterado artículo 14 del Reglamento Hipotecario”.
Aun cuando, de acuerdo con lo expuesto, sea posible que existiendo el derecho de
opción desde el momento de la celebración del contrato, se pacte que su ejercicio sólo
pueda ejercitarse en un periodo inferior al de la duración del derecho, en el supuesto
comprendido en el documento calificado, no nos encontramos propiamente ante la
concesión de un derecho de opción que nazca al tiempo de la celebración del contrato,
sometido a condición resolutoria, ya que no se otorga al beneficiario de la opción una
facultad que haya de ser mantenida por el concedente durante el plazo pactado. El
contrato de opción es un contrato sui generis, con propia sustantividad o causa por el que
una de las partes hace en favor de la otra una oferta “irrevocable” referida a un contrato
final, válida durante un cierto plazo. Así pues, el concedente queda vinculado al contrato
proyectado y el optante adquiere el derecho preferente a decidir sobre su efectiva
conclusión. Es un contrato esencialmente especulativo, como después se expondrá.
Someter la opción concedida a la denominada por las partes condición resolutoria,
en los términos en que consta en el documento calificado, es contradictorio con la propia
naturaleza jurídica de la opción de la que deriva que el concedente u optatario quede ya
vinculado al posible ejercicio de aquélla por el optante durante el plazo prefijado para
ello. Además, la denominada condición resolutoria que se pacta en el documento
calificado, en realidad no es tal, por las siguientes razones: permite al concedente por su
sola voluntad dejar sin efecto el contrato, en contra de lo dispuesto en el artículo 1256
del Código Civil y la existencia del derecho durante el plazo pactado depende de la
exclusiva voluntad del concedente, ya que basta con que otorgue una escritura en que
manifieste su voluntad de dejar sin efecto el derecho, no pudiendo admitirse condiciones
puramente potestativas ni otorgar un determinado rango registral a un derecho cuya
efectividad depende de la mera voluntad del concedente.
En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 1995 en su
Fundamento Jurídico tercero señala que la opción de compra “consiste en conceder al
optante la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractual
señalado a la oferta de venta que, por el primordial efecto de la opción es vinculante para
el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la
opción, oportunamente, se extingue y queda consumado y se perfecciona
automáticamente el contrato de compraventa, ya que basta para la perfección de la
compraventa con el optante, que se le haya comunicado la voluntad de ejercitar su
derecho de opción”. Añaden las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de abril de 1995
y 16 de octubre de 1997 en sus Fundamentos Jurídicos segundo y primero,
respectivamente, que “debe entenderse como tal aquel convenio en virtud del cual una
parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato
principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas
determinadas condiciones.
En relación con lo dicho, en cuanto a las denominadas en el documento calificado
“arras” –figura regulada en el Código Civil para el contrato de compraventa propiamente
dicho–, que en el documento calificado coinciden con el precio de la opción, resulta que
la pérdida de la prima o precio de la opción –que, en caso de ejercicio del derecho
formaría parte del precio de la venta– por el optante que no quiera ejercer la opción se
considera un efecto natural del contrato de opción, típicamente especulativo (aun cuando
la falta de ejercicio de la opción en el plazo pactado no produce un incumplimiento
contractual sino la extinción del derecho): se ejerce la opción si el precio del bien ha
subido en el momento del ejercicio con respecto del de la contratación; no se ejercita en
caso contrario, y el riesgo para ambas partes se mitiga con la pérdida de la prima por el
optante (que a cambio no recibirá un bien infravalorado) y con la ganancia de la prima
para el optatario (que a cambio se queda con el bien). En cambio, la previsión de que el
optatario haya de devolver la cantidad duplicada en caso de cumplimiento de la
condición resolutoria no es admisible por ser contradictoria tal resolución y, en

cve: BOE-A-2022-2504
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Núm. 40