III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-2304)
Resolución de 11 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gijón n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una sentencia en la que se declara la nulidad de un contrato.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 38
Lunes 14 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 18798
precisamente el que determinó el dominio de Vega Pociellu, S.L. sobre la finca y su
edificación.
A tenor de lo expuesto, y salvo mejor criterio en Derecho, procede a juicio de esta
parte, que por esta D.G.R.N. se ordene la rectificación de la Calificación recurrida en el
sentido de tener por inexistente el defecto subsanable referido como segundo de ellos
por la Sra. Registradora de la Propiedad, en la medida en que de la literalidad del propio
título presentado a inscripción se infiere sin necesidad de aclaración que las
edificaciones existentes sobre la Finca deben quedar reintegradas en el patrimonio de
Llavaderu de Viñao, S.L. al anularse el asiento causado por la dación en pago que
determinó su adquisición por Vega Pociellu, S.L.
(ii)
Sobre el defecto insubsanable.
a) La Sentencia o título cuyo despacho para inscripción se han presentado por esta
parte, no ordena ni instituye la cancelación de los derechos de garantía que sobre la
Finca ostentan los terceros acreedores.
b) El ámbito material del pronunciamiento de nulidad se extiende exclusivamente a
la dación en pago a favor del titular registral de la finca y del establecimiento mercantil
edificado en la misma.
c) La protección de los derechos de estos terceros [que constituyen además cargas
sobre la Finca] queda garantizada en la medida en que se mantenga intacto su
contenido, su vigencia y su extensión, lo cual debe ser compatible con la inscripción de
la Sentencia, subsistiendo tales derechos con la misma intensidad sobre la finca y su
establecimiento mercantil, una vez sean reintegrados en el patrimonio de Llavaderu de
Viñao, S.L. como ordena dicha Sentencia.
d) Los derechos de garantía se caracterizan por seguir al inmueble que gravan con
independencia de las relaciones de fondo que puedan existir entre acreedor, deudor e
hipotecante, siendo evidente que estos dos últimos –como concurrirá al inscribirse la
Sentencia– pueden no coincidir en la misma persona.
e) El cumplimiento íntegro de la Sentencia que obliga a que la finca y su
establecimiento pasen a formar parte del patrimonio de Llavaderu de Viñao, S.L. no
puede quedar obstaculizado o excusado en la conveniencia que las partes interesadas
puedan apreciar de incoar nuevos procedimientos (ajenos al ámbito de este recurso) que
diluciden si tales terceros eran realmente o no, terceros de buena fe, cuestión que será
objeto siempre de un planteamiento posterior y potestativo dado que tales derechos, a
priori, no deben verse alterados por el hecho de que la finca y el establecimiento
mercantil cambien de titular registral.
A tenor de lo expuesto, y salvo mejor criterio en Derecho, a juicio de esta parte
procede que por esta D.G.R.N. se ordene la rectificación de la Calificación recurrida en el
sentido de que, dejando subsistentes en toda su extensión, contenido y vigencia los
derechos de garantía del Banco Sabadell y de D J. P. D., se proceda a dar cumplimiento
íntegro a la Sentencia despachando su inscripción y revocando la inscripción de dominio
cve: BOE-A-2022-2304
Verificable en https://www.boe.es
La Calificación recurrida considera que concurre en el título cuya inscripción deniega
el defecto insubsanable de la existencia de acreedores hipotecarias (recordemos el
Banco de Sabadell por hipotecas constituidas en los años 2018 y 2019) y el Sr. P. D. (por
hipoteca formalizada en marzo del año pasado, es decir, con la Sentencia ya dictada) y
que por tanto, al no haber tenido estas dos partes conocimiento del procedimiento
judicial del que dimana la Sentencia procede aplicar lo dispuesto en los artículos 20 y 82
de la LH en congruencia con el siempre invocado derecho a la tutela judicial efectiva,
consagrado por el artículo 24 de la Constitución.
Sin ánimo de obviar la primacía absoluta del razonamiento jurídico que a estos
efectos se emita por esta DGRN a fin de confirmar o no la aplicación de tales
prescripciones legales a este caso, en términos de estricta defensa, interesa al derecho
de mis mandantes hacer valer las siguientes consideraciones:
Núm. 38
Lunes 14 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 18798
precisamente el que determinó el dominio de Vega Pociellu, S.L. sobre la finca y su
edificación.
