III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-21752)
Resolución de 16 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 6, por la que se deniega la inscripción de una escritura de disolución de comunidad.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 29 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 166379
Por otra parte, desde el punto de vista de los efectos, prescindiendo de la polémica
sobre si la división de la cosa común constituye o no un acto traslativo o dispositivo, o de
mero desenvolvimiento del propio derecho originario del comunero que permite la
concreción de la cuota sobre un bien individual o una porción material de un bien
concreto (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1982, 12 de abril
de 2007 y 25 de febrero de 2011, y Resoluciones de 14 de diciembre de 2000, 26 de abril
de 2003, 19 de mayo y 26 de julio de 2011), lo cierto es que el adjudicatario de la cosa o
de la porción material correspondiente no puede invocar el título de esta adjudicación
como adquisición susceptible del amparo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino que
dicho título lo será el mismo que dio origen a la propia situación de comunidad (contrato,
legado, usucapión, etc.), ni es tampoco la división título apto para ganar la usucapión
ordinaria. Del mismo modo, subsisten tras la división las consecuencias y efectos
jurídicos que se deriven de la relación jurídica originaria que dio nacimiento al derecho
de cuota, como pueden ser las eventuales restituciones derivadas de la anulación,
resolución o rescisión del contrato por el que se adquirió dicha cuota (cfr. artículos 1303,
1124 y 1295 del Código Civil), la reversión o revocación de donaciones, (cfr. artículos 812
y 644 del Código Civil), etc.
Además, como recordaba la Resolución de este Centro Directivo de 16 de enero
de 2013, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario es el que
puede denominarse principio de consentimiento causal, según el cual y a diferencia del
sistema alemán, es requisito de inscripción de cualquier desplazamiento patrimonial que
exista causa de la transmisión y que sea verdadera y lícita, y además, que esté
correctamente expresada en el título, sin imprecisiones, contradicciones ni
ambigüedades, pues el registrador debe calificar la validez de los actos dispositivos
contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de éstas y de los asientos del
Registro (cfr. artículo 18.1.º de la Ley Hipotecaria), estando los asientos bajo la
salvaguardia de los tribunales (artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria) y teniendo los mismos
la presunción de exactitud, de existencia y pertenencia del derecho inscrito en la forma
determinada por el asiento respectivo (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), siendo
diferentes los efectos de la inscripción según la clase de causa del negocio (cfr.
artículo 34 de la Ley Hipotecaria). Por todo ello, debe expresarse en el acta de
inscripción «el título genérico de la adquisición» (artículo 51, regla décima, del
Reglamento Hipotecario), es decir, la causa de la misma.
8. En el supuesto de este expediente, está claro que no existe una disolución
parcial de comunidad, pues de la situación inicial de tres comuneros dueños por iguales
partes indivisas de una sola finca se pasa como consecuencia del negocio realizado a un
único dueño de dicha finca.
La cuestión que se plantea es si lo que se realiza en la escritura es un acto o negocio
de disolución de comunidad sobre cosa indivisible, como consecuencia del cual se
adjudica la finca a uno de los comuneros, quien compensa a los otros dos comuneros el
exceso de adjudicación a su favor mediante la entrega de una cantidad de dinero, o bien
si se trata de una transmisión de cuotas indivisas a título oneroso por parte de dos de los
comuneros al tercero, cuya consecuencia sería igualmente la extinción de la comunidad,
aunque por causa y con efectos distintos del supuesto anterior, como resulta de lo
expuesto con anterioridad.
La registradora entiende que, aun cuando, en virtud de la escritura presentada,
efectivamente don R. P. L. M. devendría dueño de la totalidad de la finca, no hay una
extinción de comunidad sino una transmisión de unas cuotas indivisas de la finca de dos
copropietarios a otro.
