III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-2298)
Resolución de 10 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia y expediente de dominio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 14 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 18728
El párrafo segundo del apartado quinto del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria
dispone que: «en la calificación el Registrador sustituto se ajustará a los defectos
señalados por el sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su
discrepancia en el escrito en el que solicita su intervención», y debe entenderse,
conforme a lo expuesto anteriormente, que la calificación sustitutoria no es un recurso
sino una segunda calificación. Esta norma debe interpretarse en el sentido de que los
interesados deberán manifestar respecto a cuáles de los defectos de los contenidos en
la nota de calificación deberá pronunciarse el registrador sustituto, máxime cuando la
calificación sustitutoria deberá ajustarse a los defectos observados en la nota de
calificación del registrador sustituido. Si el desacuerdo es respecto a la total nota de
calificación debe bastar para ello con expresar genéricamente dicha discrepancia.
De ello se desprende que, del mismo modo que no puede el registrador sustituto
añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su
calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada
inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino
que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de subsanación de los
defectos o en su caso para que pueda proceder a la interposición del recurso frente a la
calificación del registrador sustituido ante esta Dirección General, el cual deberá limitarse
a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto
hubiere manifestado su conformidad –cfr. artículo 19 bis.5.ª de la Ley Hipotecaria–
(Resoluciones de 28 de junio de 2014, 19 de febrero y 30 de mayo de 2016, 4 de octubre
de 2018 y 22 de abril y 22 de julio de 2019).
En el presente caso la registradora sustituta ha confirmado la calificación de la
registradora sustituida, pero ha añadido otros defectos por lo que la presente Resolución,
conforme al precepto legal señalado, debe limitarse a revisar la calificación de la
registradora sustituida, única legalmente recurrible.
3. Por lo que atañe a la cuestión de fondo planteada en este expediente, limitado
estrictamente al defecto señalado en la calificación de la registradora sustituida, debe
tenerse en cuenta que se denomina propiedad horizontal de hecho la existente en
aquellos casos en los que se dan los presupuestos fácticos para que la propiedad
horizontal surja (edificio constituido por partes susceptibles de aprovechamiento
independiente y pluralidad de propietarios) pero en los que no se ha otorgado el título
constitutivo. En este sentido se pronuncian las Resoluciones de este Centro Directivo
de 18 de julio de 1995 y 26 de junio de 1987 y la Ley sobre propiedad horizontal de 21
de junio de 1960, reformada por la Ley 8/1999 de 6 de abril, según las cuales, la
constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal presupone la existencia de
un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los diferentes pisos o locales de un
edificio susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento
común o a la vía pública, derecho que lleva como anejo un derecho inseparable de
copropiedad sobre los elementos comunes, quedando constituido este régimen, entre
otros supuestos, desde el momento mismo en el que los elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente pasan a pertenecer por cualquier título a diferentes
personas.
En efecto, es doctrina reiterada de esta Dirección General en Resoluciones, entre
otras, de 18 de junio de 1991, 18 de mayo de 1995, 5 de abril de 1998, 26 de septiembre
de 2002, 7 de abril de 2006, 24 de septiembre de 2015, 5 de septiembre de 2019 o 2 de
junio de 2020, que el régimen de propiedad horizontal existe desde que «los varios pisos
o locales pasan a pertenecer a diferentes personas aun cuando todavía no se haya
formalizado e inscrito la constitución del régimen». Asimismo, las Resoluciones de 17 de
octubre de 2010 o 27 de noviembre de 2013 ponen de relieve que «cuando la situación
fáctica de un edificio es de división horizontal le es de aplicación la Ley de Propiedad
Horizontal aunque los propietarios no hayan otorgado el correspondiente título
constitutivo», como menciona en la disposición transitoria primera de la Ley 49/1960,
de 21 de julio, sobre propiedad horizontal y se desprende de su propio artículo primero.
cve: BOE-A-2022-2298
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Lunes 14 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 18728
El párrafo segundo del apartado quinto del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria
dispone que: «en la calificación el Registrador sustituto se ajustará a los defectos
señalados por el sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su
discrepancia en el escrito en el que solicita su intervención», y debe entenderse,
conforme a lo expuesto anteriormente, que la calificación sustitutoria no es un recurso
sino una segunda calificación. Esta norma debe interpretarse en el sentido de que los
interesados deberán manifestar respecto a cuáles de los defectos de los contenidos en
la nota de calificación deberá pronunciarse el registrador sustituto, máxime cuando la
calificación sustitutoria deberá ajustarse a los defectos observados en la nota de
calificación del registrador sustituido. Si el desacuerdo es respecto a la total nota de
calificación debe bastar para ello con expresar genéricamente dicha discrepancia.
De ello se desprende que, del mismo modo que no puede el registrador sustituto
añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su
calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada
inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino
que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de subsanación de los
defectos o en su caso para que pueda proceder a la interposición del recurso frente a la
calificación del registrador sustituido ante esta Dirección General, el cual deberá limitarse
a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto
hubiere manifestado su conformidad –cfr. artículo 19 bis.5.ª de la Ley Hipotecaria–
(Resoluciones de 28 de junio de 2014, 19 de febrero y 30 de mayo de 2016, 4 de octubre
de 2018 y 22 de abril y 22 de julio de 2019).
En el presente caso la registradora sustituta ha confirmado la calificación de la
registradora sustituida, pero ha añadido otros defectos por lo que la presente Resolución,
conforme al precepto legal señalado, debe limitarse a revisar la calificación de la
registradora sustituida, única legalmente recurrible.
3. Por lo que atañe a la cuestión de fondo planteada en este expediente, limitado
estrictamente al defecto señalado en la calificación de la registradora sustituida, debe
tenerse en cuenta que se denomina propiedad horizontal de hecho la existente en
aquellos casos en los que se dan los presupuestos fácticos para que la propiedad
horizontal surja (edificio constituido por partes susceptibles de aprovechamiento
independiente y pluralidad de propietarios) pero en los que no se ha otorgado el título
constitutivo. En este sentido se pronuncian las Resoluciones de este Centro Directivo
de 18 de julio de 1995 y 26 de junio de 1987 y la Ley sobre propiedad horizontal de 21
de junio de 1960, reformada por la Ley 8/1999 de 6 de abril, según las cuales, la
constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal presupone la existencia de
un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los diferentes pisos o locales de un
edificio susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento
común o a la vía pública, derecho que lleva como anejo un derecho inseparable de
copropiedad sobre los elementos comunes, quedando constituido este régimen, entre
otros supuestos, desde el momento mismo en el que los elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente pasan a pertenecer por cualquier título a diferentes
personas.
En efecto, es doctrina reiterada de esta Dirección General en Resoluciones, entre
otras, de 18 de junio de 1991, 18 de mayo de 1995, 5 de abril de 1998, 26 de septiembre
de 2002, 7 de abril de 2006, 24 de septiembre de 2015, 5 de septiembre de 2019 o 2 de
junio de 2020, que el régimen de propiedad horizontal existe desde que «los varios pisos
o locales pasan a pertenecer a diferentes personas aun cuando todavía no se haya
formalizado e inscrito la constitución del régimen». Asimismo, las Resoluciones de 17 de
octubre de 2010 o 27 de noviembre de 2013 ponen de relieve que «cuando la situación
fáctica de un edificio es de división horizontal le es de aplicación la Ley de Propiedad
Horizontal aunque los propietarios no hayan otorgado el correspondiente título
constitutivo», como menciona en la disposición transitoria primera de la Ley 49/1960,
de 21 de julio, sobre propiedad horizontal y se desprende de su propio artículo primero.
cve: BOE-A-2022-2298
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
