III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-183)
Resolución de 22 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y novación de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 4 de enero de 2022
Sec. III. Pág. 725
En la escritura objeto de este recurso las partes pactan la novación modificativa del
referido préstamo, ampliando el principal del préstamo en 103.265,80 euros,
manteniendo un tipo de intereses variable en la estipulación tercera con un diferencial
del 0,89 % y un interés ordinario durante los primeros doce meses del 1,65 %. Asimismo,
se establece como tipo de interés de demora en la cláusula 3.5, «el equivalente al tipo de
interés ordinario aplicable incrementado en tres puntos porcentuales».
Tras esta modificación, en la estipulación sexta bis titulada con la denominación
«ratificación y novación de la responsabilidad hipotecaria por ampliación», se establece,
en primer lugar que la responsabilidad hipotecaria respecto el capital inicial no es objeto
de modificación alguna, al limitarse a señalar en su letra a) respecto a la hipoteca inscrita
que «se extiende a los términos de esta escritura de novación la garantía hipotecaria en
primer rango constituida sobre la finca hipotecada identificada en el expositivo I. bis de
esta escritura de novación, en aseguramiento del préstamo, tal y como el mismo resulta
novado, y en los mismos términos a los inicialmente constituidos a favor de la nueva
entidad acreedora».
Y, en segundo lugar, en la letra b) de dicha estipulación, se dispone que las partes
acuerdan ampliar las responsabilidades hipotecarias garantizadas respecto del nuevo
capital objeto de la ampliación en la siguiente forma: «Como consecuencia del aumento
del importe del préstamo (estipulación primera) queda modificada la responsabilidad
hipotecaria con la que la finca hipotecada quedó gravada siendo la responsabilidad
hipotecaria por la ampliación formalizada por esta escritura de ampliación, la siguiente:
Ciento tres mil doscientos sesenta y cinco euros con ochenta céntimos (103.265,80 €) de
principal del préstamo, hasta el máximo de tres mil cuatrocientos siete euros con setenta
y siete céntimos (3.407,77 €) en concepto de intereses remuneratorios, hasta el máximo
de nueve mil seiscientos tres euros con setenta y dos céntimos (9.603,72 €) en concepto
de intereses de demora y hasta el máximo de cinco mil ciento sesenta y tres euros con
veintinueve céntimos (5.163,29 €) de costas, y la cantidad de tres mil noventa y siete
euros con noventa y siete céntimos (3.097,97 €) para gastos de la que la presente es
una novación modificativa en los términos expresamente contemplados en la misma».
Como se observa, al establecer la responsabilidad hipotecaria que garantiza el nuevo
capital, no se establece un tipo máximo a efectos hipotecarios por intereses ordinarios,
sino únicamente una cantidad alzada, siendo la cifra global establecida equivalente a
doce meses al tipo máximo del 1,65 % (que parece que es la que se ha querido fijar
porque ese es el tipo pactado para los primeros doce meses del préstamo tras la
ampliación); y lo mismo ocurre con los intereses moratorios respecto de los cuales
tampoco se señala un tipo máximo a efectos hipotecarios, siendo la cifra global
establecida equivalente a veinticuatro meses al tipo máximo del 4,65 % (que es la
resultante de añadir tres puntos al tipo establecido para los intereses ordinarios).
Es decir, como se señala en la nota de calificación, se fija la responsabilidad
hipotecaria por intereses ordinarios y de demora con referencia a la cantidad ampliada,
aparentemente por unos tipos distintos a los de la hipoteca inicial, siendo los parámetros
de cálculo: 9,00 % (y 18 meses) y presuntivamente 1,65 % (y 12 meses) para los
intereses remuneratorios; y 11,00 % (y 30 meses) y presuntivamente 4,65 % (y 24
meses) para los intereses moratorios, respectivamente en relación con el capital inicial y
el capital ampliado.
Por otra parte, la responsabilidad hipotecaria que garantiza las costas y gastos,
común en la hipoteca inscrita, es objeto de descomposición respecto del nuevo capital
en la escritura de novación.
