BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 4 de enero de 2022

Sec. III. Pág. 745

2. En cuanto a la alegación del recurrente sobre la incorrección formal del
contenido de las alegaciones del colindante notificado, por aplicación del artículo 115 de
la L Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las
Administraciones Públicas, no puede ser mantenida, pues el citado artículo se refiere a la
interposición de un recurso administrativo, supuesto de hecho distinto del producido en el
presente caso, que es una contestación a un comunicación remitida por el Registro de la
Propiedad, que se regula por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, como norma especial,
sin que pueda afirmarse la naturaleza administrativa del procedimiento registral.
Por tanto, conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, tanto la notificación registral
como la alegación del colindante notificado son correctas, desde el punto de vista formal
y deben ser tenidas en cuenta en la resolución del presente recurso.
3. Procede entrar ahora en el fondo del asunto y reiterar de nuevo la doctrina
consolidada de este Centro Directivo respecto al exceso de cabida, que «stricto sensu»
sólo puede configurarse como rectificación de un erróneo dato registral referido a la
descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la
que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos
originalmente registrados. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida
registral de una determinada finca no encubre sino el intento de aplicar su folio a una
nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie
colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral
preexistente». Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal
reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas
que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –
inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como
agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la
inscripción del exceso –o defecto– de cabida declarado.
4. Asimismo, procede reiterar, una vez más, la doctrina de la Dirección General de
los Registros y del Notariado relativa a la inscripción de representaciones gráficas, en la
parte que afecta a la resolución del presente recurso, pues el registrador debe calificar,
en todo caso, la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden
referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra
base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes
inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de
modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria),
para lo que podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas
disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su
línea poligonal de delimitación cargadas en la aplicación informática prevista en dicha
norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto
de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la
Sede Electrónica del Catastro. El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en
el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio y en caso de
oposición por algún interesado, pues la sola formulación de oposición no hará
contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta su resolución.
Pero ello no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta
para formar el juicio del registrador, que debe estar motivado y fundado en criterios
objetivos y razonados, sin bastar expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición
no documentada de un colindante.
5. En el presente caso la calificación funda adecuadamente las dudas en la
identidad de la finca necesaria, basadas en la oposición de un titular colindante,
debidamente sustentada con informe y representación gráfica georreferenciada
contradictorios a los presentados por el recurrente, lo que pone de manifiesto un
evidente conflicto entre los colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas.

cve: BOE-A-2022-184
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Núm. 3