Sin embargo, tal como argumenta el notario recurrente en su escrito, debe tenerse
en cuenta lo dispuesto en los artículos 1281 («si los términos de un contrato son claros y
no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus
cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los
contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas») y 1285 («las cláusulas de los contratos
cve: BOE-A-2021-21752
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 312
Miércoles 29 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 166379
Por otra parte, desde el punto de vista de los efectos, prescindiendo de la polémica
sobre si la división de la cosa común constituye o no un acto traslativo o dispositivo, o de
mero desenvolvimiento del propio derecho originario del comunero que permite la
concreción de la cuota sobre un bien individual o una porción material de un bien
concreto (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1982, 12 de abril
de 2007 y 25 de febrero de 2011, y Resoluciones de 14 de diciembre de 2000, 26 de abril
de 2003, 19 de mayo y 26 de julio de 2011), lo cierto es que el adjudicatario de la cosa o
de la porción material correspondiente no puede invocar el título de esta adjudicación
como adquisición susceptible del amparo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino que
dicho título lo será el mismo que dio origen a la propia situación de comunidad (contrato,
legado, usucapión, etc.), ni es tampoco la división título apto para ganar la usucapión
ordinaria. Del mismo modo, subsisten tras la división las consecuencias y efectos
jurídicos que se deriven de la relación jurídica originaria que dio nacimiento al derecho
de cuota, como pueden ser las eventuales restituciones derivadas de la anulación,
resolución o rescisión del contrato por el que se adquirió dicha cuota (cfr. artículos 1303,
1124 y 1295 del Código Civil), la reversión o revocación de donaciones, (cfr. artículos 812
y 644 del Código Civil), etc.
Además, como recordaba la Resolución de este Centro Directivo de 16 de enero
de 2013, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario es el que
puede denominarse principio de consentimiento causal, según el cual y a diferencia del
sistema alemán, es requisito de inscripción de cualquier desplazamiento patrimonial que
exista causa de la transmisión y que sea verdadera y lícita, y además, que esté
correctamente expresada en el título, sin imprecisiones, contradicciones ni
ambigüedades, pues el registrador debe calificar la validez de los actos dispositivos
contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de éstas y de los asientos del
Registro (cfr. artículo 18.1.º de la Ley Hipotecaria), estando los asientos bajo la
salvaguardia de los tribunales (artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria) y teniendo los mismos
la presunción de exactitud, de existencia y pertenencia del derecho inscrito en la forma
determinada por el asiento respectivo (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), siendo
diferentes los efectos de la inscripción según la clase de causa del negocio (cfr.
artículo 34 de la Ley Hipotecaria). Por todo ello, debe expresarse en el acta de
inscripción «el título genérico de la adquisición» (artículo 51, regla décima, del
Reglamento Hipotecario), es decir, la causa de la misma.
8. En el supuesto de este expediente, está claro que no existe una disolución
parcial de comunidad, pues de la situación inicial de tres comuneros dueños por iguales
partes indivisas de una sola finca se pasa como consecuencia del negocio realizado a un
único dueño de dicha finca.
La cuestión que se plantea es si lo que se realiza en la escritura es un acto o negocio
de disolución de comunidad sobre cosa indivisible, como consecuencia del cual se
adjudica la finca a uno de los comuneros, quien compensa a los otros dos comuneros el
exceso de adjudicación a su favor mediante la entrega de una cantidad de dinero, o bien
si se trata de una transmisión de cuotas indivisas a título oneroso por parte de dos de los
comuneros al tercero, cuya consecuencia sería igualmente la extinción de la comunidad,
aunque por causa y con efectos distintos del supuesto anterior, como resulta de lo
expuesto con anterioridad.
La registradora entiende que, aun cuando, en virtud de la escritura presentada,
efectivamente don R. P. L. M. devendría dueño de la totalidad de la finca, no hay una
extinción de comunidad sino una transmisión de unas cuotas indivisas de la finca de dos
copropietarios a otro.
Sin embargo, tal como argumenta el notario recurrente en su escrito, debe tenerse
en cuenta lo dispuesto en los artículos 1281 («si los términos de un contrato son claros y
no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus
cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los
contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas») y 1285 («las cláusulas de los contratos
cve: BOE-A-2021-21752
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