III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-2304)
Resolución de 11 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gijón n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una sentencia en la que se declara la nulidad de un contrato.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 14 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 18803
diciembre de 2013, 13 de junio de 2014 y 13 de febrero de 2017), de forma que no se
caiga en un rigor formalista injustificado si por estar debidamente identificada en la
sentencia la finca a la que se refiere el pronunciamiento, el documento que recoge el
negocio objeto de declaración de nulidad así como las partes intervinientes, de modo
coincidente con el contenido del Registro, no cabe albergar duda sobre su alcance
cancelatorio.
Es decir, puede entenderse solicitada la cancelación del asiento declarado nulo a
pesar de que no se ordene expresamente en la sentencia, si ésta contiene todos los
requisitos exigidos por las normas registrales para producir la inscripción y si, como en
este caso, no hacen referencia al asiento concreto a cancelar, que del conjunto del
documento se infiera indubitadamente cuál es el asiento a que se refiere.
La dificultad radica en que, como argumenta la registradora, en el presente supuesto
no se infiere indubitadamente cuál es el asiento a cancelar, pues la titularidad de «Vega
Pociellu, S.L.» deriva no solo de la inscripción 2.ª de dominio, sino también de la 5.ª de
declaración de obra nueva, expresando su acta de inscripción lo siguiente: «inscribo a
favor de la entidad mercantil Vega Pociellu S.L. las declaraciones de obra nueva
terminada y de obra nueva en construcción de la edificación que queda descrita, por
título de accesión por edificación».
Aunque las edificaciones se adquieran por accesión conforme al artículo 358 del
Código Civil, surge en este caso el obstáculo registral de constar la titularidad de «Vega
Pociellu, S.L.» también de la inscripción 5.ª de declaración de obra nueva.
5. En la sentencia de fecha 20 de enero de 2020 se declara hecho probado «(…)
efectuó (…) un contrato de cesión de pago del único terreno (bien urbano parcela 1 y 2
del proyecto de reparcelación voluntaria de la unidad de ejecución 115, sita en el lugar de
(…), Concejo de Gijón e instalaciones del lavado de coches) y del establecimiento
mercantil (integrado por mobiliario, existencias e instalaciones así como futuro proyectos
del expediente 016515/13 del Ayuntamiento de Gijón) que constituían elementos afectos
al desarrollo de su actividad conforme a su objeto social (…)».
En el fallo de la sentencia se manifiesta «(…) declarando la nulidad del contrato de
fecha 25 de junio de 2014 de cesión de finca y establecimiento mercantil para su
reintegración en el activo de la sociedad «El Llavadero Viñao» (…)».
En consecuencia, debe entenderse que la reintegración afecta a la totalidad de la
finca y establecimiento mercantil, debiendo, en su caso, formularse reclamaciones en vía
civil, si se entendiera que existe algún perjuicio de carácter económico que debiera
resarcirse. Es decir, debe entenderse que la transmisión del suelo incluye las
edificaciones, sin perjuicio de las compensaciones económicas de carácter personal que,
en su caso, procedan.
Por ello, este defecto debe ser revocado.
6. El segundo defecto recurrido (tercero en la nota de calificación) se encuentra
íntimamente relacionado con el primero. Considera la registradora, que existiendo
titulares de cargas posteriores (acreedores hipotecarios) que no han tenido intervención
en el procedimiento no podrían cancelarse los asientos que éstos tienen a su favor ni
verse afectados por la resolución judicial.
De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria a todos los efectos legales
se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su
titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que está
bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria). La
cancelación de un asiento conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, si no consiente
el titular registral, requiere sentencia firme recaída en juicio en que hayan sido parte los
titulares registrales cuyo asiento se pretende cancelar conforme al artículo 24 de la
Constitución Española y el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley
Hipotecaria.
