BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 14 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 18724

4. Es doctrina reiterada de la Dirección General en resoluciones, entre otras,
de 24 de septiembre de 2015, 5 de septiembre de 2019, 9 de junio de 2020, que el
régimen de propiedad horizontal existe desde que “los varios pisos o locales pasan a
pertenecer a diferentes personas aun cuando todavía no se haya formalizado e inscrito
la constitución del régimen”. Asimismo, las Resoluciones de 17 de octubre de 2010 y 27
de noviembre de 2013 ponen de relieve que “cuando la situación táctica de un edifico es
de división horizontal le es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, aunque los
propietarios no hayan otorgado el correspondiente título constitutivo”, como menciona en
la disposición transitoria primera de la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre propiedad
horizontal y se desprende de su propio artículo primero.
La posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad
horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la
reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando dice que la ley será de
aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo
establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas
comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no lo
hubiesen otorgado.
La Resolución de 26 de junio de 1987, establece que “la multiplicidad de situaciones
tácticas posible en esta materia determina la no imposición de construcciones jurídicas
específicas sino, al contrario, el reconocimiento a los particulares de la facultad de
elección del instrumento jurídico que, entre los varios que proporciona el ordenamiento,
resulte más adecuado al caso concreto en función de sus características peculiares y de
los fines o intereses perseguidos, si bien esta libertad de configuración debe moverse
dentro del respeto a las exigencias estructurales del sistema y los limites derivados de la
trascendencia ‘erga omnes’ del ‘status’ jurídico de los bienes”.
5. De las disposiciones de la escritura calificada, tras reconocer y justificar la
preexistencia de una división horizontal de hecho de la finca, se deduce, sin ningún
género de dudas, la voluntad de los otorgantes de constituir el régimen de propiedad
horizontal conforme a las previsiones de la Ley de Propiedad Horizontal. En este sentido,
tal y como señala el notario autorizante en la diligencia aclaratoria extendida al final de la
escritura de herencia en orden a su inscribibilidad, en el título “se cumplen todos y cada
uno de los requisitos sustantivos y formales impuestos por la legislación especial, civil e
hipotecaria para la inscripción de la transmisión de los elementos independientes en los
términos consignados. A tal fin, se describe el edificio completo (apartado IV de la
exposición), se describen las fincas de resultado de la división (apartado V de la
exposición), a las que se asigna un número correlativo y la cuota de participación en los
elementos comunes, adoptándose dicha decisión por todos los titulares que reúnen el
pleno dominio de la finca y por unanimidad, esto es, en el título se cumplen todos los
matices y concreciones que exige la calificante y refiere el artículo 8.4.º de la Ley
Hipotecaria para la formación del título constitutivo, solicitándose expresamente en el
apartado V de la exposición la apertura de folio separado a cada finca de resultado de la
división, que han sido adjudicadas individualmente, y todo ello con respeto absoluto del
principio registral de especialidad (artículo 8 de la Ley Hipotecaria), sin que en ningún
momento se solicite que con el mismo número de finca registral se inscriban partes
separadas de la finca, con sus respectivas descripciones y con números de inscripción
diferentes, ni tampoco que se inscriba la totalidad de la finca atribuyendo a sus titulares
cuotas indivisas de dominio o que se inscriba cada una de los elementos independientes
como una finca registral distinta, por lo que a juicio del notario autorizante no existe
obstáculo alguno para la inscripción de la precedente escritura en los términos
autorizados”. A ello hay que añadir otras determinaciones de la escritura, tales como la
modificación descriptiva de la finca, que pasa de ser una casa-habitación a un edificio
entre medianeras estructurado en dos plantas y distribuido para varias unidades
funcionales; que los elementos de uso y servicio común se encuentran por su propia
naturaleza fijados legalmente con carácter imperativo por el artículo 396 del Código Civil,
por lo que no precisan su determinación, adscribiéndose no obstante, elementos

cve: BOE-A-2022-2298
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Núm. 38