III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-2298)
Resolución de 10 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia y expediente de dominio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 14 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 18723
títulos, presentados simultáneamente a inscripción, que si bien son conexos, el
expediente notarial de rectificación descriptiva debe operar registralmente con
independencia de la escritura de herencia, por lo que la validez del acta no se encuentra
comprometida por la escritura, si bien esta última sí se encuentra condicionada por la
inscripción de la primera y todo ello al margen de la cronología de la presentación, no
entendiéndose bien la calificación negativa del acta notarial cuando sobre la misma no
consta obstáculo registral alguno, debiendo procederse a su despacho (artículo 18.2.º de
la Ley Hipotecaria). La registradora sustituta, por su parte, completa indebidamente la
calificación de la sustituida, reformando el defecto apreciado por la anterior y
adicionando nuevos defectos de carácter formal, con infracción de lo dispuesto en la
regla 5.ª del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, defectos que no deben ser tenidos en
consideración en el presente procedimiento (Resoluciones de 26 de septiembre de 2011,
4 de diciembre de 2012, 16 de diciembre de 2014).
Tercero. Centrada pues la objeción registral en la necesidad de otorgar el título
constitutivo de la propiedad horizontal, dicha calificación no se puede compartir por lo
que se expone a continuación.
1. En primer lugar, se hace preciso llamar la atención sobre el hecho de que la
registradora suspende la inscripción por el único defecto de la ausencia del título
constitutivo de la división horizontal en el entendimiento de este no se ha formado, no
discutiendo la adaptación de la superficie del solar a la parcela catastral, la adaptación
de la descripción de la edificación preexistente a la vigente legislación hipotecaria, la
antigüedad de la división horizontal que se declara por prescripción de las medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanística, ni tampoco estima necesaria autorización
administrativa alguna, ni combate el dictamen técnico protocolizado, cuestiones en las
que si entra la registradora sustituta, por lo que dichas operaciones deben de entenderse
perfectas.
2. Ni el Código Civil, ni la Ley de Propiedad Horizontal, ni la legislación hipotecaria
se ocupan de definir el título constitutivo de la división horizontal, debiendo considerarse
como tal cualquier negocio jurídico o acto creador del régimen especial de copropiedad
que supone la división horizontal de un inmueble en fincas independientes y sus
elementos comunes indivisibles con el contenido imperativo de lob párrafos primero y
segundo del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo los elementos del
párrafo tercero meramente facultativos.
En cuanto, a los elementos esenciales del título constitutivo, dicho artículo 5 LPH
establece los siguientes:
– La descripción del inmueble en su conjunto, expresando las circunstancias
exigidas por la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el
mismo.
– La descripción de los distintos pisos y locales, asignando a cada uno un número
correlativo, expresando su extensión, linderos, planta en que se hallare y los anejos.
– Deberá fijar la cuota de participación correspondiente a cada piso y local.
3. Por su parte, el artículo 8.4 de la Ley Hipotecaria establece las circunstancias
que debe contener una finca dividida en régimen de propiedad por pisos para su reflejo
registral, y en este sentido, con las circunstancias prescritas en la Ley, “En la inscripción
se describirán (…) además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales
susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número
correlativo, escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en
relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán
constar los pisos meramente proyectados. (...)”, y el artículo 8.5 de la Ley Hipotecaria
establece que se inscribirán “Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad
horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución
de dicho régimen”.
cve: BOE-A-2022-2298
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Lunes 14 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 18723
títulos, presentados simultáneamente a inscripción, que si bien son conexos, el
expediente notarial de rectificación descriptiva debe operar registralmente con
independencia de la escritura de herencia, por lo que la validez del acta no se encuentra
comprometida por la escritura, si bien esta última sí se encuentra condicionada por la
inscripción de la primera y todo ello al margen de la cronología de la presentación, no
entendiéndose bien la calificación negativa del acta notarial cuando sobre la misma no
consta obstáculo registral alguno, debiendo procederse a su despacho (artículo 18.2.º de
la Ley Hipotecaria). La registradora sustituta, por su parte, completa indebidamente la
calificación de la sustituida, reformando el defecto apreciado por la anterior y
adicionando nuevos defectos de carácter formal, con infracción de lo dispuesto en la
regla 5.ª del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, defectos que no deben ser tenidos en
consideración en el presente procedimiento (Resoluciones de 26 de septiembre de 2011,
4 de diciembre de 2012, 16 de diciembre de 2014).
Tercero. Centrada pues la objeción registral en la necesidad de otorgar el título
constitutivo de la propiedad horizontal, dicha calificación no se puede compartir por lo
que se expone a continuación.
1. En primer lugar, se hace preciso llamar la atención sobre el hecho de que la
registradora suspende la inscripción por el único defecto de la ausencia del título
constitutivo de la división horizontal en el entendimiento de este no se ha formado, no
discutiendo la adaptación de la superficie del solar a la parcela catastral, la adaptación
de la descripción de la edificación preexistente a la vigente legislación hipotecaria, la
antigüedad de la división horizontal que se declara por prescripción de las medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanística, ni tampoco estima necesaria autorización
administrativa alguna, ni combate el dictamen técnico protocolizado, cuestiones en las
que si entra la registradora sustituta, por lo que dichas operaciones deben de entenderse
perfectas.
2. Ni el Código Civil, ni la Ley de Propiedad Horizontal, ni la legislación hipotecaria
se ocupan de definir el título constitutivo de la división horizontal, debiendo considerarse
como tal cualquier negocio jurídico o acto creador del régimen especial de copropiedad
que supone la división horizontal de un inmueble en fincas independientes y sus
elementos comunes indivisibles con el contenido imperativo de lob párrafos primero y
segundo del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo los elementos del
párrafo tercero meramente facultativos.
En cuanto, a los elementos esenciales del título constitutivo, dicho artículo 5 LPH
establece los siguientes:
– La descripción del inmueble en su conjunto, expresando las circunstancias
exigidas por la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el
mismo.
– La descripción de los distintos pisos y locales, asignando a cada uno un número
correlativo, expresando su extensión, linderos, planta en que se hallare y los anejos.
– Deberá fijar la cuota de participación correspondiente a cada piso y local.
3. Por su parte, el artículo 8.4 de la Ley Hipotecaria establece las circunstancias
que debe contener una finca dividida en régimen de propiedad por pisos para su reflejo
registral, y en este sentido, con las circunstancias prescritas en la Ley, “En la inscripción
se describirán (…) además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales
susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número
correlativo, escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en
relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán
constar los pisos meramente proyectados. (...)”, y el artículo 8.5 de la Ley Hipotecaria
establece que se inscribirán “Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad
horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución
de dicho régimen”.
cve: BOE-A-2022-2298
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Núm. 38