Como tiene proclamado el Tribunal Supremo, por todas, la Sentencia
número 295/2006, de 21 de marzo, «no puede practicarse ningún asiento que
cve: BOE-A-2022-2304
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
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diciembre de 2013, 13 de junio de 2014 y 13 de febrero de 2017), de forma que no se
caiga en un rigor formalista injustificado si por estar debidamente identificada en la
sentencia la finca a la que se refiere el pronunciamiento, el documento que recoge el
negocio objeto de declaración de nulidad así como las partes intervinientes, de modo
coincidente con el contenido del Registro, no cabe albergar duda sobre su alcance
cancelatorio.
Es decir, puede entenderse solicitada la cancelación del asiento declarado nulo a
pesar de que no se ordene expresamente en la sentencia, si ésta contiene todos los
requisitos exigidos por las normas registrales para producir la inscripción y si, como en
este caso, no hacen referencia al asiento concreto a cancelar, que del conjunto del
documento se infiera indubitadamente cuál es el asiento a que se refiere.
La dificultad radica en que, como argumenta la registradora, en el presente supuesto
no se infiere indubitadamente cuál es el asiento a cancelar, pues la titularidad de «Vega
Pociellu, S.L.» deriva no solo de la inscripción 2.ª de dominio, sino también de la 5.ª de
declaración de obra nueva, expresando su acta de inscripción lo siguiente: «inscribo a
favor de la entidad mercantil Vega Pociellu S.L. las declaraciones de obra nueva
terminada y de obra nueva en construcción de la edificación que queda descrita, por
título de accesión por edificación».
Aunque las edificaciones se adquieran por accesión conforme al artículo 358 del
Código Civil, surge en este caso el obstáculo registral de constar la titularidad de «Vega
Pociellu, S.L.» también de la inscripción 5.ª de declaración de obra nueva.
5. En la sentencia de fecha 20 de enero de 2020 se declara hecho probado «(…)
efectuó (…) un contrato de cesión de pago del único terreno (bien urbano parcela 1 y 2
del proyecto de reparcelación voluntaria de la unidad de ejecución 115, sita en el lugar de
(…), Concejo de Gijón e instalaciones del lavado de coches) y del establecimiento
mercantil (integrado por mobiliario, existencias e instalaciones así como futuro proyectos
del expediente 016515/13 del Ayuntamiento de Gijón) que constituían elementos afectos
al desarrollo de su actividad conforme a su objeto social (…)».
En el fallo de la sentencia se manifiesta «(…) declarando la nulidad del contrato de
fecha 25 de junio de 2014 de cesión de finca y establecimiento mercantil para su
reintegración en el activo de la sociedad «El Llavadero Viñao» (…)».
En consecuencia, debe entenderse que la reintegración afecta a la totalidad de la
finca y establecimiento mercantil, debiendo, en su caso, formularse reclamaciones en vía
civil, si se entendiera que existe algún perjuicio de carácter económico que debiera
resarcirse. Es decir, debe entenderse que la transmisión del suelo incluye las
edificaciones, sin perjuicio de las compensaciones económicas de carácter personal que,
en su caso, procedan.
Por ello, este defecto debe ser revocado.
6. El segundo defecto recurrido (tercero en la nota de calificación) se encuentra
íntimamente relacionado con el primero. Considera la registradora, que existiendo
titulares de cargas posteriores (acreedores hipotecarios) que no han tenido intervención
en el procedimiento no podrían cancelarse los asientos que éstos tienen a su favor ni
verse afectados por la resolución judicial.
De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria a todos los efectos legales
se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su
titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que está
bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria). La
cancelación de un asiento conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, si no consiente
el titular registral, requiere sentencia firme recaída en juicio en que hayan sido parte los
titulares registrales cuyo asiento se pretende cancelar conforme al artículo 24 de la
Constitución Española y el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley
Hipotecaria.
Como tiene proclamado el Tribunal Supremo, por todas, la Sentencia
número 295/2006, de 21 de marzo, «no puede practicarse ningún asiento que
cve: BOE-A-2022-2304
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
