III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-21752)
Resolución de 16 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 6, por la que se deniega la inscripción de una escritura de disolución de comunidad.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 29 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 166376
y en el cual tres personas son dueñas por iguales partes indivisas de una finca registral y
dos de ellas adjudican a la tercera dos terceras partes indivisas de la misma, quedando
esta última como único propietario de la finca.
A continuación se señala que esta última persona, como consecuencia del exceso de
adjudicación efectuada a su favor, abona una determinada cantidad de dinero a los otros
dos –parte de la cual es retenida para su ingreso en la Hacienda Pública al ser estos no
residentes en España–, cantidad abonada a cada uno que es igual a una tercera parte
del valor total atribuido a la finca en la misma escritura, y se indica también en la
escritura que siendo lo adjudicado igual en valor, los comparecientes se dan por
suficientemente pagados en su participación en la disuelta comunidad y se comprometen
a nada más pedirse ni reclamarse por tal concepto.
La registradora se opone a la inscripción por no ser posible la extinción parcial del
condominio y por entender que en el presente caso lo que se hace es transmitir unas
cuotas indivisas de la finca de un copropietario a otro, pero no hay una extinción de
comunidad.
El notario autorizante de la escritura y recurrente alega por su parte en su escrito que
sí que existe una disolución total de comunidad, en ningún caso parcial, y en cuanto a la
duda acerca de si se trata de una disolución de comunidad o de una transmisión onerosa
de dos cuotas indivisas de finca, entiende que del conjunto de la escritura se desprende
claramente que se trata de una disolución de comunidad.
2. Hay comunidad cuando el derecho o conjunto de derechos está atribuido a los
comuneros por cuotas (cfr. artículo 392 del Código Civil).
Cualquiera que sea la teoría que sobre su naturaleza jurídica se pretenda acoger
entre las varias formuladas, bien la de considerar que en la comunidad hay una
concurrencia de varias propiedades separadas recayente cada una de las cuales sobre
una cuota o porción ideal de la cosa –artículo 399 del Código Civil–, bien la de entender
que hay una sola propiedad o derecho que manteniéndose único se atribuye por cuotas
ideales a los distintos comuneros –artículo 392 y 395 del Código Civil–, bien, en fin, la de
estimar que en la comunidad se produce la concurrencia de varias propiedades totales
sobre toda la cosa, recíprocamente limitadas por su concurso –artículo 394 del Código
Civil y Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1986–, es necesario que exista
una situación de titularidad plural recayente sobre uno o varios bienes o derechos.
3. La Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 1995 afirma que la
extinción de comunidad requiere como presupuesto básico que actúe sobre la totalidad
del objeto a que la comunidad se refiere (cfr. artículo 400 y siguientes del Código Civil).
La extinción de la comunidad «stricto sensu» termina con la situación de condominio
y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero que se adjudica el
bien o cada una de las porciones materiales que resulten de su división.
Tradicionalmente nuestro Derecho ha mirado con disfavor las situaciones de
comunidad o condominio, por ser antieconómicas (se dificulta la explotación de los
bienes y se reduce su valor), y constituir fuente de litigiosidad (constituyen la «mater
rixarum»), aunque más propiamente podría afirmarse que este disfavor sólo tiene lugar
cuando la situación de comunidad no es eficiente económicamente, pues hay supuestos
de comunidades funcionales en que la explotación, uso o disfrute de «en común» es más
eficiente que si este se dividiese. Por ello, y dejando a salvo supuestos especiales, lo
cierto es que la ley facilita su extinción y permite cuando se trate de bienes indivisibles la
adjudicación a uno a cambio de abonar a los otros el exceso en metálico, sin que por ello
pueda considerase que se trate de un acto de enajenación, sino meramente de un
negocio de naturaleza especificativa con todas las consecuencias que ello lleva implícito
(cfr. artículos 404 y 1062 del Código Civil y las Resoluciones de 6 de abril de 1962, 2 de
enero de 2004 y 4 de abril de 2005, entre otras).