A tenor de lo expuesto, y salvo mejor criterio en Derecho, procede a juicio de esta
parte, que por esta D.G.R.N. se ordene la rectificación de la Calificación recurrida en el
sentido de tener por inexistente el defecto subsanable referido como segundo de ellos
por la Sra. Registradora de la Propiedad, en la medida en que de la literalidad del propio
título presentado a inscripción se infiere sin necesidad de aclaración que las
edificaciones existentes sobre la Finca deben quedar reintegradas en el patrimonio de
Llavaderu de Viñao, S.L. al anularse el asiento causado por la dación en pago que
determinó su adquisición por Vega Pociellu, S.L.
(ii)
Sobre el defecto insubsanable.
a) La Sentencia o título cuyo despacho para inscripción se han presentado por esta
parte, no ordena ni instituye la cancelación de los derechos de garantía que sobre la
Finca ostentan los terceros acreedores.
b) El ámbito material del pronunciamiento de nulidad se extiende exclusivamente a
la dación en pago a favor del titular registral de la finca y del establecimiento mercantil
edificado en la misma.
c) La protección de los derechos de estos terceros [que constituyen además cargas
sobre la Finca] queda garantizada en la medida en que se mantenga intacto su
contenido, su vigencia y su extensión, lo cual debe ser compatible con la inscripción de
la Sentencia, subsistiendo tales derechos con la misma intensidad sobre la finca y su
establecimiento mercantil, una vez sean reintegrados en el patrimonio de Llavaderu de
Viñao, S.L. como ordena dicha Sentencia.
d) Los derechos de garantía se caracterizan por seguir al inmueble que gravan con
independencia de las relaciones de fondo que puedan existir entre acreedor, deudor e
hipotecante, siendo evidente que estos dos últimos –como concurrirá al inscribirse la
Sentencia– pueden no coincidir en la misma persona.
e) El cumplimiento íntegro de la Sentencia que obliga a que la finca y su
establecimiento pasen a formar parte del patrimonio de Llavaderu de Viñao, S.L. no
puede quedar obstaculizado o excusado en la conveniencia que las partes interesadas
puedan apreciar de incoar nuevos procedimientos (ajenos al ámbito de este recurso) que
diluciden si tales terceros eran realmente o no, terceros de buena fe, cuestión que será
objeto siempre de un planteamiento posterior y potestativo dado que tales derechos, a
priori, no deben verse alterados por el hecho de que la finca y el establecimiento
mercantil cambien de titular registral.
A tenor de lo expuesto, y salvo mejor criterio en Derecho, a juicio de esta parte
procede que por esta D.G.R.N. se ordene la rectificación de la Calificación recurrida en el
sentido de que, dejando subsistentes en toda su extensión, contenido y vigencia los
derechos de garantía del Banco Sabadell y de D J. P. D., se proceda a dar cumplimiento
íntegro a la Sentencia despachando su inscripción y revocando la inscripción de dominio
cve: BOE-A-2022-2304
Verificable en https://www.boe.es
La Calificación recurrida considera que concurre en el título cuya inscripción deniega
el defecto insubsanable de la existencia de acreedores hipotecarias (recordemos el
Banco de Sabadell por hipotecas constituidas en los años 2018 y 2019) y el Sr. P. D. (por
hipoteca formalizada en marzo del año pasado, es decir, con la Sentencia ya dictada) y
que por tanto, al no haber tenido estas dos partes conocimiento del procedimiento
judicial del que dimana la Sentencia procede aplicar lo dispuesto en los artículos 20 y 82
de la LH en congruencia con el siempre invocado derecho a la tutela judicial efectiva,
consagrado por el artículo 24 de la Constitución.
Sin ánimo de obviar la primacía absoluta del razonamiento jurídico que a estos
efectos se emita por esta DGRN a fin de confirmar o no la aplicación de tales
prescripciones legales a este caso, en términos de estricta defensa, interesa al derecho
de mis mandantes hacer valer las siguientes consideraciones:
