III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-183)
Resolución de 22 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y novación de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 4 de enero de 2022
Sec. III. Pág. 724
Resolución de la Dirección General, de 12 de mayo de 2011 cuando la responsabilidad
hipotecaria correspondiente al capital inicial y a la ampliación del mismo no se configure
de modo uniforme, en la inscripción registral debe quedar perfectamente claro que
existen dos hipotecas (la del préstamo inicial y la del importe ampliado) cada una con su
propio rango, con la exacta determinación por separado de sus respectivas
responsabilidades hipotecarias por los diferentes conceptos. En definitiva “ausencia de
terceros, la solución a adoptar dependerá de la interpretación de cuál sea la verdadera
voluntad de las partes en cada supuesto concreto”.
Por lo tanto, y en base a lo indicado anteriormente, no es necesario modificar la
cláusula de responsabilidad hipotecaria a la que está sujeta la finca dada en garantía,
como pretende la señora Registradora.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió el preceptivo informe con fecha 7 de octubre
de 2021, en el que confirmó el defecto recurrido, y elevó el expediente a este Centro
Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1212, 1528, 1857 y 1860 del Código Civil; 12, 24, 25, 104, 114,
115, 122, 123 y 144 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 220 del Reglamento Hipotecario;
4 de la Ley 2/1994 de 30 de marzo, subrogación y novación de préstamos hipotecarios;
las Sentencias Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009, 13 de septiembre
de 2013, 22 de abril y 23 de diciembre de 2015 y 18 de febrero y 3 de junio de 2016; las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de marzo
de 1969, 12 de febrero de 1988, 27 de marzo de 1989, 5 de noviembre de 1999, 26 de
mayo de 2001, 17 de enero, 25 y 30 de abril, 3 de julio y 2, 4 y 14 de septiembre
de 2002, 10 de agosto y 10 y 13 de octubre de 2006, 16 de julio de 2007, 1 de diciembre
de 2008, 14 de marzo y 29 de junio de 2009, 1 de octubre de 2010, 12 de mayo de 2011,
26 de noviembre de 2013, 24 de febrero de 2014, 8 de abril y 14 de mayo de 2015, 13 de
abril y 26 de octubre de 2016 y 19 de septiembre de 2017, y las Resoluciones de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de septiembre y 19 de
noviembre de 2021.
1. La cuestión que se plantea en el presente recurso se concreta en determinar si
está correctamente fijada la cifra de responsabilidad hipotecaria por los conceptos
correspondientes a intereses remuneratorios, intereses de demora y costas y gastos en
una escritura de novación y ampliación de préstamo hipotecario en relación con la
hipoteca preexistente, y si la voluntad de las partes ha sido constituir una segunda
hipoteca o ampliar la hipoteca inscrita.
En concreto, la hipoteca inicial se constituyó, por lo que aquí interesa, en garantía de:
«doscientos cincuenta y nueve mil ciento siete euros con veintiséis céntimos (259.107,26
euros) de principal; de un importe equivalente a un 13,50 % del principal en garantía de
los intereses ordinarios en las condiciones pactadas, equivalente a dieciocho meses de
intereses ordinarios al tipo máximo hipotecario pactado del nueve por ciento (9 %); de un
importe equivalente a un 27,50 % del principal en garantía de los intereses de demora en
las condiciones pactadas, equivalente a treinta meses de intereses de demora al tipo
máximo hipotecario pactado del once por ciento (11 %); y de un importe equivalente al
diez por ciento del mismo principal para costas y gastos, dentro de este límite se
entenderán comprendidos, además de los gastos judiciales, los extrajudiciales que,
anticipados por la entidad acreedora por cuenta del prestatario o hipotecante, vengan
exigidos por la conservación y la efectividad de la garantía, como los anticipos o pagos a
cuenta por primas del seguro de la finca hipotecada, por aquellos tributos que
constituyan afecciones preferentes a la hipoteca o por gastos de la comunidad en
régimen de propiedad horizontal de análoga transcendencia en relación con la hipoteca».
