BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 14 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 18726

febrero, 10 de septiembre y 4 de octubre de 2018 y 22 de abril, 22 de julio, 5 de
septiembre y 21 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de junio, 20 y 28 de julio y 12 de noviembre
de 2020 y 27 de enero y 5 de julio de 2021.
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de
adjudicación de herencia precedida de un acta de expediente de dominio, iniciada en la
misma fecha y terminada por otra posterior, de las que interesa a los efectos de este
expediente que, respecto de una de las fincas registrales, los hijos y herederos, previa
rectificación de la superficie, se adjudican las dos viviendas integradas en una finca
registral de la que se afirma que está dividida horizontalmente de hecho. En la escritura
se contienen las exposiciones y declaraciones siguientes: se describe el edificio
completo (apartado IV de la exposición); se describen las fincas de resultado de la
división en situación de «prehorizontalidad» (apartado V de la exposición); a las fincas
resultantes se les asigna un número correlativo y la cuota de participación en los
elementos comunes; se toma la decisión por todos los titulares que reúnen el pleno
dominio de la finca y por unanimidad; se manifiesta que «la expresada finca (…) se
encuentra dividida horizontalmente de hecho en dos viviendas independientes» y se
solicita expresamente en el apartado V de la exposición, la apertura de folio separado a
cada finca de resultado de la división, que ha sido adjudicada individualmente; se hace
una modificación descriptiva de la finca, que pasa de ser una casa-habitación a un
edificio entre medianeras estructurado en dos plantas y distribuido para varias unidades
funcionales; los elementos de uso y servicio común se referencian por su propia
naturaleza al artículo 396 del Código Civil; y las viviendas se configuran con su salida
propia, a través de un elemento común, a la vía pública.
La registradora señala como defecto que falta el otorgamiento del título constitutivo
de la propiedad horizontal y hasta que no se formalice este no será posible la inscripción
del régimen ni de los pisos o locales en propiedad separada, sino que lo único que
cabría inscribir es una copropiedad ordinaria sobre la totalidad del edificio, sin que sea
factible atribuir a cada cuota el uso privativo de un piso o local, pues sería una forma de
eludir la normativa de inscripción de la propiedad horizontal.
La recurrente alega lo siguiente: que solo se señala como defecto la ausencia del
título constitutivo de la división horizontal, sin entrar en la adaptación de la superficie del
solar a la parcela catastral, la adaptación de la descripción de la edificación preexistente
a la vigente legislación hipotecaria, la antigüedad de la división horizontal a los efectos
de la prescripción de las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, ni
tampoco estima necesaria autorización administrativa, ni el dictamen técnico
protocolizado, lo que sí ha señalado la registradora sustituta; que se cumplen todos los
requisitos sustantivos y formales impuestos por la legislación especial, civil e hipotecaria
para la inscripción de la transmisión de los elementos independientes en los términos
consignados: se describe el edificio completo, se describen las fincas de resultado de la
división, a las que se asigna un número correlativo y la cuota de participación en los
elementos comunes, adoptándose dicha decisión por todos los titulares que reúnen el
pleno dominio de la finca y por unanimidad; esto es, en el título se cumplen las
concreciones que exige la ley para la formación del título constitutivo, solicitándose
expresamente la apertura de folio separado a cada finca de resultado de la división, que
han sido adjudicadas individualmente, sin que en ningún momento se solicite que con el
mismo número de finca registral se inscriban partes separadas de la finca, con sus
respectivas descripciones y con números de inscripción diferentes, ni tampoco que se
inscriba la totalidad de la finca atribuyendo a sus titulares cuotas indivisas de dominio o
que se inscriba cada una de los elementos independientes como una finca registral
distinta; que los elementos de uso y servicio común se encuentran por su propia
naturaleza fijados legalmente, por lo que no precisan su determinación, adscribiéndose
no obstante, elementos comunes por destino a las viviendas; que las viviendas se
configuran con su salida propia, a través de un elemento común, a la vía pública; que la
escritura no constituye «ex novo» el edificio en régimen de la propiedad horizontal, ya

cve: BOE-A-2022-2298
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Núm. 38