III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-2298)
Resolución de 10 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia y expediente de dominio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 14 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 18729
En definitiva, el régimen de propiedad horizontal es el adecuado para regular las
situaciones en las que se produce una coexistencia entre derechos de propiedad
individual y copropiedad sobre elementos comunes, como en el caso objeto de este
expediente. Por ello, debe considerarse que en tales casos existe una verdadera
propiedad horizontal, aun cuando no se haya otorgado el título constitutivo de la misma.
Conforme a la doctrina consolidada de este Centro Directivo toda constitución de un
régimen de propiedad horizontal requiere que se dé cumplimiento a los requisitos que
para su constitución se determinan en la Ley sobre propiedad horizontal, tanto en el
supuesto de configuración «ex novo» de tal régimen como en el caso de mutación de un
régimen fáctico a uno formalmente constituido. En consecuencia, no sólo es necesario el
consentimiento de todos los titulares registrales de las distintas partes de edificio, sino
que debe describirse adecuadamente cada uno de los elementos independientes que se
crean, con determinación expresa de su número de orden y de la cuota de participación
en el régimen de propiedad horizontal en el título constitutivo de todos y cada uno de los
distintos elementos privativos que se crean.
Así se exige en el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal, según el cual «el
título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en
su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción
del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y
los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará
su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje,
buhardilla o sótano. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde
a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por
pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución
judicial (…)».
4. En el presente caso en el título se cumplen los requisitos establecidos en los
artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 8 de la Ley Hipotecaria para la
inscripción de la constitución del régimen de propiedad horizontal y la transmisión de los
elementos independientes integrados en ella. A tal fin, se describe el edificio completo
(apartado IV de la exposición), se describen las fincas de resultantes de la división
(apartado V de la exposición), a las que se asigna un número correlativo y la cuota de
participación en los elementos comunes, adoptándose dicha decisión por todos los
titulares del pleno dominio de la finca y por unanimidad, y se solicita expresamente en el
apartado V de la exposición la apertura de folio separado a cada finca de resultado de la
división, que han sido adjudicadas individualmente.
Por lo demás, la finca registral de la que se afirma que está dividida horizontalmente
de hecho figura inscrita a nombre de una única propietaria –la causante– de modo que
se adjudican ahora a los dos herederos sendos elementos privativos –dos viviendas–.
Por ello, bien puede entenderse que lo que se hace por la escritura calificada no es sino
formalizar la división horizontal de una finca mediante la adjudicación de esos elementos
independientes, con sus elementos comunes correspondientes, en la forma prevista en
el artículo 401 del Código Civil (cfr. artículos 406 y 1051 a 1081), sobre la base de la
previa existencia de una situación fáctica de propiedad horizontal en la que faltaba
también que los elementos ya de hecho independientes pasaran a pertenecer a
diferentes personas.
En definitiva, mediante la escritura calificada es indudable que sobre la existencia de
sendos propietarios sobre diferentes elementos suficientemente delimitados y
susceptibles de aprovechamiento independiente dentro de un mismo edificio, como exige
el artículo 396 del Código Civil, se formaliza el régimen de constitución de propiedad
horizontal con los requisitos necesarios para que ese régimen acceda al Registro de la
Propiedad.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la
calificación.
cve: BOE-A-2022-2298
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Lunes 14 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 18729
En definitiva, el régimen de propiedad horizontal es el adecuado para regular las
situaciones en las que se produce una coexistencia entre derechos de propiedad
individual y copropiedad sobre elementos comunes, como en el caso objeto de este
expediente. Por ello, debe considerarse que en tales casos existe una verdadera
propiedad horizontal, aun cuando no se haya otorgado el título constitutivo de la misma.
Conforme a la doctrina consolidada de este Centro Directivo toda constitución de un
régimen de propiedad horizontal requiere que se dé cumplimiento a los requisitos que
para su constitución se determinan en la Ley sobre propiedad horizontal, tanto en el
supuesto de configuración «ex novo» de tal régimen como en el caso de mutación de un
régimen fáctico a uno formalmente constituido. En consecuencia, no sólo es necesario el
consentimiento de todos los titulares registrales de las distintas partes de edificio, sino
que debe describirse adecuadamente cada uno de los elementos independientes que se
crean, con determinación expresa de su número de orden y de la cuota de participación
en el régimen de propiedad horizontal en el título constitutivo de todos y cada uno de los
distintos elementos privativos que se crean.
Así se exige en el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal, según el cual «el
título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en
su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción
del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y
los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará
su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje,
buhardilla o sótano. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde
a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por
pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución
judicial (…)».
4. En el presente caso en el título se cumplen los requisitos establecidos en los
artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 8 de la Ley Hipotecaria para la
inscripción de la constitución del régimen de propiedad horizontal y la transmisión de los
elementos independientes integrados en ella. A tal fin, se describe el edificio completo
(apartado IV de la exposición), se describen las fincas de resultantes de la división
(apartado V de la exposición), a las que se asigna un número correlativo y la cuota de
participación en los elementos comunes, adoptándose dicha decisión por todos los
titulares del pleno dominio de la finca y por unanimidad, y se solicita expresamente en el
apartado V de la exposición la apertura de folio separado a cada finca de resultado de la
división, que han sido adjudicadas individualmente.
Por lo demás, la finca registral de la que se afirma que está dividida horizontalmente
de hecho figura inscrita a nombre de una única propietaria –la causante– de modo que
se adjudican ahora a los dos herederos sendos elementos privativos –dos viviendas–.
Por ello, bien puede entenderse que lo que se hace por la escritura calificada no es sino
formalizar la división horizontal de una finca mediante la adjudicación de esos elementos
independientes, con sus elementos comunes correspondientes, en la forma prevista en
el artículo 401 del Código Civil (cfr. artículos 406 y 1051 a 1081), sobre la base de la
previa existencia de una situación fáctica de propiedad horizontal en la que faltaba
también que los elementos ya de hecho independientes pasaran a pertenecer a
diferentes personas.
En definitiva, mediante la escritura calificada es indudable que sobre la existencia de
sendos propietarios sobre diferentes elementos suficientemente delimitados y
susceptibles de aprovechamiento independiente dentro de un mismo edificio, como exige
el artículo 396 del Código Civil, se formaliza el régimen de constitución de propiedad
horizontal con los requisitos necesarios para que ese régimen acceda al Registro de la
Propiedad.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la
calificación.
cve: BOE-A-2022-2298
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
