III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-2504)
Resolución de 17 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de opción de compra, con pacto de arras y condición resolutoria del derecho de opción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 40
Miércoles 16 de febrero de 2022
«I.
Sec. III. Pág. 19706
Hechos:
1.º El documento calificado es copia de escritura otorgada en Torre Pacheco el
día 23 de junio de 2021 ante el Notario don Juan Isidro Gancedo del Pino, número 1219
de protocolo, presentada bajo el asiento 1.315 del Diario 31.
2.º Es copia de escritura de “opción de compra, con pacto de arras y condición
resolutoria del derecho de opción”.
3.º En el documento calificado, la mercantil Your House Servicios Inmobiliarios de
Cartagena, Sociedad Limitada, dueña de la finca 12.433 de la sección 1.ª, concede una
opción de compra sobre la finca a favor de Agilitas Desarrollo y Promociones
Inmobiliarias, SL, a cambio del pago de una prima.
4.º Se pacta que la opción tiene una duración de 18 meses, hasta el día 25 de
diciembre de 2022 incluido, pudiendo la beneficiaria de la opción ejercitarla entre el día 26
de junio de 2022 y el día 25 de diciembre de 2022. Se establece expresamente que
durante los primeros doce meses de vida de la opción la misma no es ejercitable. Se pacta
que la concedente podrá dejar sin efecto la opción de compra, si se cumple la condición
resolutoria de la opción consistente en que antes del día 26 de junio de 2022 la
concedente otorgue una escritura donde manifieste su voluntad de dejar sin efecto el
derecho de opción, con la devolución del doble de la cantidad señalada como arras más
las restantes cantidades percibidas en concepto de anticipo del precio de la compraventa.
1.º El derecho de opción tal como ha sido configurado en el documento calificado
no resulta inscribible al amparo de lo dispuesto en el artículo 14 del Reglamento
Hipotecario.
La legislación hipotecaria admite la inscripción de ciertos derechos comúnmente
considerados como personales, o cuya naturaleza personal o real es discutida, pero
cuyo acceso registral, expresamente se admite, adquiriendo con ello eficacia frente a
terceros, entre ellos, el derecho de opción En virtud del contrato de opción, una de las
partes concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del
contrato principal de compraventa, siendo definido el derecho de opción por la doctrina
más autorizada como el derecho que faculta a una persona para que, a su arbitrio y
dentro de un tiempo máximo pactado, pueda decidir acerca del perfeccionamiento de un
contrato principal (generalmente de compraventa) frente a otra persona (llamada cedente
o concedente), que queda vinculada a soportar los resultados de dicha libre decisión del
titular del derecho de opción. En este sentido, señala la antes denominada Dirección
General de los Registros y del Notariado en Resolución de 26 de enero de 2015, lo
siguiente: “La jurisprudencia define el contrato de opción como aquél en el que una parte
concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro
contrato, que ha de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones
(Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1987 y de 1 de diciembre de 1992)”.
Es admisible que, respetando el plazo máximo de duración de cuatro años, se pacte
que el derecho de opción sólo podrá ejercitarse dentro de un periodo determinado dentro
de los cuatro años. No puede confundirse el plazo de duración de la opción con el plazo
de ejercicio de la misma, plazo de ejercicio cuya fijación, siempre respetando el tope del
artículo 14 del Reglamento Hipotecario, queda en el ámbito de la autonomía de la
voluntad, principal fuente del derecho de opción. En este sentido, la Resolución de la
antes denominada Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de febrero
de 2017 señala que “En cuanto a la posibilidad de constituir un derecho de opción con
una duración determinada y que el derecho potestativo no pueda ejercitarse desde la
inicial constitución sino en un momento posterior, sin sobrepasar el plazo de los cuatro
años que señala el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, no debe confundirse la
duración del derecho con el tiempo hábil para su ejercicio, siempre que esa
diferenciación no sirva para constituir, sin otro interés, una reserva de rango o una
cve: BOE-A-2022-2504
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II. Fundamentos de Derecho:
Núm. 40
Miércoles 16 de febrero de 2022
«I.
