III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-183)
Resolución de 22 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y novación de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 4 de enero de 2022
Sec. III. Pág. 726
que se conectan con este último, pero no a los conceptos relacionados con la obligación
primitiva cuya novación se lleva a efecto.
En segundo lugar, señala, comparando la responsabilidad hipotecaria inscrita y los
términos de la nueva garantía, que la ampliación de la responsabilidad hipotecaria no se
configura de un modo uniforme con la responsabilidad hipotecaria inicial, y, por tanto,
concluye que no es posible practicar la inscripción solicitada como una ampliación de
hipoteca, que, entiende, es lo querido por las partes ya que su voluntad es asegurar el
importe resultante de la novación instrumentada, y sus respectivas obligaciones
accesorias, con la hipoteca ya constituida.
Por su parte, el notario recurrente señala que no hay una modificación de la
responsabilidad hipotecaria total de la finca gravada porque no se ha pactado la misma,
y si se hubiere pactado, se hubiere hecho constar expresamente en la escritura, por lo
que no es necesario modificar la cláusula de responsabilidad hipotecaria a la que está
sujeta la finca dada en garantía.
Entiende el notario que lo que se ha pretendido por los contratantes es configurar la
ampliación de hipoteca como una segunda hipoteca, manteniendo la responsabilidad
hipotecaria para el importe inicialmente garantizado y estableciéndose una nueva
responsabilidad hipotecaria para el importe ampliado según resulta de la indicada
cláusula sexta bis, apartado b), de la escritura; añadiendo que, según la Resolución de la
antigua Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de septiembre de 2017,
ello es posible si de la escritura resulta que esa es la verdadera voluntad de las partes en
el supuesto concreto.
2. Como han señalado las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y
del notariado de 14 de marzo de 2009 y 12 de mayo de 2011, el artículo 144 de la Ley
Hipotecaria contempla, en términos amplios, la posibilidad de hacer constar en el
Registro todo hecho o convenio entre las partes, entre ellos la novación del contrato
primitivo, que modifique la eficacia de la obligación hipotecaria anterior, pero exigiendo
esa constancia registral como requisito de su eficacia frente a terceros, con lo que
claramente establece dos momentos temporales, el anterior al acceso registral de esa
modificación, y el posterior, de modo que al tercero tan sólo le afectará la modificación si
ha accedido al folio registral antes que su derecho, toda vez que, frente a terceros, la
responsabilidad que garantiza la hipoteca ampliada se descompone en dos fracciones,
una, la preexistente, con la preferencia que le dé su fecha y en cuanto a las cantidades
garantizadas y concepto por el que lo eran, y otra, la resultante de la ampliación, con
eficacia limitada a partir de su inscripción y en cuanto a una nueva y distinta suma
garantizada.
Por ello –se decía–, la ampliación de hipoteca ha de asimilarse a efectos prácticos a
la constitución de una nueva.
Si se tratara de ampliación sobre la misma finca ya hipotecada con anterioridad, de
existir cargas intermedias, la pretendida ampliación no puede perjudicarlas, pero la
garantía hipotecaria preferente no tiene por qué posponerse a ellas, de modo que la
ejecución de esa carga intermedia determinará la cancelación de la llamada ampliación
en tanto que hipoteca de rango posterior (art. 134 de la Ley Hipotecaria), pero no la de la
hipoteca inicial.
En caso de ejecutarse la hipoteca ampliada, su titular tan sólo tendrá preferencia
para el cobro con cargo al precio de realización por las cantidades inicialmente
garantizadas pues en cuanto al exceso serán preferentes para el cobro los titulares de
aquellas cargas intermedias y tan solo en la medida en que aún quede sobrante, la parte
del crédito ampliado y posteriormente garantizado.
Sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una
con su rango, por lo que pretender que exista una sola hipoteca con dos
responsabilidades distintas, cada una con su propia preferencia, contradice la
indivisibilidad legal y exigencia de prioridad única, con la consiguiente confusión al dar la
apariencia de que la ampliación del crédito original goza de una garantía de igual rango
al que tenía inicialmente.
cve: BOE-A-2022-183
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 3
Martes 4 de enero de 2022
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que se conectan con este último, pero no a los conceptos relacionados con la obligación
primitiva cuya novación se lleva a efecto.