cve: BOE-A-2022-183
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 3
Martes 4 de enero de 2022
Sec. III. Pág. 724
Resolución de la Dirección General, de 12 de mayo de 2011 cuando la responsabilidad
hipotecaria correspondiente al capital inicial y a la ampliación del mismo no se configure
de modo uniforme, en la inscripción registral debe quedar perfectamente claro que
existen dos hipotecas (la del préstamo inicial y la del importe ampliado) cada una con su
propio rango, con la exacta determinación por separado de sus respectivas
responsabilidades hipotecarias por los diferentes conceptos. En definitiva “ausencia de
terceros, la solución a adoptar dependerá de la interpretación de cuál sea la verdadera
voluntad de las partes en cada supuesto concreto”.
Por lo tanto, y en base a lo indicado anteriormente, no es necesario modificar la
cláusula de responsabilidad hipotecaria a la que está sujeta la finca dada en garantía,
como pretende la señora Registradora.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió el preceptivo informe con fecha 7 de octubre
de 2021, en el que confirmó el defecto recurrido, y elevó el expediente a este Centro
Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1212, 1528, 1857 y 1860 del Código Civil; 12, 24, 25, 104, 114,
115, 122, 123 y 144 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 220 del Reglamento Hipotecario;
4 de la Ley 2/1994 de 30 de marzo, subrogación y novación de préstamos hipotecarios;
las Sentencias Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009, 13 de septiembre
de 2013, 22 de abril y 23 de diciembre de 2015 y 18 de febrero y 3 de junio de 2016; las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de marzo
de 1969, 12 de febrero de 1988, 27 de marzo de 1989, 5 de noviembre de 1999, 26 de
mayo de 2001, 17 de enero, 25 y 30 de abril, 3 de julio y 2, 4 y 14 de septiembre
de 2002, 10 de agosto y 10 y 13 de octubre de 2006, 16 de julio de 2007, 1 de diciembre
de 2008, 14 de marzo y 29 de junio de 2009, 1 de octubre de 2010, 12 de mayo de 2011,
26 de noviembre de 2013, 24 de febrero de 2014, 8 de abril y 14 de mayo de 2015, 13 de
abril y 26 de octubre de 2016 y 19 de septiembre de 2017, y las Resoluciones de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de septiembre y 19 de
noviembre de 2021.
1. La cuestión que se plantea en el presente recurso se concreta en determinar si
está correctamente fijada la cifra de responsabilidad hipotecaria por los conceptos
correspondientes a intereses remuneratorios, intereses de demora y costas y gastos en
una escritura de novación y ampliación de préstamo hipotecario en relación con la
hipoteca preexistente, y si la voluntad de las partes ha sido constituir una segunda
hipoteca o ampliar la hipoteca inscrita.
En concreto, la hipoteca inicial se constituyó, por lo que aquí interesa, en garantía de:
«doscientos cincuenta y nueve mil ciento siete euros con veintiséis céntimos (259.107,26
euros) de principal; de un importe equivalente a un 13,50 % del principal en garantía de
los intereses ordinarios en las condiciones pactadas, equivalente a dieciocho meses de
intereses ordinarios al tipo máximo hipotecario pactado del nueve por ciento (9 %); de un
importe equivalente a un 27,50 % del principal en garantía de los intereses de demora en
las condiciones pactadas, equivalente a treinta meses de intereses de demora al tipo
máximo hipotecario pactado del once por ciento (11 %); y de un importe equivalente al
diez por ciento del mismo principal para costas y gastos, dentro de este límite se
entenderán comprendidos, además de los gastos judiciales, los extrajudiciales que,
anticipados por la entidad acreedora por cuenta del prestatario o hipotecante, vengan
exigidos por la conservación y la efectividad de la garantía, como los anticipos o pagos a
cuenta por primas del seguro de la finca hipotecada, por aquellos tributos que
constituyan afecciones preferentes a la hipoteca o por gastos de la comunidad en
régimen de propiedad horizontal de análoga transcendencia en relación con la hipoteca».
cve: BOE-A-2022-183
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 3