Sec. III. Pág. 19706
Hechos:
1.º El documento calificado es copia de escritura otorgada en Torre Pacheco el
día 23 de junio de 2021 ante el Notario don Juan Isidro Gancedo del Pino, número 1219
de protocolo, presentada bajo el asiento 1.315 del Diario 31.
2.º Es copia de escritura de “opción de compra, con pacto de arras y condición
resolutoria del derecho de opción”.
3.º En el documento calificado, la mercantil Your House Servicios Inmobiliarios de
Cartagena, Sociedad Limitada, dueña de la finca 12.433 de la sección 1.ª, concede una
opción de compra sobre la finca a favor de Agilitas Desarrollo y Promociones
Inmobiliarias, SL, a cambio del pago de una prima.
4.º Se pacta que la opción tiene una duración de 18 meses, hasta el día 25 de
diciembre de 2022 incluido, pudiendo la beneficiaria de la opción ejercitarla entre el día 26
de junio de 2022 y el día 25 de diciembre de 2022. Se establece expresamente que
durante los primeros doce meses de vida de la opción la misma no es ejercitable. Se pacta
que la concedente podrá dejar sin efecto la opción de compra, si se cumple la condición
resolutoria de la opción consistente en que antes del día 26 de junio de 2022 la
concedente otorgue una escritura donde manifieste su voluntad de dejar sin efecto el
derecho de opción, con la devolución del doble de la cantidad señalada como arras más
las restantes cantidades percibidas en concepto de anticipo del precio de la compraventa.
1.º El derecho de opción tal como ha sido configurado en el documento calificado
no resulta inscribible al amparo de lo dispuesto en el artículo 14 del Reglamento
Hipotecario.
La legislación hipotecaria admite la inscripción de ciertos derechos comúnmente
considerados como personales, o cuya naturaleza personal o real es discutida, pero
cuyo acceso registral, expresamente se admite, adquiriendo con ello eficacia frente a
terceros, entre ellos, el derecho de opción En virtud del contrato de opción, una de las
partes concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del
contrato principal de compraventa, siendo definido el derecho de opción por la doctrina
más autorizada como el derecho que faculta a una persona para que, a su arbitrio y
dentro de un tiempo máximo pactado, pueda decidir acerca del perfeccionamiento de un
contrato principal (generalmente de compraventa) frente a otra persona (llamada cedente
o concedente), que queda vinculada a soportar los resultados de dicha libre decisión del
titular del derecho de opción. En este sentido, señala la antes denominada Dirección
General de los Registros y del Notariado en Resolución de 26 de enero de 2015, lo
siguiente: “La jurisprudencia define el contrato de opción como aquél en el que una parte
concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro
contrato, que ha de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones
(Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1987 y de 1 de diciembre de 1992)”.
Es admisible que, respetando el plazo máximo de duración de cuatro años, se pacte
que el derecho de opción sólo podrá ejercitarse dentro de un periodo determinado dentro
de los cuatro años. No puede confundirse el plazo de duración de la opción con el plazo
de ejercicio de la misma, plazo de ejercicio cuya fijación, siempre respetando el tope del
artículo 14 del Reglamento Hipotecario, queda en el ámbito de la autonomía de la
voluntad, principal fuente del derecho de opción. En este sentido, la Resolución de la
antes denominada Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de febrero
de 2017 señala que “En cuanto a la posibilidad de constituir un derecho de opción con
una duración determinada y que el derecho potestativo no pueda ejercitarse desde la
inicial constitución sino en un momento posterior, sin sobrepasar el plazo de los cuatro
años que señala el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, no debe confundirse la
duración del derecho con el tiempo hábil para su ejercicio, siempre que esa
diferenciación no sirva para constituir, sin otro interés, una reserva de rango o una
cve: BOE-A-2022-2504
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II. Fundamentos de Derecho:
