BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 38

Lunes 14 de febrero de 2022

Sec. III. Pág. 18721

del pago de los impuestos correspondientes. Retirado: el día 9/08/2021. Devuelto: el
día 11/08/2021.
La Registradora de la piedad que suscribe, previo examen y calificación del
precedente título, de conformidad con los artículos 18 y 19.Bis de la Ley Hipotecaria, ha
dictado la siguiente calificación, en base a lo siguiente:
Hechos:
Por fallecimiento de doña C. M. V., en la partición de su herencia, y concretamente
respecto de la finca registral 8.153 de Sanlúcar la Mayor, sus hijos y herederos, previa
rectificación de superficie en virtud de expediente del artículo 201 LH, se adjudican la
vivienda número uno y la vivienda número dos, procedentes de la citada finca
registral 8.153, al estar dividida horizontalmente de hecho en dos viviendas
independientes, en situación de prehorizontalidad.
Defecto subsanable:
1. Respecto de la vivienda número uno y la vivienda número dos, procedentes de la
finca registral 8.153, para su acceso al Registro de la Propiedad, falta el otorgamiento del
título constitutivo de la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal de hecho es, por su propia definición, una propiedad
horizontal incompleta, pues al no contar con el título constitutivo y con todos los
requisitos que éste puede contener, el régimen de la propiedad horizontal para la
propiedad horizontal de hecho se limita por el propio artículo 2.b) LPH “al régimen
jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en
cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros”. Ciertamente, es ya
un ámbito bastante amplio, pero carece de los matices y concreciones que puede tener
el título constitutivo y no cabe su inscripción al faltar el título constitutivo, salvo que se
trate de supuestos que ya hubieran accedido al Registro de la Propiedad con
anterioridad a la ley de 21 de julio de 1960. Son supuestos en que los titulares sólo
pueden obtener la inscripción partir de la formalización del título constitutivo con los
requisitos sustantivos y registrales establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, en el
Código Civil y en la Ley Hipotecaria. Desde luego que la propiedad horizontal de hecho
no se puede confundir con una comunidad indivisa o por cuotas, pues los titulares son
propietarios de un piso o local determinado, sin perjuicio de que si lo que pretenden es la
inscripción en el Registro sin constancia de la propiedad horizontal, puedan formalizar
una simple comunidad indivisa ordinaria o por cuotas. Pero entonces no cabría que al
propio tiempo asignaran a cada cuota indivisa el derecho a la utilización exclusiva de un
piso o local, pues esto representaría una contradicción entre la comunidad indivisa por
cuotas y la propiedad horizontal, y además, un fraude a la legislación de propiedad
horizontal, que exige un título constitutivo de propiedad horizontal para el acceso al
Registro de situaciones jurídicas en que cada propietario disponga de un piso o local
determinado, creando además una situación confusa contraria estar de acuerdo los
interesados sobre el otorgamiento del título al principio de especialidad.
La propiedad horizontal “de hecho”, como su nombre indica, es la que funciona
alejada de toda forma o título constitutivo, por lo que su única salida si se pretende
regularizar la situación es la de otorgar el título constitutivo correspondiente por voluntad
de todos los titulares o mediante sentencia judicial, funcionando de momento como una
situación transitoria fáctica que no es deseable que se prolongue demasiado en el
tiempo y mucho menos la pretensión de que se tratara de mezclar o confundir con
fórmulas de copropiedad ordinaria. En caso de no constitutivo, será necesaria la
demanda judicial obteniéndose a través de sentencia o ejecución de la misma, dicho
título constitutivo de la propiedad horizontal.

cve: BOE-A-2022-2298
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