III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-21752)
Resolución de 16 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 6, por la que se deniega la inscripción de una escritura de disolución de comunidad.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 29 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 166377
extinción total, por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica a aquella del
régimen jurídico de ésta.
Sólo se podría invocar una especialidad legal para los supuestos de reducción del
número de comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera contribuir a los
gastos de conservación de la cosa común, renunciando a la participación que le
corresponde (cfr. artículo 395 del Código Civil), especialidad que sin embargo no autoriza
a hablar con propiedad de extinción parcial de la comunidad.
La terminología de «extinción parcial» de comunidad o condominio ha sido recogida
por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la no
sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación, pero
referida a un supuesto distinto del ahora contemplado, en concreto, en relación con los
casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los
demás al saliente en dinero (cfr. Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de
Cantabria de 7 de julio de 2006, del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 22 de
septiembre de 2006, Consultas de la Dirección General de Tributos de 23 de marzo y 4
de abril de 2006, y 4 de mayo de 2007).
Cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente (cfr. artículo 399 del
Código Civil) a un extraño o a otro de los comuneros, con la singularidad en este último
caso de que el resto de los comuneros no podrán ejercitar el derecho de retracto que
prescribe el artículo 1522 del Código Civil.
La transmisión relativa a una participación indivisa de un derecho real en el que
aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la
correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza
jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos.
En este sentido, no existe ninguna diferencia sustancial en el régimen jurídico de la
enajenación de una cuota por el hecho de que la transmisión se verifique a favor de un
extraño o de uno o varios de los comuneros (al margen del derecho de preferente
adquisición señalado): si el adquirente está casado y su régimen es de comunidad, la
participación indivisa tendrá el régimen jurídico que corresponda en función de la
naturaleza de la contraprestación y deberá exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y
domicilio del otro cónyuge con arreglo al artículo 51.9.a) del Reglamento Hipotecario;
serán necesarias las oportunas autorizaciones judiciales si el enajenante es menor o
incapaz (cfr. artículos 166 y 272 del Código Civil), etc.
5. A la misma conclusión se llega cuando se examina la cuestión desde la
perspectiva de la distinción entre las facultades que corresponden al comunero como
titular de un derecho patrimonial independiente de las facultades que le corresponden en
el régimen comunitario.
En el primer caso, como titular de un derecho independiente decide unilateralmente,
de forma que el comunero, como titular de la plena propiedad de su parte, puede
enajenarla, cederla o hipotecarla a favor de un tercero o a favor de otro comunero (cfr.
artículo 392 del Código Civil), y protegerla frente a los demás condueños y frente a
terceros, ejercitando con concepto de condueño interdictos en defensa de la posesión de
la cosa (cfr. artículo 445 del Código Civil), sin necesitar para ello el concurso del resto de
los comuneros.
Por el contrario, en el ejercicio de las facultades que le corresponden en el régimen
comunitario, la actuación de los comuneros ha de ser conjunta, quedando sujeta dicha
actuación bien al principio de la unanimidad, en el caso de los denominados
jurisprudencial y doctrinalmente actos de alteración (incluyendo destacadamente los de
disposición, pero no sólo éstos: vid. las Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo
de 1905 y 24 de enero de 1964, entre otras), bien al principio mayoritario, en el caso de
los actos de administración dirigidos al aprovechamiento y conservación de la cosa (cfr.
artículos 397 y 398 del Código Civil).
6. En principio, la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro
Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de
todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes
cve: BOE-A-2021-21752
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Núm. 312
Miércoles 29 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 166377
extinción total, por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica a aquella del
régimen jurídico de ésta.
Sólo se podría invocar una especialidad legal para los supuestos de reducción del
número de comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera contribuir a los
gastos de conservación de la cosa común, renunciando a la participación que le
corresponde (cfr. artículo 395 del Código Civil), especialidad que sin embargo no autoriza
a hablar con propiedad de extinción parcial de la comunidad.
La terminología de «extinción parcial» de comunidad o condominio ha sido recogida
por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la no
sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación, pero
referida a un supuesto distinto del ahora contemplado, en concreto, en relación con los
casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los
demás al saliente en dinero (cfr. Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de
Cantabria de 7 de julio de 2006, del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 22 de
septiembre de 2006, Consultas de la Dirección General de Tributos de 23 de marzo y 4
de abril de 2006, y 4 de mayo de 2007).
Cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente (cfr. artículo 399 del
Código Civil) a un extraño o a otro de los comuneros, con la singularidad en este último
caso de que el resto de los comuneros no podrán ejercitar el derecho de retracto que
prescribe el artículo 1522 del Código Civil.
La transmisión relativa a una participación indivisa de un derecho real en el que
aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la
correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza
jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos.
En este sentido, no existe ninguna diferencia sustancial en el régimen jurídico de la
enajenación de una cuota por el hecho de que la transmisión se verifique a favor de un
extraño o de uno o varios de los comuneros (al margen del derecho de preferente
adquisición señalado): si el adquirente está casado y su régimen es de comunidad, la
participación indivisa tendrá el régimen jurídico que corresponda en función de la
naturaleza de la contraprestación y deberá exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y
domicilio del otro cónyuge con arreglo al artículo 51.9.a) del Reglamento Hipotecario;
serán necesarias las oportunas autorizaciones judiciales si el enajenante es menor o
incapaz (cfr. artículos 166 y 272 del Código Civil), etc.
5. A la misma conclusión se llega cuando se examina la cuestión desde la
perspectiva de la distinción entre las facultades que corresponden al comunero como
titular de un derecho patrimonial independiente de las facultades que le corresponden en
el régimen comunitario.
En el primer caso, como titular de un derecho independiente decide unilateralmente,
de forma que el comunero, como titular de la plena propiedad de su parte, puede
enajenarla, cederla o hipotecarla a favor de un tercero o a favor de otro comunero (cfr.
artículo 392 del Código Civil), y protegerla frente a los demás condueños y frente a
terceros, ejercitando con concepto de condueño interdictos en defensa de la posesión de
la cosa (cfr. artículo 445 del Código Civil), sin necesitar para ello el concurso del resto de
los comuneros.
Por el contrario, en el ejercicio de las facultades que le corresponden en el régimen
comunitario, la actuación de los comuneros ha de ser conjunta, quedando sujeta dicha
actuación bien al principio de la unanimidad, en el caso de los denominados
jurisprudencial y doctrinalmente actos de alteración (incluyendo destacadamente los de
disposición, pero no sólo éstos: vid. las Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo
de 1905 y 24 de enero de 1964, entre otras), bien al principio mayoritario, en el caso de
los actos de administración dirigidos al aprovechamiento y conservación de la cosa (cfr.
artículos 397 y 398 del Código Civil).
6. En principio, la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro
Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de
todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes
cve: BOE-A-2021-21752
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