En segundo lugar, señala, comparando la responsabilidad hipotecaria inscrita y los
términos de la nueva garantía, que la ampliación de la responsabilidad hipotecaria no se
configura de un modo uniforme con la responsabilidad hipotecaria inicial, y, por tanto,
concluye que no es posible practicar la inscripción solicitada como una ampliación de
hipoteca, que, entiende, es lo querido por las partes ya que su voluntad es asegurar el
importe resultante de la novación instrumentada, y sus respectivas obligaciones
accesorias, con la hipoteca ya constituida.
Por su parte, el notario recurrente señala que no hay una modificación de la
responsabilidad hipotecaria total de la finca gravada porque no se ha pactado la misma,
y si se hubiere pactado, se hubiere hecho constar expresamente en la escritura, por lo
que no es necesario modificar la cláusula de responsabilidad hipotecaria a la que está
sujeta la finca dada en garantía.
Entiende el notario que lo que se ha pretendido por los contratantes es configurar la
ampliación de hipoteca como una segunda hipoteca, manteniendo la responsabilidad
hipotecaria para el importe inicialmente garantizado y estableciéndose una nueva
responsabilidad hipotecaria para el importe ampliado según resulta de la indicada
cláusula sexta bis, apartado b), de la escritura; añadiendo que, según la Resolución de la
antigua Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de septiembre de 2017,
ello es posible si de la escritura resulta que esa es la verdadera voluntad de las partes en
el supuesto concreto.
2. Como han señalado las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y
del notariado de 14 de marzo de 2009 y 12 de mayo de 2011, el artículo 144 de la Ley
Hipotecaria contempla, en términos amplios, la posibilidad de hacer constar en el
Registro todo hecho o convenio entre las partes, entre ellos la novación del contrato
primitivo, que modifique la eficacia de la obligación hipotecaria anterior, pero exigiendo
esa constancia registral como requisito de su eficacia frente a terceros, con lo que
claramente establece dos momentos temporales, el anterior al acceso registral de esa
modificación, y el posterior, de modo que al tercero tan sólo le afectará la modificación si
ha accedido al folio registral antes que su derecho, toda vez que, frente a terceros, la
responsabilidad que garantiza la hipoteca ampliada se descompone en dos fracciones,
una, la preexistente, con la preferencia que le dé su fecha y en cuanto a las cantidades
garantizadas y concepto por el que lo eran, y otra, la resultante de la ampliación, con
eficacia limitada a partir de su inscripción y en cuanto a una nueva y distinta suma
garantizada.
Por ello –se decía–, la ampliación de hipoteca ha de asimilarse a efectos prácticos a
la constitución de una nueva.
Si se tratara de ampliación sobre la misma finca ya hipotecada con anterioridad, de
existir cargas intermedias, la pretendida ampliación no puede perjudicarlas, pero la
garantía hipotecaria preferente no tiene por qué posponerse a ellas, de modo que la
ejecución de esa carga intermedia determinará la cancelación de la llamada ampliación
en tanto que hipoteca de rango posterior (art. 134 de la Ley Hipotecaria), pero no la de la
hipoteca inicial.
En caso de ejecutarse la hipoteca ampliada, su titular tan sólo tendrá preferencia
para el cobro con cargo al precio de realización por las cantidades inicialmente
garantizadas pues en cuanto al exceso serán preferentes para el cobro los titulares de
aquellas cargas intermedias y tan solo en la medida en que aún quede sobrante, la parte
del crédito ampliado y posteriormente garantizado.
Sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una
con su rango, por lo que pretender que exista una sola hipoteca con dos
responsabilidades distintas, cada una con su propia preferencia, contradice la
indivisibilidad legal y exigencia de prioridad única, con la consiguiente confusión al dar la
apariencia de que la ampliación del crédito original goza de una garantía de igual rango
al que tenía inicialmente.
cve: BOE-A-2022-183
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 3
