BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 4 de enero de 2022

Sec. III. Pág. 731

para que pueda entenderse que existe un régimen único y uniforme es necesario que la
totalidad de la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y de demora se fije
por tipos y plazos homogéneos; no siendo posible por tanto que la cobertura hipotecaria
se mantenga definida por referencia a unos tipos de interés distintos de los estipulados
en la novación como fijos o como máximos, vulnerándose con ello la exigencia de
claridad y precisión en el contenido de los asientos registrales.
7. En otro aspecto, en los supuestos de modificación de las condiciones
financieras, es aplicable la doctrina de esta Dirección General (véase las Resoluciones
de 5 de noviembre de 1999, 25 de abril y 4 de septiembre de 2002, 26 de enero de 2012,
9 de octubre, 17 de noviembre y 21 de diciembre de 2015 y 19 de septiembre de 2017)
según la cual el carácter accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado (arts.
104 de la Ley Hipotecaria y 1.857 del Código Civil) implica la imposibilidad de
discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y los de la
extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito (arts. 9 y 12 de la Ley Hipotecaria),
de modo que pactándose en la modificación de la condiciones financieras del préstamo
hipotecario un tipo fijo para los intereses remuneratorios y moratorios que antes no
existía (o inferior al anteriormente existente), o estableciéndose una límite obligacional a
los intereses variables antes inexistente (o inferior al precedente), no cabe que la
cobertura hipotecaria se mantenga definida por referencia a unos tipos de interés
distintos de los ahora estipulados, vulnerándose con ello la exigencia de claridad y
precisión en el contenido de los asientos registrales, dada la transcendencia «erga
omnes» de sus pronunciamientos.
En definitiva, no es admisible que el tipo máximo del interés a efectos de la fijación
de la responsabilidad hipotecaria, sea superior al límite fijado a efectos obligacionales a
la variabilidad del tipo de interés, porque, como queda señalado, el carácter accesorio de
la hipoteca imposibilita que se puedan garantizar obligaciones o importes no pactados
y/o que nunca podrán devengarse.
Todo lo expuesto no es óbice para que si las partes quieren mantener la dicotomía de
la responsabilidad hipotecaria, ello sea posible y la denominada ampliación inscribible,
pero como una segunda hipoteca, lo que debe resultar claramente de la correspondiente
escritura, ya que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 12 de mayo
de 2011, cuando la responsabilidad hipotecaria correspondiente al capital inicial y a la
ampliación del mismo no se configure de modo uniforme, en la inscripción registral debe
quedar perfectamente claro que existen dos hipotecas (la del préstamo inicial y la del
importe ampliado), cada una con su propio rango, con la exacta determinación por
separado de sus respectivas responsabilidades hipotecarias por los diferentes
conceptos.
En definitiva, en ausencia de terceros, la solución a adoptar dependerá de la
interpretación de cuál sea la verdadera voluntad de las partes en cada supuesto
concreto, y esto es lo que debe decirse en el supuesto objeto de este recurso.
8. Como se expone en el fundamento de Derecho 2, la solución de este recurso
pasa por determinar si la voluntad de las partes contratantes, deducida de los términos
de la escritura de novación hipotecaria, ha sido configurar una segunda hipoteca en
garantía del nuevo capital entregado o la novación por ampliación de la hipoteca ya
constituida e inscrita.
El recurrente se inclina por la primera interpretación y, así, pone de manifiesto en su
escrito que el apartado a) de la cláusula sexta bis dispone que «la garantía hipotecaria
de primer rango se extiende a la novación en los mismos términos a los inicialmente
constituidos a favor de la entidad acreedora», y en apartado b) de la misma cláusula se
establece una nueva responsabilidad hipotecaria de configuración diferente a la anterior
para el nuevo importe del préstamo. Por ello concluye que no procede la modificación de
la hipoteca anterior, ya que ello no se ha pactado «expresamente en la escritura»,
pretendiéndose por las partes, por lo tanto, configurar «la ampliación de hipoteca, como
una segunda hipoteca, estableciéndose una nueva responsabilidad hipotecaria para el
importe ampliado», y con «mantenimiento de la responsabilidad hipotecaria para el

cve: BOE-A-2022-183
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