BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 4 de enero de 2022

Sec. III. Pág. 730

también un régimen único y uniforme para la hipoteca, lo que exigiría que la totalidad de
la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y de demora se fije por tipos y
plazos homogéneos, y si no existen titulares de cargas o gravámenes intermedios.
Este régimen único y uniforme de la hipoteca implicará también la necesidad de
garantizar respecto del capital inicial y del capital ampliado los mismos conceptos, sin
que respecto del antiguo principal se garanticen unos conceptos, y respecto el nuevo
capital se garanticen otros, o no se garanticen los que ya lo estuvieren inicialmente,
salvo que se cancele la hipoteca respecto de ellos.
Es decir, si la hipoteca es o se quiere que sea única, la misma debe garantizar,
además del total principal concedido y/o pendiente de amortizar, los mismos conceptos
accesorios y complementarios respecto de la totalidad del capital y, adicionalmente,
calcularse su responsabilidad de forma homogénea.
6. En referencia al supuesto objeto de este expediente, como se ha indicado en el
fundamento de Derecho 1, la determinación de la responsabilidad hipotecaria por
intereses ordinarios y moratorios respecto del nuevo capital se ha materializado
mediante la fijación de una cantidad alzada para cada uno de esos conceptos, lo que no
es correcto en términos hipotecarios.
En este sentido, es doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr. Resoluciones
de 31 de octubre 2013, 22 de septiembre de 2016 y 10 de diciembre de 2020, entre
otras) que la determinación de la responsabilidad hipotecaria mediante la fijación de una
cantidad alzada no exime de tener que fijar un tope máximo a la variabilidad del tipo de
interés, ya que, de no hacerlo así, no sería posible apreciar si se cumple o no el límite
marcado por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria.
Por otra parte, la Resolución de 11 de junio de 2020 declara también que es doctrina
consolidada de la Dirección General a partir de las Resoluciones de 26 y 31 de octubre
de 1984 (y mantenida por las Resoluciones de 16 de febrero de 1990 y 8 de marzo y 20
de septiembre de 1996, o las más recientes de 9 de febrero de 2001, 14 de enero
de 2008 y 3 de febrero de 2015), que la garantía de los intereses variables tan solo cabe
a través de una hipoteca de máximo, para las que, por exigencia del principio de
determinación registral (arts. 12 de la Ley Hipotecaria y 219 del Reglamento Hipotecario)
es necesario señalar el tipo máximo de interés que queda cubierto con la garantía
hipotecaria, cuya determinación en cuanto delimita el alcance del derecho real
constituido, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las
relaciones con terceros, ya en las relaciones acreedor-deudor.
En consecuencia, deberá modificarse la cláusula relativa a la responsabilidad
hipotecaria relativa al nuevo capital fijando un tipo máximo tanto para los intereses
ordinarios como para los intereses moratorios, pero a efectos del derecho real de
hipoteca es indiferente que respecto de la nueva responsabilidad hipotecaria se pacte un
interés máximo a efectos hipotecarios del 1,65 % cuando el interés variable pactado
obligacionalmente es el Euribor más un diferencial de 0,89 puntos, porque al ser el tipo
ordinario variable, efectivamente podrá fijarse el tipo máximo hipotecario que se deseé;
ya que lo relevante si se trata de establecer una hipoteca única es que el tipo máximo a
efectos hipotecarios sea el 9,00 % anterior, o sea el 1,65 % que parece pretende
establecerse ahora, lo sea igual para todo el capital garantizado, dado que a una
obligación única debe corresponderle una configuración hipotecaria única y uniforme.
Ello es así porque la cifra máxima de responsabilidad hipotecaria respecto de los
intereses remuneratorios y moratorios no es una cifra meramente abstracta como en los
demás supuestos de hipotecas de máximo, sino que la misma viene y debe configurarse,
si el interés es variable, en atención a los respectivos tipos máximos pactados, y no debe
exceder de los límites legalmente establecidos (arts. 114 de la Ley Hipotecaria y 220 del
Reglamento Hipotecario).
Y es que como ya dijera la Resolución de 8 de septiembre de 2021 en un supuesto
semejante al presente, no es posible pretender que, tras la ampliación del préstamo, la
hipoteca funcione como una sola si no se establece un régimen uniforme y único para
toda ella (singularmente, en relación con los intereses y la responsabilidad hipotecaria), y

cve: BOE-A-2022-183
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