4. El Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad.
El pretendido negocio de «extinción parcial» de comunidad no aparece tipificado
legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de
cve: BOE-A-2021-21752
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Núm. 312
Miércoles 29 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 166376
y en el cual tres personas son dueñas por iguales partes indivisas de una finca registral y
dos de ellas adjudican a la tercera dos terceras partes indivisas de la misma, quedando
esta última como único propietario de la finca.
A continuación se señala que esta última persona, como consecuencia del exceso de
adjudicación efectuada a su favor, abona una determinada cantidad de dinero a los otros
dos –parte de la cual es retenida para su ingreso en la Hacienda Pública al ser estos no
residentes en España–, cantidad abonada a cada uno que es igual a una tercera parte
del valor total atribuido a la finca en la misma escritura, y se indica también en la
escritura que siendo lo adjudicado igual en valor, los comparecientes se dan por
suficientemente pagados en su participación en la disuelta comunidad y se comprometen
a nada más pedirse ni reclamarse por tal concepto.
La registradora se opone a la inscripción por no ser posible la extinción parcial del
condominio y por entender que en el presente caso lo que se hace es transmitir unas
cuotas indivisas de la finca de un copropietario a otro, pero no hay una extinción de
comunidad.
El notario autorizante de la escritura y recurrente alega por su parte en su escrito que
sí que existe una disolución total de comunidad, en ningún caso parcial, y en cuanto a la
duda acerca de si se trata de una disolución de comunidad o de una transmisión onerosa
de dos cuotas indivisas de finca, entiende que del conjunto de la escritura se desprende
claramente que se trata de una disolución de comunidad.
2. Hay comunidad cuando el derecho o conjunto de derechos está atribuido a los
comuneros por cuotas (cfr. artículo 392 del Código Civil).
Cualquiera que sea la teoría que sobre su naturaleza jurídica se pretenda acoger
entre las varias formuladas, bien la de considerar que en la comunidad hay una
concurrencia de varias propiedades separadas recayente cada una de las cuales sobre
una cuota o porción ideal de la cosa –artículo 399 del Código Civil–, bien la de entender
que hay una sola propiedad o derecho que manteniéndose único se atribuye por cuotas
ideales a los distintos comuneros –artículo 392 y 395 del Código Civil–, bien, en fin, la de
estimar que en la comunidad se produce la concurrencia de varias propiedades totales
sobre toda la cosa, recíprocamente limitadas por su concurso –artículo 394 del Código
Civil y Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1986–, es necesario que exista
una situación de titularidad plural recayente sobre uno o varios bienes o derechos.
3. La Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 1995 afirma que la
extinción de comunidad requiere como presupuesto básico que actúe sobre la totalidad
del objeto a que la comunidad se refiere (cfr. artículo 400 y siguientes del Código Civil).
La extinción de la comunidad «stricto sensu» termina con la situación de condominio
y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero que se adjudica el
bien o cada una de las porciones materiales que resulten de su división.
Tradicionalmente nuestro Derecho ha mirado con disfavor las situaciones de
comunidad o condominio, por ser antieconómicas (se dificulta la explotación de los
bienes y se reduce su valor), y constituir fuente de litigiosidad (constituyen la «mater
rixarum»), aunque más propiamente podría afirmarse que este disfavor sólo tiene lugar
cuando la situación de comunidad no es eficiente económicamente, pues hay supuestos
de comunidades funcionales en que la explotación, uso o disfrute de «en común» es más
eficiente que si este se dividiese. Por ello, y dejando a salvo supuestos especiales, lo
cierto es que la ley facilita su extinción y permite cuando se trate de bienes indivisibles la
adjudicación a uno a cambio de abonar a los otros el exceso en metálico, sin que por ello
pueda considerase que se trate de un acto de enajenación, sino meramente de un
negocio de naturaleza especificativa con todas las consecuencias que ello lleva implícito
(cfr. artículos 404 y 1062 del Código Civil y las Resoluciones de 6 de abril de 1962, 2 de
enero de 2004 y 4 de abril de 2005, entre otras).
4. El Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad.
El pretendido negocio de «extinción parcial» de comunidad no aparece tipificado
legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de
cve: BOE-A-2021-21752
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Núm. 312