Partiendo de esos hechos, la registradora de la Propiedad calificante señala, en
primer lugar, que resulta de la escritura la voluntad de los otorgantes de configurar,
registralmente, la obligación como única, garantizada, en consecuencia, por el derecho
real de garantía ya constituido, pero en la cláusula referida a la modificación de la
responsabilidad hipotecaria, solo se hace referencia al importe resultante de la
ampliación, en concepto de principal, y a las correspondientes obligaciones accesorias
cve: BOE-A-2022-183
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Núm. 3
Martes 4 de enero de 2022
Sec. III. Pág. 725
En la escritura objeto de este recurso las partes pactan la novación modificativa del
referido préstamo, ampliando el principal del préstamo en 103.265,80 euros,
manteniendo un tipo de intereses variable en la estipulación tercera con un diferencial
del 0,89 % y un interés ordinario durante los primeros doce meses del 1,65 %. Asimismo,
se establece como tipo de interés de demora en la cláusula 3.5, «el equivalente al tipo de
interés ordinario aplicable incrementado en tres puntos porcentuales».
Tras esta modificación, en la estipulación sexta bis titulada con la denominación
«ratificación y novación de la responsabilidad hipotecaria por ampliación», se establece,
en primer lugar que la responsabilidad hipotecaria respecto el capital inicial no es objeto
de modificación alguna, al limitarse a señalar en su letra a) respecto a la hipoteca inscrita
que «se extiende a los términos de esta escritura de novación la garantía hipotecaria en
primer rango constituida sobre la finca hipotecada identificada en el expositivo I. bis de
esta escritura de novación, en aseguramiento del préstamo, tal y como el mismo resulta
novado, y en los mismos términos a los inicialmente constituidos a favor de la nueva
entidad acreedora».
Y, en segundo lugar, en la letra b) de dicha estipulación, se dispone que las partes
acuerdan ampliar las responsabilidades hipotecarias garantizadas respecto del nuevo
capital objeto de la ampliación en la siguiente forma: «Como consecuencia del aumento
del importe del préstamo (estipulación primera) queda modificada la responsabilidad
hipotecaria con la que la finca hipotecada quedó gravada siendo la responsabilidad
hipotecaria por la ampliación formalizada por esta escritura de ampliación, la siguiente:
Ciento tres mil doscientos sesenta y cinco euros con ochenta céntimos (103.265,80 €) de
principal del préstamo, hasta el máximo de tres mil cuatrocientos siete euros con setenta
y siete céntimos (3.407,77 €) en concepto de intereses remuneratorios, hasta el máximo
de nueve mil seiscientos tres euros con setenta y dos céntimos (9.603,72 €) en concepto
de intereses de demora y hasta el máximo de cinco mil ciento sesenta y tres euros con
veintinueve céntimos (5.163,29 €) de costas, y la cantidad de tres mil noventa y siete
euros con noventa y siete céntimos (3.097,97 €) para gastos de la que la presente es
una novación modificativa en los términos expresamente contemplados en la misma».
Como se observa, al establecer la responsabilidad hipotecaria que garantiza el nuevo
capital, no se establece un tipo máximo a efectos hipotecarios por intereses ordinarios,
sino únicamente una cantidad alzada, siendo la cifra global establecida equivalente a
doce meses al tipo máximo del 1,65 % (que parece que es la que se ha querido fijar
porque ese es el tipo pactado para los primeros doce meses del préstamo tras la
ampliación); y lo mismo ocurre con los intereses moratorios respecto de los cuales
tampoco se señala un tipo máximo a efectos hipotecarios, siendo la cifra global
establecida equivalente a veinticuatro meses al tipo máximo del 4,65 % (que es la
resultante de añadir tres puntos al tipo establecido para los intereses ordinarios).
Es decir, como se señala en la nota de calificación, se fija la responsabilidad
hipotecaria por intereses ordinarios y de demora con referencia a la cantidad ampliada,
aparentemente por unos tipos distintos a los de la hipoteca inicial, siendo los parámetros
de cálculo: 9,00 % (y 18 meses) y presuntivamente 1,65 % (y 12 meses) para los
intereses remuneratorios; y 11,00 % (y 30 meses) y presuntivamente 4,65 % (y 24
meses) para los intereses moratorios, respectivamente en relación con el capital inicial y
el capital ampliado.
Por otra parte, la responsabilidad hipotecaria que garantiza las costas y gastos,
común en la hipoteca inscrita, es objeto de descomposición respecto del nuevo capital
en la escritura de novación.
Partiendo de esos hechos, la registradora de la Propiedad calificante señala, en
primer lugar, que resulta de la escritura la voluntad de los otorgantes de configurar,
registralmente, la obligación como única, garantizada, en consecuencia, por el derecho
real de garantía ya constituido, pero en la cláusula referida a la modificación de la
responsabilidad hipotecaria, solo se hace referencia al importe resultante de la
ampliación, en concepto de principal, y a las correspondientes obligaciones accesorias
cve: BOE-A-2022-183
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Núm. 3
